임대차보증금반환채권이 입질된 경우 임대차의 갱신에 관한 검토 - 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 -

정은아

doi:10.29305/tj.2021.08.185.360

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정은아 (경북대학교)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제185호

발행연도: 2021.8

수록면: 360 - 385 (26page)

DOI: 10.29305/tj.2021.08.185.360

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대상 판결은 피고인 임차인이 전세자금대출을 받은 금융기관인 원고에 대해 임대차보증금반환채권에 관한 질권을 설정한 사안이다. 원고가 피고에 대해 질권자의 직접청구권에 근거한 임대차보증금반환채권을 피보전채권으로 하여, 임대인을 대위해 임차목적물반환청구를 제기한 사건으로, 이 사건 임대차계약이 갱신으로 존속하는지 여부 및 갱신되었다면 질권자인 원고에게 이를 주장할 수 있는지가 쟁점이 되었다. 첫 번째 쟁점인 임대차계약의 갱신여부와 관련하여, 대상 판결은 민간임대주택법상 임대사업자는 갱신 의무가 있으므로 법이 정한 일정한 사유를 들어서만 갱신을 거절할 수 있으나, 임대인은 그와 같은 갱신 거절을 한 바 없어 이 사건 임대차는 갱신되었다고 판단하였다. 대상 판결과 같이 민간임대주택법은 법률에서 갱신 거절 의무를 직접 규율하고 있다고 해석함이 타당하다. 다만, 판결은 갱신 거절 권한이 발생한 후 임차인이 갱신 거절 사유를 해소하여 갱신 거절 권한을 소멸시킬 수 있다고 덧붙인 바 있는데, 갱신 거절 권한은 임차인의 채무불이행으로 인한 임대인의 해지권과 달리 임대차를 즉시 종료시키지 아니하는 점, 갱신 거절을 하기 위한 기간이 법정되어 있는 점 등을 고려하면, 갱신 거절 권한을 사후에 소멸시킬 수 있다는 견해는 임대인에게 본래 계약 기간을 넘어 불성실한 임차인과의 갱신을 강제하게 되어 합리적이지 않다. 두 번째 쟁점으로, 임대차 갱신의 효력이 질권자에게 미치는가와 관련하여, 대상 판결은 근질권설정계약서상 원고의 사전 동의 없는 임대차의 갱신이나 연장은 불가하고 효력이 없다고 규정하고 있음에도 이는 제3채무자와 채권자 사이 독자적 사정에 불과하여 채권자대위소송의 법리상 이를 주장할 수 없다고 하였다. 가장 주된 쟁점은 민법 제352조의 구속이 임대차의 갱신에도 미치느냐 하는 것인데, 대상 판결은 임대차의 갱신은 기본적 계약관계에 관한 사유이므로 민법 제352조에서 말하는 입질 권리의 소멸이나 불이익한 변경에 해당하지 않는다고 판단하였다. 법원은 채권자대위권 행사 통지 시 처분제한 효력과 관련하여 대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결에서, 합의 해제와 같은 기본적 계약관계에 관한 사유라고 할 수 있는 행위도 피대위권리의 처분으로 해석한 바 있다. 그러나 채권자대위권의 민법 제405조 제2항과 관련한 판결은, 채권자대위권이 채무자의 권리 행사에 예외적으로 간섭할 수 있도록 설계된 실체법상 권리이며, 실무에서는 채권자의 변제수령권 및 상계를 통한 사실상의 우선변제까지 인정되고 있어, 때에 따라서는 대위채권자가 자신의 채권 보전을 넘어 채권의 만족을 직접 구할 수 있는 강력한 제도로 운용되고 있는 동향에 맞추어 이루어진 것으로 생각된다. 또한, 임대차보증금반환채권이 양도된 경우 임대차의 갱신을 양수인에게 대항할 수 없다는 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결과 비교하는 것도, 채권양도의 경우 채권의 귀속 자체가 변동하는 것이므로 보증금 감소 위험이 현실화되면 양수인에게는 곧바로 불이익이 된다는 점, 채권질권의 경우 민법 제451조 2항을 준용하고 있지만 질권 설정 후의 상황에 관하여는 민법 제451조 제2항의 반대해석상 인정되는 항변절단효가 아니라 민법 제352조가 직접적으로 규율하고 있다는 점 등을 고려하면, 대상 판결과 위 판결의 법리상 차이를 수긍할 수 있다. 나아가, 민법 제352조가 기본적 계약관계에 관한 사유까지 구속한다면, 질권설정자나 제3채무자는 압류나 가압류로 인한 처분제한효보다 강한 구속을 받게 되어 균형상 맞지 아니하므로, 임대차의 갱신과 같은 기본적 계약관계에 관한 사유는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다는 대상 판결의 태도는 타당하다고 본다.

