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본 연구는 최근 수도권 신도시 및 준농림지역에 건설된 고층아파트들의 장래 재건축 문제를 진단하고 있다. 이러한 문제가 제기되는 까닭은, 향후 이 지역 아파트들의 재건축을 위해서는 건물 용적의 추가적인 증가가 필요하고, 도한 그 증가량은 도시주변부의 주택가격이 상대적으로 낮은 수준임을 고려할 때 이에 반비례하여 커져야 할 것이나, 이 지역 아파트들은 이미 상당 수준 고밀 개발되어 있어 주택가격 또는 이를 반영한 지가가 크게 상승하지 않는 이상 추가적인 밀도 증가의 여지가 많지 않기 때문이다.
재건축의 경제 모형(최막중, 1997)을 동태적 차원으로 연장ㆍ변환시키고, 대표적으로 분당 및 용인, 화성군에 1990년대 들어 건설된 아파트들을 대상으로 모의실험을 한 결과, 분당지역의 경우 앞으로 지가가 최소한 연평균 11~14%, 용인ㆍ화성군의 경우 16~17%씩 상승하여야 향후 50년(2045년) 이내에 재건축 사업의 경제성을 보장할 수 있다는 결론이 도출된다. 반면 향후 20년이 지난 시점(2015)에서 재건축 사업이 가능하기 위해서는, 분당의 경우 연평균 17~25%, 용인ㆍ화성군의 경우 연평균 30~33% 만큼 지가가 상승하여야 한다(이상 법정 용적률 400%, 주택평수 증가율 150% 가정).
이러한 결과는 지난 1980~95년간 서울의 연평균 지가상승률이 13.9%였으며, 1990년대 들어 지가상승률이 크게 둔화되었다는 사실 등을 고려할 때, 향후 이 지역 아파트들의 재건축은 결코 낙관할 수 없는 과제임을 시사하고 있다. 특히 준농림지역은 신도시 지역에 비해 지가 수준이 낮음에도 불구하고 건물 밀도는 거의 동일하거나 높은 수준으로서 재건축의 경제적 타당성은 더욱 희박한 것으로 나타난다. 이는 장래 이 지역 아파트들의 집단적 슬럼화의 가능성마저 경고하는 것으로, 현재 시점에서 토지이용의 비효율성은 곧바로 미래 시점에서 재건축의 불투명성 문제로 직결되어 지속가능한 도시개발의 위협 요인으로 작용한다는 사실을 깨우쳐 주고 있다.
재건축의 경제 모형(최막중, 1997)을 동태적 차원으로 연장ㆍ변환시키고, 대표적으로 분당 및 용인, 화성군에 1990년대 들어 건설된 아파트들을 대상으로 모의실험을 한 결과, 분당지역의 경우 앞으로 지가가 최소한 연평균 11~14%, 용인ㆍ화성군의 경우 16~17%씩 상승하여야 향후 50년(2045년) 이내에 재건축 사업의 경제성을 보장할 수 있다는 결론이 도출된다. 반면 향후 20년이 지난 시점(2015)에서 재건축 사업이 가능하기 위해서는, 분당의 경우 연평균 17~25%, 용인ㆍ화성군의 경우 연평균 30~33% 만큼 지가가 상승하여야 한다(이상 법정 용적률 400%, 주택평수 증가율 150% 가정).
이러한 결과는 지난 1980~95년간 서울의 연평균 지가상승률이 13.9%였으며, 1990년대 들어 지가상승률이 크게 둔화되었다는 사실 등을 고려할 때, 향후 이 지역 아파트들의 재건축은 결코 낙관할 수 없는 과제임을 시사하고 있다. 특히 준농림지역은 신도시 지역에 비해 지가 수준이 낮음에도 불구하고 건물 밀도는 거의 동일하거나 높은 수준으로서 재건축의 경제적 타당성은 더욱 희박한 것으로 나타난다. 이는 장래 이 지역 아파트들의 집단적 슬럼화의 가능성마저 경고하는 것으로, 현재 시점에서 토지이용의 비효율성은 곧바로 미래 시점에서 재건축의 불투명성 문제로 직결되어 지속가능한 도시개발의 위협 요인으로 작용한다는 사실을 깨우쳐 주고 있다.
목차
國文要約
Ⅰ. Introduction
Ⅱ. An Economic Model of Redevelopment
Ⅲ. Simulation
Ⅳ. Conclusions
Notes
References
참고문헌 (0)
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