초고층 개발사업은 단순히 하나의 건물을 짓는다는 것보다는 국가나 기업의 기술력과 경제력을 과시하는 상징적 의미가 크며, 입주자나 거주자뿐만 아니라 인근지역의 사회적, 도시 계획적 삶의 질에 큰 영향을 준다. 이러한 초고층 개발사업은 기술 및 경제적인 측면에서 합리적이고 효율적인 의사결정과 각 분야별 전문가의 긴밀한 협조를 필요로 한다. 이러한 협조관계를 원활히 유지시키기 위해서는 리스크요인의 체계적인 분석과 비용을 증가시키는 핵심적인 리스크요인에 대한 관리방안과 함께 수익성 증대방안에 대한 고려는 매우 중요한 부분이며, 본 연구의 핵심이라고 할 수 있다.
초고층 개발사업의 현금흐름으로 추정한 NPV와 IRR은 적자 수익구조를 가지고 있다. 이는 분석모형에서의 아파트 분양수익이 호텔 및 오피스 등에서 오는 적자를 상쇄시켜 주기에는 초고층 개발사업의 비용이 상당하기 때문으로 보인다. 일반 대규모 복합용도 개발사업의 경우는 경제적인 사업성 여부인 비용효과성(Cost Efficiency)이 중요하나, 초고층의 경제성은 지역경기 부양효과, 고용창출효과 등의 경제적인 파급효과와 국가나 기업의 랜드마크로써의 상징성을 포함한 사회적인 요인을 복합적으로 고려하여야 한다.
초고층 복합용도의 수익성을 높이는 관점에서는 구성되는 시설의 면적을 얼마나 할당 하느냐에 따라서 사업의 수익성은 달라질 수 있으므로, 각 시설별 최적의 포트폴리오 구성 또한 수익구조를 결정하는 중요한 요임을 알 수 있다. 이러한 포트폴리오는 현시점에서의 수익성만을 고려하는 것이 아닌, 시간에 흐름에 따른 단기, 중기 및 장기적 관점에서 복합용도를 구성하는 각각의 시설 및 사업단위가 가지는 수익구조를 고려한다면 재무적 리스크를 최소화 할 수 있을 것으로 사료되며, 그 시설의 용도가 해당지역에 적정한지에 대한 공공성 측면에서의 검토 또한 수반 되어야 한다.
초고층의 개발 컨셉, MD구성 및 건설공법 등에 대한 선행연구는 있었으나, 사업기획에서부터 관리·운영에 이르는 초고층 개발사업의 리스크를 객관적이고 전체적으로 평가할 수 있는 선행연구가 없기에, 초고층 각 분야별 전문가들이 판단하고 있는 단계별 리스크요인의 선정 및 그 중요도를 분석한 첫 실증연구로써의 차별화된 의의가 있다.
또한, 초고층 전문가들의 브레인스토밍 과정을 통하여 초고층 개발사업 에서 단계별로 발생될 수 있는 리스크요인들을 신뢰도 높게 도출하고, 초고층 개발사업에 참여한 실무 7년 이상의 전문가를 대상으로 인터뷰를 실시하여 각 단계별 리스크요인의 중요도 및 개별특성을 보다 체계적으로 분석한 점은 기존의 개발사업 리스크 중요도에 관한 그 어떤 선행연구보다 신뢰도가 높다고 할 수 있다.
초고층 개발사업 추진을 위한 단계들 간의 중요도를 복합적으로 분석한 결과 사업사전평가단계가 중요한 것으로 나타났으며, 선행연구에서의 개발사업 단계별 중요도와 동일한 결과를 보이고 있다. 전문 직군별로는 사업자, CM사 및 운영·유지관리사는 사업사전평가단계의 리스크요인 중 시장수요와 공급 및 소비자 선호도 예측의 실패의 리스크가 중요하며, 금융기관은 개발단계의 리스크요인 중 활성화 실패와 분양지연을 중요하게 판단하고 있다. 설계사와 시공사는 사업사전평가단계의 리스크요인 중 지역 기반시설과 교통시설 부족의 리스크를 중요하게 판단하고 있다.
