택지개발사업은 택지개발촉진법 외에도 도시개발법, 경제자유구역사업법, 공공주택특별법 등 다양한 방식으로 진행되고 있으며, 국내의 축적된 신도시 개발경험을 바탕으로 해외개발도상국에 신도시 개발노하우를 수출하는 단계까지 이르렀다. 택지개발사업은 주택의 대량공급 외에도 지역경제 성장 및 산업 전반적인 부분에 긍정적인 영향을 미치는 사업이다. 모든 부동산 개발사업에서 성공하기 위해서는 생산하는 제품이 얼마의 가격에 어떤 요인에 의해 매각되는지를 파악하는 일은 매우 중요하다. 그러나 택지개발사업을 추진함에 있어 가장 많은 비중을 차지하고 있고, 미매각시 심각한 재무위험을 유발할 수 있는 공동주택용지에 대해서는 매각가능성을 예측할 수 있는 연구모델이 없는 상황이다. 리카르도의 지대이론에 따르면 주택용 토지는 주택의 생산요소이며 파생수요 성격을 가지고 있으며, 주택용 토지가격은 주택시장을 구성하고 있는 요인에 의해 영향을 받을 것이라고 설명하고 있다. 이에 본 연구에서는 공동주택용지도 대상토지의 최종 상품이라 할 수 있는 아파트의 시장환경에 의해 가격과 매각여부가 좌우될 것이라는 가정하에 본 연구를 진행하였다.
연구를 위한 데이터는 LH의 공동주택용지 매각/미매각 자료를 사용하였고, 토지데이터와 매칭되는 시장자료는 부동산114와 한국은행, 한국감정원 자료를 사용하였다. 연구방법은 다중회귀분석방법, 단계적회귀분석방법, 로지스틱회귀분석방법을 사용하였으며, 연구방법을 통해 공동주택용지의 가격결정요인과 매각결정요인을 도출하였다.
연구결과를 설명하면 토지매각 당시의 지역분양가를 사용한 결과 공동주택용지 가격에 양의 영향을 미치는 변수는 용적률, 주택규모, 지구규모, 기존도시와 인접여부, 아파트평당분양가격으로 나타났으며, 관련변수가 커질수록 토지가격도 높아지는 것으로 나타났다. 반면 음의 영향을 보인 변수는 강남역과의 거리가 멀어질수록, 지역 미분양호수가 많아질수록, 2013.8월 이후에 분양할수록 토지평당가격은 낮아지는 것으로 확인되었다. 단계적 회귀분석을 통해 요인별 설명력의 크기를 비교한 결과 토지요인(0.312)>입지요인(0.293)>시장요인(0.044) 순으로 나타났으며, 토지요인이 가격결정에 미치는 비중이 가장 높게 나타났다. 토지매각 시점의 지역분양가가 아닌 해당 토지위에서 개발사업이 추진되어 실제 분양이 이루어진 아파트가격을 모형에 투입한 결과 유의한 변수는 용적률, 기존도시와의 인접여부, 시차조정된 아파트평당분양가만이 유의한 것으로 나타났다. 단계적 회귀분석으로 요인별 설명력의 크기를 비교한 결과 시장요인(0.317)>입지요인(0.297)>토지요인(0.282) 순으로 나타났으며, 토지를 개발하는 시행사 입장에서는 시장요인을 가장 중요하게 고려하고 있음을 알 수 있었다. 공동주택용지의 매각결정요인을 규명하기 위해 로지스틱회귀분석을 실시한 결과 용적률이 높을수록, 기존 도시에 인접할수록, 건설업매출실적이 높아질수록, 2013.8월 이후 주택경기가 회복기일수록 토지매각확률은 높아졌다. 반면 주택평형이 커질수록, 과거 미매각 횟수가 많았을수록, 고속도로 IC로부터 멀어질수록, 주택담보대출금리가 높아질수록 공동주택용지의 미매각 확률도 높아졌다. 지구규모는 분석결과 유의한 변수였으나, 승산비가 1로서 토지매각에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다.
