주택 가격지수 선물제도 도입의 필요성과 활용방안에 대한 고찰

하창효

doi:10.24886/BLR.2018.6.32.2.217

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자료유형: 학술저널

저자정보: 하창효 (한국국제대학교)

저널정보: 한국기업법학회 기업법연구 企業法硏究第32卷第2號 (通卷第73號)

발행연도: 2018.6

수록면: 217 - 239 (23page)

DOI: 10.24886/BLR.2018.6.32.2.217

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부동산은 외부효과, 정보의 비대칭, 부증성에 따른 단기적 공급량 증가의 어려움 그리고 상품의 이질성이 라는 특성에 의해 독점적 경쟁시장의 구조를 가지고 있으므로 시장의 실패가 발생하고 소득분배의 불평등이 발생하게 된다. 따라서 정부는 부동산 가격의 안정과 경기 부양을 위해 부동산 시장에 개입하게 된다.
그 동안의 부동산 정책을 보면 정부가 의도한 효과를 거둔 경우도 있으나 오히려 부작용만 초래한 경우도 있다. 투기억제를 위한 정부의 부동산 정책을 금융정책, 재정정책 및 부동산 담보대출 정책으로 나누어 살펴보았다. 금융정책으로 금리를 인상하게 되면 경제 전반에 영향을 미치게 되어 상당한 사회적 비용을 수반할 수 있고, 조세정책의 경우에는 절차상 지방세법을 개정해야 하므로 적절한 시기에 이를 정책에 반영하기 어렵다는 점, 조세저항에 직면할 수 있다는 등의 문제가 있다. 부동산 담보대출에 대한 규제는 투기에 대한 직접적인 효과가 있을 것으로 기대 되지만 이 경우에도 부동산 투기에 따른 기대이익이 더 큰 경우 금융기관들이 우회적으로 이를 회피할 경우 그 효과가 반감될 수 있다.
부동산지수 파생상품을 도입하면 부동산 시장에서 투기적 수요를 분리하고, 부동산 시장의 경향에 대한 정보 등을 제공함으로서 투기적 활동을 제한 할 수 있을 것이다. 따라서 실물부동산 대신 주택 가격지수를 활용한다면 더 많은 기관과 개인 투자자들이 부동산 시장에 참여할 수 있는 기회를 제공하고 투기적 수요를 제도권 내로 끌어들임으로서 부동산 시장의 편익과 사회복지를 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다.

The Anti-speculation policies can be classified roughly into three types such as monetary policy, fiscal tools and limits on LTV and DTI. Firstly, an increase in the policy rate to suppress speculation could affect the entire economy and entail substantial costs. If the expected return on real estate is much higher than what can be affected by the policy, the speculators could be little affected. The effectiveness of the policy rate differs on the structure of the mortgage market. Secondly, the major fiscal tools to control speculation are taxes on real estate. Transaction taxes don’t seem to have a definite relationship with the change of house price in comparison with foreign cases.
Property taxes affect to reduce housing booms a little. There are some problems using a property taxes to reduce speculative activity in real estate. Local tax law should be changed, which means it is hard to use this tool in an appropriate moment and municipalities would face pressure to reduce taxes.
It is hard to use mortgage interest tax deductibility as a tool to suppress speculation periodically.
Thirdly, a limit on LTV and DTI will reduce the risks associated with declines in real estate market, but the effectiveness of this tools could be limited when lenders find the ways to circumvent the restrictions.
So, Introducing a real estate price index can help limit speculation in real estate market.
Index futures for the property market could help take the speculators away from real property market because they prefer liquidity, low transaction cost trading conveniences and so on. It can also hedge against the price risk of property and give information about future property price and the expected trend. Using it, small or medium size investor can invest in property market. There"s no limits to supply of real estate, so it could fulfill an excess demand.
As the concept of underlying asset that is the object of derivatives is said broadly under the Capital Market Promotion Act of Korea, the Housing Price Index Futures can be included and traded. To trade it, a fair and representative methodology of calculating the housing price index must be established. It should be supported by the participants to acquire trust in the market before introducing it. It will bring good benefits and social welfare if more institutional and individual investors invest it.

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참고문헌 (19)

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[학술지(정기간행물)] - 김영도 / 2014 / LTV, DTI규제의 경제적 효과에 대한 고찰 / 부동산포커스 76

[학술대회논문] - 노영훈 / 2007 / 부동산 시장과 부동산 조세정책 방향 / 한국조세연구포럼

[학술지(정기간행물)] - 송민규 / 2011 / 부동산지수 파생상품의 유용성 및 도입 시 고려사항 / 금융포커스 20 (18)

[학술지(정기간행물)] - 유정석 / 2011 / 부동산가격지수를 활용한 파생금융상품 개발방안 연구 / 부동산학보 (45) : 127 ~ 143

[단행본] - 이옥동 / 2016 / 최신부동산세법 / 상학당

이 논문과 연관된 판례 (2)

대법원 2003. 9. 26. 선고 2003두2274 판결

[1] 법령의 규정이 특정 행정기관에 그 법령내용의 구체적 사항을 정할 수 있는 권한을 부여하면서 그 권한 행사의 절차나 방법을 특정하고 있지 않은 관계로 수임 행정기관이 행정규칙의 형식으로 그 법령의 내용이 될 사항을 구체적으로 정하고 있는 경우에는, 그 행정규칙이 당해 법령의 위임한계를 벗어나지 않는 한, 그와 결합하여 대외적으로 구속력
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대법원 1987. 9. 29. 선고 86누484 판결

가. 상급행정기관이 하급행정기관에 대하여 업무처리지침이나 법령의 해석적용에 관한 기준을 정하여서 발하는 이른바 행정규칙은 일반적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가질뿐 대외적인 구속력을 갖는 것은 아니지만, 법령의 규정이 특정행정기관에게 그 법령내용의 구체적 사항을 정할 수 있는 권한을 부여하면서 그 권한행사의 절차나 방법을 특정하고 있지 아
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