처분권한이 없는 임대인이 임대주택의 권리를 취득한 경우의 처분행위 효력- 대법원 2019.3.28. 선고 2018다44879,44886 판결 -

양형우

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자료유형: 학술저널

저자정보: 양형우

저널정보: 한국재산법학회 재산법연구 재산법연구 제36권 제2호

발행연도: 2019.1

수록면: 159 - 186 (28page)

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우리 민법은 처분권한부여, 처분권한의 추후 보완(추완)에 관하여 규정을 하지 않아 법률의 흠결이 존재한다. 무권리자가 처분행위를 한 후에 목적물의 권리를 취득한 경우, 원칙적으로 물권변동의 효과로서 흠결된 처분권한이 추완되고, 따라서 상대방은 다른 추가적인 법률행위 없이 그 시점부터 적법하게 권리를 취득한다고 해석하여야 할 것이다. 대상판결은 주택임대차보호법 제3조 1항이 적용되는 임대차에는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 한다. 따라서 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우, 임대권한은 수탁자에게 있으며, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 그 주택을 임차인에게 인도하고 임차인이 전입신고를 마친 때에는 위탁자가 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 즉시 임차인은 대항력을 취득한다고 하여, 처분권한의 추완을 인정하고 있다. 대상판결은 추완의 법리에 따라 처분권한이 없는 임대인이 주택의 소유권을 취득하면, 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인이 소유권을 취득한 즉시 대항력을 취득한다고 명확히 밝혔다는 점에서 의미가 있지만, 임대인에게 처분권한이 없다는 이유로 임차인의 우선변제권을 부정한 대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결을 폐지하지 않았다는 점이 아쉽다. 입법적으로는 독일민법 제185조와 같은 규정을 신설하는 것이 바람직하다고 할 것이다.

The Civil Code of Korea has no provisions on granting disposition authority or supplementing (complementing) disposition authority subsequently so there are flaws in the law. In principle, if an unentitled person acquires the right of an object after an act of disposition, the flawed disposition authority is complemented by the effect of the change in a real right. Therefore, the other party should interpret that the right is lawfully acquired from that point on without any additional legal action. The Supreme Court decision 2018Da44879, 44886 decided on March 28, 2019, states that leases subject to Article 3(1) of the Housing Lease Protection Act include cases where a lease contract is signed with a lessor who is not the owner of the house but has the authority to legally enter into a lease contract with respect to the housing. Therefore, when a real estate collateral trust contract is concluded, the trustee has the power to lease, and when the truster enters into a lease contract with the consent of the trustee and the house is delivered to the lessee and the lessee completes the moving-in report, the subsequent complement of disposition authority is recognized, as the lessee acquires opposing power as soon as the truster completes the registration of ownership transfer due to the attribution of trust property. The Supreme Court decision 2018Da44879, 44886 decided on March 28, 2019, is significant in clearly stating that when a lessor without disposition authority acquires the ownership of a house according to the legal principles of complement, the lessee who meets the requirements for opposing power prescribed in Article 3(1) of the Housing Lease Protection Act obtains opposing power immediately after the lessor acquires ownership, but it is considered undesirable that Supreme Court decision 2012Da93794 decided on February 27, 2014, was not abolished which denied the lessee’s right to preferential payment on the grounds that the lessor did not have disposition authority. From a legislative perspective, it would be advisable to establish provisions similar to Article 185 of the Civil Code of Germany.

#Disposition authority #disposition act #granting disposition authority #complement of disposition authority #unauthorized disposition #ratification of disposition #ratification of an unauthorized representative act #acquisition of rights by an unentitled person #opposing power of housing lease

참고문헌 (18)

참고문헌 신청

김규완 / 2001 / 권리의 무단처분과 권리자의 추인 - 대법원 2001.11.9. 선고 2001다44291 판결의 평석 / 고려법학 (55)

김봉수 / 2010 / 無權利者의 處分行爲와 相續 / 법학연구 51(1):559~584

김영희 / 2002 / 일헌 최병욱 교수 정년기념: 현대민사법연구 / 법문사

김재형 / 2016 / 민법상 구제수단의 다양화: 이행⋅추완⋅금지청구권에 관한 민법개정안 / 서울대학교 법학 57(4):101~141

박찬주 / 2008 / 無效行爲와 取消行爲의 追認 / 법학연구 18(1):159~191

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