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개발제한구역은 도시의 불합리적인 산발적 확장 방지와 도시민에게 유익하고 건전한 자연환경을 제공하기 위해 처음 1971년 도시계획법이 개정되면서 처음 도입되었다. 개발제한구역이 도입된 이후 40년이 넘게 다양한 변화를 거처 현재에 이르고 있다.
개발제한구역 도입 초기에는 살기 좋은 생활환경에 상당부분 기여하였다. 그러나 최근 몇 년 동안 비닐하우스 등의 난립과 하수시설 없는 음식점 등이 환경을 훼손하고 있으며 도시의 난잡한 확산으로 도시민의 건전한 생활환경이 점점 더 악화되고 있다. 개발제한구역 지정 주체인 정부가 개발제한구역을 일방적으로 해제하여 정부 정책의 일관성과 형평성 및 토지이용을 과도하게 규제하여 재산권 침해가 심각하게 문제되고 있다.
본 연구에서는 1971년부터 2019년 2월까지 개발제한구역과 관련된 법령, 국내외 문헌을 분석하여 개발제한구역의 문제점과 토지이용 활성화 방안을 도출하였다.
첫째, 개발제한구역이 현재는 지정 토지의 89.9%, 지정당시 건축물의 16.1%가 남아 있으며 개발제한구역 전체 약 100만 필지 중 전·답이 56%, 임야가 17%, 주거용 필지는 4%에 불과하다. 노무현 정부는 국민임대주택과 집단취락을 해제하여 총654㎢를 해제하였으며 이명박 정부는 보금자리주택 보급과 해제총량확대를 통하여 88㎢를 해제하였다. 노무현 정부와 이명박 정부는 개발제한구역을 해제하여 주택문제를 해결하려 했지만 두 정부 모두 부동산 가격과 주택 부족문제를 제대로 해결하지 못하였다. 그러므로 개발제한구역법의 제정 목적에 맞게 유지하면서 자연과 인간이 공존하는 건전한 주택환경을 조성해 나가야 한다. 둘째, 개발제한 구역 지정으로 재산상의 불이익을 받는 토지소유자를 위하여 국가가 개발제한구역 전체를 매입하기 어렵지만 보전･자연녹지인 사유지에 대해서는 우선적으로 매입하여야 한다.
매입을 위한 재원은 토지채권 발행과 비 녹지지역(주거·공업·상업지역)으로 편입한 지역의 지가상승 액의 일정부분을 토지보유 기간에 비례하여 환수하고 취락 정비사업에 부과한 개발부담금을 활용한다. 보전･자연녹지 편입 토지소유자와 비 편입 토지소유자 사이의 토지소유권의 형평성과 효율성을 해결하기 위하여 개발권 양도제를 도입할 필요가 있다. 셋째, 개발제한구역 지정 이후 공장이나 창고 등을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 불법행위 적발 건수가 총 4만 8,206건이 넘을 정도로 개발제한구역의 효율성에 장애가 되고 있다. 그리고 국가가 개발제한구역 내 주민지원사업을 추진하면서 화훼마을, 주말농장, 자연생태마을 등 마을공동소득사업을 진행하고 있지만 이러한 마을공동사업을 진행하는 지역도 적고 적극적으로 추진되고 있지도 않고 있다. 2015년 마을공동 소득사업에 전국 4%인 207가구가 참여하고 있고 60개 읍면동에서 진행하고 있다. 마을 공동사업이 적극적으로 활성화되지 않는 이유는 주민의 참여저조, 체험시설의 사적활용, 시설의 관리 부실, 주민 갈등 등이 제시되고 있고 전체 개발제한구역 34.5%가 상수원보호구역, 자연생태계보전지역, 농업 진흥지역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 강력한 규제가 마을 공동사업을 방해하고 있다. 따라서 마을 공동사업이 성공적이고 적극적으로 추진되기 위해서는 적극적인 주민참여와 국가와 지방자치단체의 지속적이고 적극적인 지원이 뒷받침 되어야 할 것이다. 또한 개발제한구역의 규제를 완화하여 개발제한구역 주민들이 만족할 수 있는 맞춤형 개발제한구역을 운영하여야 한다.
넷째, 국가가 개발제한구역 해제 후 주택을 공급하는 것은 토지가격이 타 지역에 비해 저렴하기 때문에 저가의 주택을 공급할 수 있다고 보지만 저렴한 토지로 주택을 공급하려면 기반 시설이 뒤따라야 하고 그 비용이 신도시 건설비용에 고스란히 부가되므로 저렴한 보상비에 비해 대지조성비는 상당히 높게 책정된다. 또한 여러 기반시설의 부족으로 전철이나 버스 등 대중교통 수단이 열악한 지역에 거주하는 주민들의 삶의 질은 상당히 불만족스럽고 불편한 삶을 살게 된다. 그러므로 직주균형(Job-Housing Balance)을 최대한 활용하여 토지의 효율성을 극대화하여야 할 것이며, 도시는 여러 복합체가 상호작용하여 발전하므로 장기적이고 계획적이며 거시적인 개발제한구역 정책을 운영해 나가야 할 것이다.