본 연구는 토지부문 관련 연구가 부족했던 상황에서 토지의 본질적인 요소, 즉 파생수요로서의 관점에 기반하여 연구를 수행하였다는 점에서 연구의 독창성과 기여도가 높다고 평가할 수 있다. 또한 토지의 가격결정이나 매각결정에 있어 공급자가 바라보는 관점과 수요자가 바라보는 관점이 다를 수 있다는 점을 암시하고 있으며, 생산요소로서 구체적으로 드러나지 않았던 토지를 입체적 관점에서 바라볼 수 있도록 해석하였다. 향후 택지개발 시 공동주택용지의 가격결정이나 매각전략을 수립 시 연구에서 사용한 변수의 관찰을 통해 시장예측도 가능할 수 있을 것으로 예상한다. 본 연구의 활용범위는 토지 공급자의 의사결정 외에 수요자에게도 유용한 시사점을 제공할 것으로 예상한다.

The housing land development project has been executed in diverse ways as stipulated in the Urban Development Act, the Free Economic Zone Projects Act, the Special Apartment Housing Act and the like other than the Housing Land Promotion Act. It has arrived at the stage of exporting new town development knowhow to foreign underdeveloped countries on the basis of accumulated experiences in new town development at home. It is the project that has a positive effect on regional economic growth and overall industries as well as massive housing supply. It is very important to grasp how much the manufactured product is sold based on what factor in order to succeed in every real estate development project. But the current situation is that there is no research model that enables us to predict the possibility of sale of the apartment housing Lots that occupies the greatest weight in promoting the housing land development project and can cause the financial risk at the time when it is unsold. According to Ricardo''s rent theory, residential land is a production factor of housing and takes a character of derived demand and its price would be influenced by the factor constituting the housing market. Therefore, this study was conducted under the hypothesis that the price and sale of the apartment housing Lots would be determined by the market environment of the apartment housing that can be said to be the final product of the target land.
This study utilized the data on sold and unsold apartment housing Lots of Korea Land & Housing Corporation(LH) for its purpose and employed the data of Real Estate 114, the Bank of Korea and the Korea Appraisal Board as the market data matching land data. And it employed research methods such as multiple regression analysis, stepwise regression analysis and logistic regression analysis, through which the price and sale determinants of the apartment housing site were elicited. As a result, the following findings were obtained:
Using data on the regional sale price at the time of land sale, it was found that the factors having a positive effect on the price for apartment housing sites included the ratio of floor area to site, the housing size, the larger district size, adjacency to existing cities and the higher sale price of apartment housing per pyong, leading to higher land prices per pyong. On the other hand, it was found that the factors having a negative effect on the price for the apartment housing site included a far distance from Kangnam Station, many unsold apartment units and the sale of apartment Lots since August, 2013, leading to lower land prices per pyong. Stepwise regression analysis of each factor showed that the land factor had the greatest effect on pricing as shown in the orders of the land factor(0.312)>location factor(0.293)>market factor(0.044). This study attempted to project into the model the prices for apartment housing actually sold through the land development project, not the regional sale price at the time in point of land sale. As a result, the ratio of floor area to site, adjacency to the existing city, and the time difference-adjusted sale price of the apartment unit per pyong. Stepwise regression analysis showed that the important of each factor was in orders of the market factor(0.317)>location factor(0.297)>land factor(0.282), in which it can be presumed that land development construction company attached the greatest importance to the market factor.
Logistic regression analysis was conducted to identify the sale determinant of the apartment housing site. The probability of land sale was high when the ratio of floor area to site was high, when the site was adjacent to existing cities, when construction business had high sale records and when the housing business was in the recovery period since August, 2013. On the other hand, the probability of the unsold apartment housing Lots was high when the floor area of the apartment house was large, when the frequency of non-sale was high in the past, when the housing site was located distant from the highway interchange and the mortgage loan interest was high. Analysis results showed that the district size was a significant variable but had no effect on land sale as the odds ratio was one(1).
This study can be evaluated to have a high level of originality and contribution in that it was conducted from a perspective of the fundamental factor of land, derived demand, under the situation of insufficient studies related to the land sector. It enabled people to take a look at the production factor of land from a three-dimensional perspective by inducing them to observe it in relation to its price decision and sale decision. The findings of this study are expected to assist in forecasting the market through association with the variable used in formulating the pricing and sale strategy of the apartment housing Lots. They are expected to provide useful implications for land suppliers to make a decision and for consumers as well.