사업타당성 측면에서 수익증가를 위한 주거시설의 분양가나 호텔의 객실요금 및 오피스와 리테일의 임대료 등은 사회구조 및 경제환경 등과 관련되어 생각해야 하므로 많은 가정이 필요하고 시기 및 지역마다 상이하여 사업자의 관리하기 어려우나, 부적절한 사업비 책정(공사원가 및 분양가 부적합성)과 설계오류와 예상치 못한 설계변경으로 인해 발생하는 공기연장 및 추가공사의 리스크는 사업타당성의 비용절감 측면에서 가장 중요한 리스크요인으로 도출되었으며, 사업자 관리가 가능한 항목이다.
본 연구를 통해 정립된 초고층 개발사업의 사업타당성 및 리스크요인 특성은 현재 공사 중이거나 사업타당성이 나오지 않아 프로젝트가 착수되지 못하고 있는 여러 초고층 개발사업의 추진에 대한 의사결정 및 추후 운영 시 리스크를 예측하는 자료로 유용하게 이용될 수 있으므로 관련연구 및 기업 활동에 많은 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.

The Council on Tall Buildings and Urban Habitat(CTBUH) has determined that more buildings of 200 meters'' height or greater were completed in 2017 than in any other year, with a total of 144 completions, marking the fourth consecutive record-breaking year. That’''s a remarkable almost-doubling from 2013, when only 74 buildings of more than 200 meters were completed. Notably, 2017 was also the most geographically diverse year in terms of the number of cities and countries that completed 200-meter-plus buildings, with 69 cities across 23 countries represented in the data, up from 54 cities across 18 countries in 2016.
High-rise development projects have a significant symbolic meaning for demonstrating the technical skills and economic power of the country or company rather than building a single building, and greatly affecting the quality of the social and urban life of residents as well as residents of neighboring areas. Such a skyscraper requires reasonable, effective decision-making from both technical and economic aspects, and close co-operation of specialists in each sector. In order to facilitate this cooperative relationship, consideration of the effectiveness of the risk factors, coupled with the management of risk factors for increasing risk factors and costs, is a critical key point of this study.
Forecasting cash flow is very important to proceed real-estate development projects, but it is more important for difficult and complicated high-rise development projects. And an expected value which was forecasted on the early stage is likely to fluctuate due to uncertainties around such complicated huge project to consider the probable uncertainty. And there are not objectified method which are able to cope with uncertainty of project, and feasibility study based on selected financial analysis does not include liquidity of cash flow. Through such a stochastic method, developer can cope with cash flow fluctuation and set up a financial plan. Also this study is meaningful for laying the foundation for high-rise development project and financial feasibility analysis as well as the suitability and accuracy of feasibility study. As a result of this study, analysis showed that NPV and IRR include residential apartments shows revenue deficit even though return of apartments sales profit offset deficit of hotel, office and retail.
In general, the cost efficiency of general real-estate development projects is the most important for the feasibility but, skyscraper''s cost efficiency should be considered with the effect of economic stimulus, creation of employment and economical and social factors including the symbolism of the country or company. Upon occasion, with little proven benefits and feasibilities we need to proceed a high-rise development project for the symbolism of the country or company.
Therefore this study focused on the fact that risks of high-rise development project. Although there are numerous preceding researches and studies of it''s concepts, MD composition and construction methods, there is none of the systematic selection and evaluation about selected risk factors by skyscraper''s specialists in each phase of these projects. And it attempted to examine whether existing studies have been presented on the basis of the accurate analysis of existing studies and measures to prevent high-rise development project risks in the future.
Risk analysis showed that the phase of preliminary evaluation before development(planning) is the most important in their stage and it is the same result as the significance of preceding studies of general development project. The results were analysed that the failure of forecasting market supply and demand(consumer preference) is the most important risk factor in high-rise development project.
High-rise development project has high risks as compared with the low-rise project. Because it is very sensitive to the changing environment and has many stakeholder. Therefore, in order to succeed the project it becomes necessary to effectively manage the risk involved in the process of the high-rise development project. The result of this study can be used as the guideline to make the risk management system for that and are expected to contribute greatly to the related researches and business activities under construction or feasibility studies that would not be undertaken.