철거 예정 건물의 감정평가에 관한 연구

곽상빈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 곽상빈 (김앤장 법률사무소)

저널정보: 한국부동산학회 부동산학보 부동산학보 제85호

발행연도: 2021.12

수록면: 118 - 132 (15page)

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거래목적 시가에 대한 감정평가를 수행함에 있어서 철거 예정인 건물의 감정평가의 경우 법률에 명확한 지침이 없어 그동안 소송 등 분쟁에서 일관된 결론을 보이지 못하여 왔다. 재개발·재건축에 있어서 토지보 상법에는 건축물 등에 관한 보상액을 어떻게 평가하는지 구체적으로 명시되어 있는 데 반하여 감정평가법의 위임을 받아 제정된 국토교통부령인 감정평가에 관한 규칙에서는 철거 예정인 건물에 관하여는 특별한 규정이 없다. 건물의 감정평가 방법과 감정평가 실무기준을 통하여 어떻게 감정평가하는 것이 가장 합리적 일지 생각해 볼 수 있을 뿐이다. 최근에는 이미 철거된 건물에 관하여 소급하여 감정평가를 하는 실무상 사례가 늘어나고 있다. 그러나 철거가 예정되었다는 사정을 어떻게 건물의 감정평가에 반영할지에 관하여는 아직 다양한 논의가 이루어지 지 않은 상황이다. 이에 관한 규정, 실무 및 이론서, 각종 논문, 판례 등의 입장을 통해 정리하는 것이 필요하다. 본 연구에서는 철거가 예정되었다는 사정을 감정평가에 어떻게 반영할지, 그리고 소급감정평가 도 신뢰성이 유지될 수 있는지에 관한 근거와 결론을 정리하였다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In conduction an appraisal for the purpose of market reference, the appraisal of a building scheduled to be demolished did not show a consistent conclusion in various disputes as there were no clear guidelines in the law. While the Land Compensation Act specifically stipulates how to appraise the amount of compensation for buildings, etc., the Rules on Appraisal and Assessment enacted under the delegation of the Apparaisal and Assessment Act do not have any special provisions on buildings to be demolished. According to the Rules on Appraisal, we can only think about how it would be most reasonable to conduct an appraisal based on the appraisal method of a building and the practical standards for appraisal. (2) RESEARCH METHOD Recently, there has been an increasing number of cases of appraisal and assessment retroactively to the past regarding already demolished buildings. However, no discussion has been made as to how to reflect the circumstance of the planned demolition in the appraisal of the building. In this regard, it seems necessary to first decide on various materials. This study show the grounds and conclusions on how to reflect the circumstances of the planned demolition in the appraisal and whether the retroactive appraisal is reliable. (3) RESEARCH FINDINGS Buildings to be demolished are best evaluated using the cost method. This is because the transaction case comparison method and the profit return method have clear limitations in their application. In appraisal using the cost method, the calculation of re-procurement cost is not much different from appraisal of other buildings. However, in the case of depreciation correction, it is a problem as to which depreciation factor and which depreciation correction method is used to reflect the situation that is due to be demolished. 2. RESULTS Appraisal refers to determining the economic value of land, etc. and displaying the result as a value. Buildings scheduled to be demolished can be seen as considering various factors in order to eventually express their economic value in terms of value. In various conflict situations, appraisal of a building that has already been demolished or is scheduled to be demolished in the future is a complex task that requires consideration of a number of factors.

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