지난 2003년 7월 1일부터 시행된 『도시 및 주거환경정비법』(이하 『도시정비법』)은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후?불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지할 것을 목적으로 제정된 법률로서, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이라는 3가지 정비사업에 대하여 규정하고 있다.
도시정비법이 시행된 이후 재개발사업과 대규모 주택재건축사업은 도시정비법에 근거하여 이루어졌고 이에 따라 주택재건축이라 하면 으레 도시정비법상 재건축을 의미하는 것으로 인식되어 왔다. 그러나 도시정비법상 재건축은 행정절차가 까다롭고 관련 규정이 복잡하여 주민들이 자체적으로 시행하기가 쉽지 않아 비교적 절차가 간단한 주택법에 근거한 20세대 미만의 소규모공동주택재건축이 더 많은 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 현행 세법은 양도소득세와 관련하여 소규모공동주택재건축에 대한 명문 규정을 두고 있지 않아 재건축 과정에서 일어나는 과세문제를 과세관청의 유권해석이나 판례에 의존하고 있을 뿐만 아니라 도시정비법상 재건축과 달리 현물출자 시 조합원들에게 양도소득세를 과세함으로써 형평성에 대한 의문을 남기고 있다.
이에 조세의 형평성 관점에서 소규모공동주택재건축에 대한 양도소득세 과세제도를 정비해야 할 필요성이 있으므로 세법에서 도시정비법상 주택재건축과 소규모공동주택재건축을 다르게 보는 이유와 그 근거에 대해서 알아보고 이로 인해 발생하는 문제점 및 그에 대한 개선방안을 찾아보고자 한다.

본 연구에서 제기하고 싶은 문제점은 다음과 같다.
첫째, 조세평등주의 및 실질과세의 원칙에 위배된다. 현재 주택을 현물출자하고 일반분양을 통해 건축비를 충당하여 새로운 주택을 취득하는 같은 사업내용임에도 불구하고 어떤 법에 근거하여 이를 추진하느냐에 따라 과세여부나 과세 금액의 크기가 달라져 납세의무의 내용이 달라진다면 이는 동일한 담세력 내지 동일한 경제적 실질에 차별적으로 과세함으로써 조세평등주의에 위배됨은 물론 실질과세의 원칙에 반하는 것이다.
둘째, 조합원의 현물출자를 전부양도로 해석하는 현행규정은 법리상 조합원들을 다주택자로 전환시켜 조합원들의 재산권행사를 제한하고, 1세대1주택자임에도 종합부동산세가 과세될 수 있으며, 부동산임대소득 증가로 소득세 부담이 증가할 수 있다. 그러나 실제 과세로 이어지고 있는 것으로는 보이지 않으며, 법리상 현물출자한 주택을 공동소유하게 되는 것이 분명함에도 불구하고 과세문제가 발생하지 않는다는 것은 과세관청 스스로 모순에 빠지는 결과에 이르게 된다.
셋째, 1세대1주택 비과세 규정의 취지에 배치된다. 도시정비법상 재건축 조합원은 재건축주택을 새로운 주택이 아닌 종전주택의 연장으로 보아 보유기간 및 거주기간을 통산하는 반면 소규모공동주택 재건축조합원은 1세대1주택자임에도 불구하고 재건축주택을 새로운 주택으로 보아 종전주택과 재건축주택의 보유기간 및 거주기간을 통산하지 못하도록 한 것은 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하는 1세대1주택 비과세 규정의 취지에 배치되는 것이다.
넷째, 양도 또는 취득시기가 명확하지 못하다. 양도 또는 취득시기는 납세의무의 성립시기를 결정하고 납부세액을 변동시키므로 그 판단이 매우 중요함에도 불구하고 현행 규정은 현물출자일이라는 명확하지 않은 시기를 양도일로 규정하고 있다. 이로 인해 과세관청은 과세관청의 판단에 근거하여 건축허가일, 부동산관리신탁약정일, 사업자등록증상 사업개시일 등 다양한 날을 현물출자일로 선택하고 있으며 이는 납세자와의 마찰을 초래함으로써 조세저항과 과세행정의 낭비를 가져오고 납세자의 법적안정성 및 예측가능성을 침해할 수 있다.