개발제한구역 도입 초기에는 살기 좋은 생활환경에 상당부분 기여하였다. 그러나 최근 몇 년 동안 비닐하우스 등의 난립과 하수시설 없는 음식점 등이 환경을 훼손하고 있으며 도시의 난잡한 확산으로 도시민의 건전한 생활환경이 점점 더 악화되고 있다. 개발제한구역 지정 주체인 정부가 개발제한구역을 일방적으로 해제하여 정부 정책의 일관성과 형평성 및 토지이용을 과도하게 규제하여 재산권 침해가 심각하게 문제되고 있다.
본 연구에서는 1971년부터 2019년 2월까지 개발제한구역과 관련된 법령, 국내외 문헌을 분석하여 개발제한구역의 문제점과 토지이용 활성화 방안을 도출하였다.
첫째, 개발제한구역이 현재는 지정 토지의 89.9%, 지정당시 건축물의 16.1%가 남아 있으며 개발제한구역 전체 약 100만 필지 중 전·답이 56%, 임야가 17%, 주거용 필지는 4%에 불과하다. 노무현 정부는 국민임대주택과 집단취락을 해제하여 총654㎢를 해제하였으며 이명박 정부는 보금자리주택 보급과 해제총량확대를 통하여 88㎢를 해제하였다. 노무현 정부와 이명박 정부는 개발제한구역을 해제하여 주택문제를 해결하려 했지만 두 정부 모두 부동산 가격과 주택 부족문제를 제대로 해결하지 못하였다. 그러므로 개발제한구역법의 제정 목적에 맞게 유지하면서 자연과 인간이 공존하는 건전한 주택환경을 조성해 나가야 한다. 둘째, 개발제한 구역 지정으로 재산상의 불이익을 받는 토지소유자를 위하여 국가가 개발제한구역 전체를 매입하기 어렵지만 보전･자연녹지인 사유지에 대해서는 우선적으로 매입하여야 한다.
매입을 위한 재원은 토지채권 발행과 비 녹지지역(주거·공업·상업지역)으로 편입한 지역의 지가상승 액의 일정부분을 토지보유 기간에 비례하여 환수하고 취락 정비사업에 부과한 개발부담금을 활용한다. 보전･자연녹지 편입 토지소유자와 비 편입 토지소유자 사이의 토지소유권의 형평성과 효율성을 해결하기 위하여 개발권 양도제를 도입할 필요가 있다. 셋째, 개발제한구역 지정 이후 공장이나 창고 등을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 불법행위 적발 건수가 총 4만 8,206건이 넘을 정도로 개발제한구역의 효율성에 장애가 되고 있다. 그리고 국가가 개발제한구역 내 주민지원사업을 추진하면서 화훼마을, 주말농장, 자연생태마을 등 마을공동소득사업을 진행하고 있지만 이러한 마을공동사업을 진행하는 지역도 적고 적극적으로 추진되고 있지도 않고 있다. 2015년 마을공동 소득사업에 전국 4%인 207가구가 참여하고 있고 60개 읍면동에서 진행하고 있다. 마을 공동사업이 적극적으로 활성화되지 않는 이유는 주민의 참여저조, 체험시설의 사적활용, 시설의 관리 부실, 주민 갈등 등이 제시되고 있고 전체 개발제한구역 34.5%가 상수원보호구역, 자연생태계보전지역, 농업 진흥지역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 강력한 규제가 마을 공동사업을 방해하고 있다. 따라서 마을 공동사업이 성공적이고 적극적으로 추진되기 위해서는 적극적인 주민참여와 국가와 지방자치단체의 지속적이고 적극적인 지원이 뒷받침 되어야 할 것이다. 또한 개발제한구역의 규제를 완화하여 개발제한구역 주민들이 만족할 수 있는 맞춤형 개발제한구역을 운영하여야 한다.
넷째, 국가가 개발제한구역 해제 후 주택을 공급하는 것은 토지가격이 타 지역에 비해 저렴하기 때문에 저가의 주택을 공급할 수 있다고 보지만 저렴한 토지로 주택을 공급하려면 기반 시설이 뒤따라야 하고 그 비용이 신도시 건설비용에 고스란히 부가되므로 저렴한 보상비에 비해 대지조성비는 상당히 높게 책정된다. 또한 여러 기반시설의 부족으로 전철이나 버스 등 대중교통 수단이 열악한 지역에 거주하는 주민들의 삶의 질은 상당히 불만족스럽고 불편한 삶을 살게 된다. 그러므로 직주균형(Job-Housing Balance)을 최대한 활용하여 토지의 효율성을 극대화하여야 할 것이며, 도시는 여러 복합체가 상호작용하여 발전하므로 장기적이고 계획적이며 거시적인 개발제한구역 정책을 운영해 나가야 할 것이다.
#개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(약칭: 개발제한구역법) 주택문제
#토지이용 형평성과 효율성
#개발권 양도제
#직주균형
#Special Measures Act on the Designation and Management of Restricted Development Zones (Abb.Development Restricted Zones Act) Housing problems
#Land-use equity and efficiency
#Transfer of development rights
#Job-Housing Balance
목차
국문요약
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 개발제한구역 제도의 도입 배경과 운영현황
Ⅲ. 외국의 개발제한구역
Ⅳ. 개발제한구역의 문제점과 개선방안
Ⅴ. 결론
참고문헌
Abstract
참고문헌 (30)
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