The Supreme Court decision 2000da223781, rendered on July 8, 2020, is about the case where the lessee establishes a pledge on the right to get refund of the lease deposit. The Supreme Court decided that the renewal of the property lease is valid against the pledgee, despite the article 352 of Civil Code and the article of pledge agreement both saying that the lessee can not renew the property lease without prior consent of pledgee. Pursuant to the abovementioned Supreme court decision, first, the article of pledge agreement is executed only between with lessee and pledgee, and it cannot be argued in the pledgee’s subrogation claim of the lessor’s right against lessee. This reasoning is consistent with the courts’ established principles regarding subrogation claims. Second, the article 352 of Civil code provides, ‘without the consent of a pledgee, a pledger cannot extinguish a right under the pledge, or cannot make any changes detrimental to the rights of the pledgee.’ Thus, whether the renewal of a lease falls under the concept of ‘any changes detrimental to the rights of the pledge’ is the most crucial issue of this case. The author compares this Supreme court decision with the several cases related to subrogation litigation, transfer of claim, and attachment/provisional attachment. This case is different from the case where the obligee"s right of subrogation to obligor awards an obligee exceptionally strong power to intervene the obligor’s will to exercise its right or not. Also, the pledge on a claim is distinguished from transfer of claim where such claim is ultimately transferred to an assignee. If the pledger cannot exercise any right directly related to underlying contract unlike this Supreme court decision, it means the pledgee has more extensive power than a obligor who starts enforcement procedure through courts. This interpretation seems unbalanced. Thus, the author supports the Supreme court’s conclusion on the interpretation article 352 of Civil Code.

#임대차보증금반환채권의 입질 #임대차의 갱신 #민법 제352조 #채권질권 설정 시 입질채권의 소멸 · 변경행위의 제한 #채권질권자의 직접청구권 #갱신 거절 권한의 소멸 #민간임대주택법 #Property lease deposit #Renewal of a property lease #Pledge on a lease deposit claim #Civil Code Article 352

논문요지
Ⅰ. 대상 판결의 소개
Ⅱ. 대상 판결 사안의 임대차계약 갱신 여부
Ⅲ. 임대차보증금반환채권이 입질된 경우 임대차 갱신의 효력이 질권자에 미치는가 - 민법 제352조의 적용 범위
Ⅳ. 보론 - 대상 판결의 질권자가 임대차계약을 종료할 수 있는지
Ⅴ. 결어
참고문헌
Abstract

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김용덕 / 2019 / 주석민법 물권(2) / 한국사법행정학회

곽윤직 / 2015 / 물권법 / 박영사

곽윤직 / 2011 / 민법주해(VI)물권(3) / 박영사

김상용 / 2018 / 물권법 / 화산미디어

김준호 / 2017 / 물권법 / 법문사

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대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결

민법 제405조 제2항은 `채무자가 채권자대위권행사의 통지를 받은 후에는 그 권리를 처분하여도 이로써 채권자에게 대항하지 못한다’고 규정하고 있다. 위 조항의 취지는 채권자가 채무자에게 대위권 행사사실을 통지하거나 채무자가 채권자의 대위권 행사사실을 안 후에 채무자에게 대위의 목적인 권리의 양도나 포기 등 처분행위를 허용할 경우 채권자에 의한 대위권행사를
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대법원 2001. 6. 1. 선고 98다17930 판결

