가계약 파기에 따른 가계약금 반환의 법률관계

백명헌

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자료유형: 학술저널

저자정보: 백명헌 (부산고등검찰청)

저널정보: 법조협회 법조 법조 제70권 제2호

발행연도: 2021.1

수록면: 307 - 333 (27page)

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현실에서는 본계약에 앞서 가계약을 체결하며 가계약금을 수수하는 경우가 많은데, 특히 부동산 가격이 지속적으로 상승하면서 매물을 선점하기 위한 수단으로 가계약금이 이용되는 경향이 있다. 그러나 문제는 가계약이 급하게 이루어지다 보니 특별한 사유 없이 본계약 체결로 나아가지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리할지에 대한 합의가 부족하다는 것이다. 그렇기 때문에 가계약 파기에 따른 가계약금 반환의 문제는 개별 사안에서 가계약을 어떻게 해석하는지에 따라 달라진다. 실제로 다수의 하급심 판결에서는 가계약을 “정식의 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하는 합의”라고 폭넓게 정의하면서, 그 법적 성질과 효과는 의사표시의 해석을 통해 구체적으로 파악하여야 한다고 판시하고 있다. 이처럼 상황에 따라 다양하게 사용되는 가계약을 하나의 형태로 개념화하는 것은 불가능하고, 오히려 가계약의 구체성이나 당사자들의 구속 의사 등을 고려하여 몇 가지 유형으로 분류한 뒤 개별 유형에 적합한 법리를 고찰하는 것이 합리적일 것이다. 이에 따라 본고에서는 가계약의 형태를 크게 [1] 그 실질이 본계약과 다름없는 경우와 [2] 본계약의 체결을 예정하고 있는 경우로 나눈 후 후자를 다시 ① 매매예약의 성격을 갖는 경우와 ② 단순한 협의사항에 불과한 경우로 구분하여 각 유형별 가계약금 분쟁의 해결 방법을 모색하였다. 그 결과, [1] 그 실질이 본계약과 다름없는 경우에는 민법 제565조 제1항의 해약금 해제 규정을 적용하면 될 것이고, [2]-① 매매예약의 성격을 갖는 경우에는 가계약금을 매매예약완결권 불행사의 대가로 보는 것이 타당하며, [2]-② 단순한 협의사항에 불과한 경우에는 민법 제741조에 따라 부당이득으로서 반환되어야 한다는 결론에 이르렀다. 본고는 가계약의 법적 구성에 대한 실무적 혼란이 있는 상황에서 다양한 판례를 검토함으로써 가계약의 유형화를 시도하고, 그에 기초하여 가계약금의 처리를 둘러싼 후속 법률관계를 정리하였다는데 큰 의의가 있다.

In reality, provisional contracts are signed prior to the main contract and provisional down payments are received in many cases. In particular, as real estate prices continue to rise, provisional deposits tend to be used as a means to preempt the sale. However, the problem is that there is a lack of agreement on how to deal with the provisional down payment if the contract is not concluded. Therefore, the legal relations of returning the provisional down payment due to the termination of provisional contracts depends on how the provisional contract is interpreted in individual cases. In fact, several courts broadly define provisional contract as “an agreement that reflects various interests of the parties before reaching the real contract”, and judge that the legal nature and effect of provisional contracts should be grasped through interpretation of the parties' intention. As such, it is impossible to conceptualize provisional contract in one form, and it should rather be classified into several types considering the specificity of the contract and the binding intention of the parties. Accordingly, the writer largely divided provisional contracts into [1] the case where it is actually just the main contract and [2] the case where the main contract is scheduled to be concluded. Then the writer divided the latter case into ① reservation of sales and ② phase of discussion(MOU), and sought for a method to resolve the provisional down payment dispute for each type. Firstly, in the case of [1], the dispute can be solved by applying Article 565 (1) of the Civil Code. Next, in the case of [2]-①, provisional deposits should be regarded as cost of not exerting the right to complete reservation. Lastly, in the case of [2]-②, provision down payments must be returned since they are unfair profits if the formal contract is not concluded. This paper is meaningful in the way that it attempted to categorize provisional contracts and arrange the legal relations due to abrogation of provisional contracts based on court rulings in a situation where there is practical confusion about the legal composition of provisional contracts.

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참고문헌 (22)

참고문헌 신청

김형배 / 2001 / 채권각론 / 박영사

곽윤직 / 2003 / 채권각론 / 박영사

곽윤직 / 2009 / 민법주해 / 박영사

지원림 / 2015 / 민법강의 / 홍문사

김동훈 / 2007 / 계약체결 전의 법률관계 / 민사법학 (36):323~350

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