재개발ㆍ재건축 관련 조세법상 쟁점과 정책과제

정지선

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정지선 (건양대학교)

저널정보: 한국조세연구포럼 조세연구 조세연구 제10-2집

발행연도: 2010.8

수록면: 71 - 115 (45page)

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우리나라는 1970년대 이후에 산업화 및 도시화 등으로 인하여 대량으로 공급된 주택이 시간의 경과로 인하여 노후화되었으며, 국민들의 생활수준이 향상되어 주거에 대한 개선욕구가 커지면서 주택의 재개발과 재건축은 한정된 도시의 공간에서 새로운 주거공간의 창출에 핵심적인 역할을 수행하여 왔다.
이러한 재개발사업과 재건축사업은 당해 조합원뿐만 아니라 조합에게도 복잡한 조세문제를 야기한다. 이러한 조세문제 중에서 양도소득세와 법인세?소득세 및 부가가치세를 중심으로 하여 현행 제도의 문제점과 그 개선방안을 제시하면 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 정비사업조합의 조합원이 당해 정비사업조합에 건축물 및 그 부속토지를 현물출자하는 것은 양도에 해당하지 않는다고 보아야 한다.
둘째, 조합원입주권은 양도소득세의 과세대상에 해당하는데, 이 경우 관리처분 계획의 인가가 있을 때에 조합원입주권으로 변환되며, 이전고시에 의하여 기존의 조합원입주권이 부동산으로 변환된다고 보아야 한다.
셋째, 재건축부담금은 실질적으로 조세의 성격을 가지고 있으므로 양도소득세와 이중과세의 문제가 있다. 따라서 단기적으로 세액공제하고, 장기적으로 재건축 부담금은 폐지하고 양도소득세만을 과세하는 것이 타당하다.
넷째, 조합원입주권이 주택으로 의제되는 경우에는 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당하며, 양도소득세의 중과세율제도는 폐지하고, 모든 자산에 대하여 초과누진세율구조로 변경하여야 한다.
다섯째, 주택재건축정비사업조합이 일반분양 수입금액에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라서 배분하여 각 조합원이 부담하여야 할 건축비에 충당하는 경우에 각 조합원이 획득한 것에 대하여는 배당소득으로 보고 있다. 그러나 이와 같이 해석하게 되면 양도소득세와 중복 과세되기 때문에 배당소득으로 보지 않는 것이 타당하다.
여섯째, 정비사업조합은 실질적으로 조합원들의 공동사업이기 때문에 법인세를 과세하지 않고, 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다.
마지막으로, 부가가치세의 과세에 있어서 정비사업조합이 조합원에게 주택을 공급하는 것은 실질적으로는 재화의 공급으로 보기에는 무리가 있기 때문에 재개발조합 등이 조합원에 공급하는 것을 부가가치세법상 면세대상으로 규정하는 입법적인 보완이 필요하다.

In our country, the houses supplied in large quantity due to industrialization and urbanization since 1970 became deteriorated as time passed by while redevelopment and reconstruction of houses have played a key role in creating new residences in a limited space of cities as the living standards of people have improved to have higher desire toward housing improvement.
The above-said redevelopment and reconstruction projects raise complicated tax issues not only for the union members concerned, but also to the union. Among these tax issues, if the problems of current tax system and its improvement plans are presented centered on capital gains tax, corporate income tax, individual income tax, and VAT, they’re presented as below.
First, the investment in kind of maintenance project union members’ building or its attached to the investment project union should not be seen as transfer.
Secondly, residency rights of union members are subject to taxation in the field of capital gains tax. In this case, the residency rights of union members are generated after management disposal plan is approved, and the existing residency rights would be converted to real estate based on transfer notice.
Third, there is problem of capital gain tax and double taxation because reconstruction charges have the characteristics of tax in reality. Therefore, it is reasonable to deduct taxes in a short run, abolish reconstruction charges and only imposing capital gain tax in a long run.
Fourth, in case the residence rights of union member are brought up as a house, it is proper to apply the special deduction for long-term possession. In this case, the heavy taxation rate system of capital gains tax should be abolished, and all the assets should be changed into excess progressive rate structure.
Fifth, in case the Housing Reconstruction Maintenance Project Union distributes an amount equivalent to development profits deducting prime cost of construction from general sales income to make up for the construction cost to be paid by each union member, the gains of each member is seen as dividend income. However, because this interpretation would impose double taxation along with capital gain tax, it is reasonable not to consider as dividend income.
Sixthly, because maintenance project union is actually a joint project of union members, it is reasonable to impose capital gain tax without imposing corporate tax.
Finally, because the maintenance project union providing home to union member is unreasonable to consider as supply of goods in terms of imposing VAT, a legislative improvement specifying the ones supplied by redevelopment union, etc to union members as subject of tax exemption according to VAT Law would be necessary.

#재개발 #재건축 #양도소득세 #법인세 #소득세 #부가가치세 #Redevelopment #Reconstruction #Capital Gains Tax #Corporate Income Tax #Individual Income Tax #VAT

참고문헌 (2)

참고문헌 신청

박훈. 재개발조합의 과세문제. 조세와 법. 2008

송진영, 정지선. 양도소득세 과세표준 산정방법과 세율구조에 관한 연구. 세무학연구. 2008

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