현재 우리사회는 출산율 감소, 인구 고령화, 독신인구 증가, 이혼율 및 만혼율 증가, 외국인 근로자 및 유학생 증가, 급속한 산업화 및 도시화 등으로 인하여 1-2인 소형 가구가 빠르게 증가하고 있다. 특히 서울시를 비롯한 광역시급 대도시의 경우 1-2인 가구가 지속적으로 증가하면서 도심 내에 생활근거를 두고 있지만 낮은 소득으로 인하여 정상주택을 구입할 수 없는 계층의 소형 주택에 대한 수요가 급증하는 추세를 보이고 있다. 이에 따라 정부는 소형 주택의 공급을 원활히 하고자 2009년 2월 3일 「주택법」개정을 통하여 도시형생활주택 제도를 신설하였고, 그해 5월 4일 시행하였다. 그 후 정부는 도시형생활주택의 원활한 공급을 위하여 근린생활시설 면적 제한 폐지(2010.4 시행), 사업계획승인 대상 완화(2010.7 시행), 건설세대 수 300세대로 완화(2011.3 시행) 등 관련 제도의 완화 및 개선을 지속적으로 추진하였고, 그 결과 도시형생활주택의 공급 물량(인허가 및 준공 물량)은 큰 폭으로 증가하였다. 그러나 최근에는 도시형생활주택의 공급 과잉으로 인해 제도 출범 시 예상하지 못한 다양한 문제들이 확산되고 있는 실정이다.
본 연구의 목적은 전국에서 도시형생활주택 비중이 가장 높은 서울시를 대상으로 도시형생활주택의 수급 및 임대료 현황을 파악함은 물론, 도시형생활주택의 임대료 형성에 개별적 특성요인과 입지적 특성요인이 미친 영향을 분석하고, 하위시장별(임대료 수준별) 영향요인의 차이를 분석하는 것이다. 이러한 연구목적을 달성하고자 도시형생활주택 제도가 도입 시행된 2009년 5월부터 2011년 12월까지 준공된 도시형생활주택 413개 단지, 7,847세대를 대상으로 실사 자료를 수집, 임대료와 단지의 개별적 특성 및 입지적 특성간의 연관성을 실증분석 하였다. 분석방법은 일반회귀분석(OLS회귀분석)과 분위회귀분석을 병행하였다.
본 연구의 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 일반회귀분석(OLS회귀분석) 결과, 서울시 소재 도시형생활주택의 임대료는 단지의 개별적 특성과 입지적 특성이 동시에 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 영향력은 단지의 개별적 특성요인이 더 크게 작용한 것으로 나타났다. 둘째, 분위회귀분석 결과, 하위시장별(임대료 수준별)로 임대료 영향요인의 중요도와 통계적 유의성에서 다소 차이가 있는 것으로 나타나 도시형생활주택도 일반 주택시장과 마찬가지로 하위시장별 특성을 고려한 정책적 지원이 필요함을 알 수 있었다. 셋째, 도시형생활주택의 임대료 영향요인은 전용면적, 개별공시지가, 풀옵션, 위탁관리, 지하철역까지의 거리, 용도지역인 것으로 나타났다. 따라서 도시형생활주택의 임대료를 적정 수준으로 유지하기 위해서는 대중교통체계의 결절점을 중심으로 개별공시지가가 비교적 저렴한 중규모 이상의 부지에 1인용과 2-3인용이 혼합된 형태의 개발을 유도할 필요가 있다. 넷째, 도심 내 일반주거지역의 종 상향 허용을 통한 용적률 확대를 통하여 도시형생활주택의 공급 확대를 꾀하고, 상업지역과 준주거지역 등 용적률이 높은 지역을 중심으로 도시형생활주택의 인?허가를 확대한다면 임대료 안정화에도 기여할 것으로 보인다.
향후 도시형생활주택을 임대수익용으로 개발하려는 개인이나 인?허가 실무자는 본 논문에서 밝혀진 임대료 영향요인과 해당 주택의 수요에 대한 충분한 이해를 토대로 공급할 필요가 있을 것이다. 주택이지만 수익형부동산으로 최근 급부상하고 있는 도시형생활주택의 임대료 영향요인을 파악하여 보다 실질적이고 객관화된 정보를 바탕으로 실증분석을 시도한 후 분석결과를 토대로 정책적 개선방안을 제시하였다는 점에서 본 연구는 의의가 있다.