채권에 대한 가압류는 제3채무자에 대하여 채무자에게의 지급 금지를 명하는 것이므로 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위는 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없는 것이지만, 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자의 처분까지도 구속하는 효력은 없다 할 것이므로 채무자와 제3채무자가 아무런 합리적 이유 없이 채권의 소멸만을
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서울중앙지방법원 2020. 2. 7. 선고 2019나32919 판결

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대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로
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대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 `상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 `차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 `3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사
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대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인
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대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결

[1] 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 `민간임대주택법’이라고 한다) 제3조, 제45조, 제47조 제1항, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것, 이하 `민간임대주택법 시행령’이라고 한다) 제35조 제6호, 구
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대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결

[1] 상법 제679조에서 피보험자가 보험의 목적을 양도한 때에는 보험계약으로 인하여 생긴 권리를 동시에 양도한 것으로 추정한다고 규정하는 취지는 보험의 목적이 양도된 경우 양수인의 양도인에 대한 관계에서 보험계약상의 권리도 함께 양도된 것으로 당사자의 통상의 의사를 추정하고 이것을 사회경제적 관점에서 긍정한 것이라고
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대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결

가. 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.
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대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, `이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차
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대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다85921 판결

채권자가 채권자대위권에 기하여 채무자의 권리를 행사하고 있다는 사실을 채무자가 알게 된 후에는 채무자가 그 권리를 처분하여도 이로써 채권자에게 대항하지 못하는 것인바, 채권자가 채무자와 제3채무자 사이에 체결된 부동산매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 채무자를 대위하여 제3채무자의 부동산에 대한 처분금지가처분을 신청하여 가처
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대법원 2006. 1. 26. 선고 2003다29456 판결

[1] 수급인의 보수채권에 대한 압류가 행하여지면 그 효력으로 채무자가 압류된 채권을 처분하더라도 채권자에게 대항할 수 없고, 제3채무자도 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위는 할 수 없으며, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없는 것이지만, 그 압류로써 위 압류채권의 발생원인인 도급계약관계에 대한 채무자나 제3채무자의 처분까지도
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대법원 2010. 8. 26. 선고 2010도4613 판결

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대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결

가. 본조에 의한 임대차계약해지의 경우에는 임대인의 최고절차가 필요 없다.
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대법원 1996. 4. 12. 선고 95다54167 판결

[1] 법원은 처분문서의 성립이 인정되면 반증이 없는 한 그 기재 내용에 의하여 그 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하나, 적당한 반증이 있으면 그 기재 내용과 다른 사실을 인정할 수도 있다.
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대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결

[1] 확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다.
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대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다27343 판결

[1] 채권자가 채권자대위권에 기하여 채무자의 권리를 행사하고 있는 경우에, 그 사실을 채무자에게 통지하였거나 채무자가 그 사실을 알고 있었던 때에는, 채무자가 그 권리를 처분하여도 이로써 채권자에게 대항하지 못한다.
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대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결

[1] 부동산의 매매예약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우에 그 매매예약완결권이 소멸하였다면 그 가등기 또한 효력을 상실하여 말소되어야 할 것이나, 그 부동산의 소유자가 제3자와 사이에 새로운 매매예약을 체결하고 그에 기한 소유권이전등기청구권의 보전을 위하여 이미 효력이 상실된 가등기를 유용하기로 합의하고 실
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대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다109500 판결

[1] 다른 채권자가 신청한 부동산경매절차에서 채무자 소유 부동산이 매각되고 그 대금이 이미 소멸시효가 완성된 채무를 피담보채무로 하는 근저당권을 가진 채권자에게 배당되어 채무 변제에 충당될 때까지 채무자가 아무런 이의를 제기하지 아니하였다면, 경매절차 진행을 채무자가 알지 못하였다는 등 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권에 대한 소멸시효 이익을 포
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대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

[1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 `법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려
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