전세기간 만료 후 전세권저당권자의 법적 지위 - 전세권저당권의 객체와 전세권저당권자의 우선변제권 인정여부 -

장병주

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자료유형: 학술저널

저자정보: 장병주 (대구대학교)

저널정보: 국민대학교 법학연구소 법학논총 法學論叢第33卷第3號 (通卷第67號)

발행연도: 2021.2

수록면: 625 - 660 (36page)

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민법은 제정 당시부터 우리나라의 고유한 관습인 전세를 용익물권으로 규정하여 경제적 약자인 전세권자를 보호하고 있다. 전세권저당권은 용익물권인 전세권을 전제로 제정되었으나, 1984년 민법 개정으로 전세권에 담보물권적 성질이 추가되어 그 법리는 더욱 복잡하게 되었다. 또한 대법원은 전세권저당권의 객체인 전세권의 기간이 만료되면 전세권의 소멸로 전세권저당권자는 전세권에 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대한 물상대위권 행사만 인정하고 있다. 전세권저당권이 실무상 이용되기 위해서는 저당권자의 이익이 충분히 보호되어야 함에도 불구하고 판례는 전세권설정자 보호를 우선하고 있다. 그 결과 전세권저당권은 실무상 자주 이용되지 못하고 있으므로 전세권설정자 보호뿐만 아니라 전세권저당권자의 이익도 보호할 수 있는 법리 구성이 필요하다. 그 내용은 다음과 같다. 전세권저당권의 객체는 전세권(전세권의 용익권능과 담보권능)이다. 전세금반환채권은 전세권의 성립요건이 아니므로 전세권저당권의 객체가 될 수 없다. 그러나 전세금반환채권의 부종성으로 인하여 전세권 위에 저당권이 설정되면 저당권의 효력은 전세금반환채권에도 미친다. 이 경우 전세금반환채권에는 질권이 설정된 것으로 본다.
전세기간 만료 전 전세권저당권자는 저당권을 실행할 수 있으며, 이 경우 매수인은 전세금반환채권의 부종성으로 인하여 전세권과 함께 전세금반환채권을 취득하고, 전세권저당권자는 그 경매대금으로부터 우선변제를 받는다. 전세기간이 만료한 경우, 전세권의 용익권능은 소멸하고 전세권저당권은 전세권의 점유권능·담보권능과 함께 전세권에 부종하는 전세금반환채권에 존속한다. 이 경우 전세권저당권자는 용익권능의 소멸로 저당권을 실행할 수 없으나, 전세권에 부종하여 입질된 전세금반환채권에 대한 권리를 행사할 수 있다. 즉 민법 제349조의 대항요건(전세권저당권설정자의 전세권설정 사실 통지 또는 전세권설정자의 승낙)을 갖춘 전세권저당권자는 전세권설정자에게 전세금의 반환을 직접 청구할 수 있다(민법 제353조). 그러나 민법 제349조의 대항요건을 갖추지 못한 전세권저당권자는 일반채권자로서 전세금반환채권에 대하여 채권자 대위권을 행사하여 자기채권의 만족을 얻을 수 있다.

In order to protect the economically disadvantaged, the Civil Act stipulated jeonsegwon(right to lease on a deposit basis) as a beneficiary right from the time it was enacted. The jeonsegwon mortgage was established on the premise of the jeonsegwon, which is a usufructuary right. However, due to the revision of the Civil Code in 1984, the nature of a security rights was added to the jeonsegwon , which made the law more complicated. In addition, the Supreme Court cannot execute the mortgage on the jeonsegwon due to the extinction of the jeonseperiod. The mortgage holder only recognizes the exercise of the right to Repayment of security deposit. Although the interests of the mortgage holder must be fully protected in order for the mortgage on the jeonsegwon to be used in practice, the judicial precedent prioritizes the protection of the jeonsegwon settlor. As a result, the jeonsegwon mortgage is not frequently used in practice, so it is necessary to form a legal theory that can protect the interests of the jeonsegwon mortgage holder as well as the protection of the jeonsegwon mortgage settlor. The contents are as follows.
The object of the jeonsegwon mortgage is the jeonsegwon(a usufructuary right and a security right). A Repayment of security deposit shall not be an object of a jeonsegwon Mortgage because it is not a requirement for the establishment of a Jeonsegwon. However, when a mortgage is established above the jeonsegwon due to the appendant nature of a repayment of security deposit, the effect of the mortgage also affects the repayment of security deposit. In such cases, it is deemed that a right of pledge has been established on the repayment of security deposit.
Before the expiration of the jeonsegwon period, the mortgage holder may execute the mortgage, and in such cases, the successful bidder acquires the repayment of security deposit along with the jeonsegwon due to the appendant nature of a repayment of security deposit. The jeonsegwon mortgage holder receives preferential payment from the auction price. When the jeonsegwon period expires, the usufructuary right of jeonsegwon expires, and the jeonsegwon mortgage will survive on the repayment of security deposit, which is subordinate to jeonsegwon, along with the possessory right and security right of jeonsegwon. In such cases, a mortgage holder may not execute his/her mortgage due to the expiration of his/her usufructuary right, but may exercise his/her repayment of security deposit. In other words, a jeonsengwon mortgage holder with the requirements of Article 349 of the Civil Act, notification of the jesonsegwon establishment by the jeonsegwon settlor or consent of the jeonsegwon authorizer, may directly request the jeonsegwon settlor to return the repayment of security deposit(Article 353). However, a jeonsegwon mortgage holder who fails to meet the requirements of Article 349 of the Civil Act may obtain satisfaction of his/her own bonds by exercising the creditor"s proxy rights on the repayment of security deposit as a general creditor.

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참고문헌 (29)

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강태성 / 2020 / 물권법 / 대명출판사

강태성 / 2019 / 물권인 전세권 / 대명출판사

곽윤직 / 2016 / 물권법 / 박영사

김상용 / 2018 / 물권법 / 화산미디어

법무부 / 2012 / 2004년 법무부 민법 개정안 -총칙·물권편-

이 논문과 연관된 판례 (10)

대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정

전세권에 대하여 설정된 저당권은 민사소송법 제724조 소정의 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사소송법 제733조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에
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대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결

가. 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비하고 있다는 점 및 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하였고, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 아니한 경우라 하더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면, 그 전세권
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대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372,29389 판결

[1] 실제로는 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 후 그 전세권에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 설령 위 전세권설정계약만 놓고 보아 그것이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 이로써 위 전세권설정계약에 의하여 형성된
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대법원 2018. 7. 20. 선고 2014다83937 판결

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대법원 2018. 1. 25.자 2017마1093 결정

[1] 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급하면 법원사무관등은 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다. 이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다. 등기된 사항에 무효 또는 취소의 원인이
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대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결

[1] 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더 이상 저당권을 주장할 수 없다.
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대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결

[1] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데
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대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결

전세권을 목적으로 한 저당권이 설정된 경우, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 저당권자는 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시
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대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결

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대법원 2006. 2. 9. 선고 2005다59864 판결

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