이러한 문제점들을 해결하기 위해 다음과 같은 개선방안을 제시하고자 한다.
첫째, 조세평등주의 및 실질과세원칙을 제고하기 위해 대법원의 판결을 전부양도로 해석하여 현물출자한 자산 전체에 대하여 과세하지 말고 재건축사업의 목적 및 특성을 고려하여 자기지분 감소분에 대하여만 과세하여야 한다.
둘째, 합유라는 공동소유 방식 자체를 부정할 수는 없기 때문에 이를 해결하기 위해서는 공동소유임에도 불구하고 다주택자가 되지 않는 방안을 강구할 수밖에 없으며, 재건축사업을 위해 취득하는 주택은 주택수를 계산할 때 제외시키는 규정을 신설해야 한다.
셋째, 1세대1주택 비과세여부 판단을 위한 보유기간 계산은 멸실된 주택의 보유기간을 포함하면서 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산은 멸실된 주택의 보유기간은 제외하고 새로 취득한 신축주택의 보유기간만 포함시키는 것은 체계정당성에 부합되지 않는 것으로 보이므로 우선 이를 일치시키는 것이 중요하다. 따라서 1세대1주택자에 한해서는 거주기간 및 보유기간을 계산하기 위한 기준일과 장기보유특별공제액 계산을 위한 기준일을 통일할 필요가 있다.
넷째, 현물출자에 대한 양도 또는 취득시기를 명확하게 하는 것이다. 건축허가신청은 동업계약서를 작성했든 안했든 조합원들 간에 합의가 성립하여 현물출자를 결정했다는 것을 의미하고 실제로 재건축사업이 진행될 것이라는 신호로 작용할 수 있다. 따라서 소규모공동주택재건축사업에 있어서는 사업의 특성을 반영하여 건축허가신청일과 동업계약서작성일 중 빠른 날을 현물출자일로 보는 것이 납세자나 과세관청 모두의 예측가능성을 높여 분쟁을 줄이는 합리적인 방안으로 보인다.

The Urban and Residential Environment Improvement Act enacted on July 1, 2003, is a law enacted with the aim of contributing to improving the urban environment and improving the quality of residential life by defining the necessary matters to improve the urban environment and improve the quality of residential life by planning and improving the areas where urban function is needed or poor in residential environment. It is defined as a maintenance project.
After the implementation of the Urban and Residential Environment Improvement Act, the redevelopment project and the large-scale housing reconstruction project were based on the Urban and Residential Environment Improvement Act, and accordingly, the housing reconstruction was recognized as meaning
reconstruction under the Urban and Residential Environment Improvement Act.
However, the reconstruction of small-scale apartment houses under the Urban and Residential Environment Improvement Act is difficult due to the difficult administrative procedures and complicated regulations, so it is not easy for residents to implement them on their own.,Nevertheless, the current tax law does not have a prestige for small-scale apartment reconstruction in relation to transfer income tax, so it relies on the interpretation or precedent of the tax authorities in the reconstruction process, and it leaves a question of equity by taxing the transfer income tax on the union members when the investment is made in-kind, unlike the reconstruction in the Urban and Residential Environment Improvement Act.
Therefore, it is necessary to improve the transfer income tax system for small-scale apartment reconstruction from the perspective of equity of taxation. Therefore, this study aims to investigate the reasons and grounds for different view of housing reconstruction and small-scale apartment reconstruction under the Urban and Residential Environment Maintenance Act in the Tax Law and to find out the problems and improvement plans for them.
The problems that I would like to raise in this study are as follows. First, it violates the principle of tax equality and real taxation. Although it is the same business contents that make the construction cost through the
general sale and the current house is invested in the spot, the amount of taxation or the amount of taxation varies depending on the law, and the contents of the tax obligation are changed. If this is contrary to the
principle of real taxation as well as the tax equality by differentially taxing the same tax power or the same economic realities.
Second, the current regulations interpreting the union members'' in-kind investment as a transfer can restrict the exercise of property rights of union members by converting union members into multi-family houses in the law, and can tax the comprehensive real estate tax even if they are one-generation one-family houses, and increase the income tax burden due to the increase in real estate rental income.
Third, it is arranged to the purpose of the tax exemption regulations for the first generation one house. Under the Urban and Residential Environment Improvement Act, reconstruction union members account for the period of retention and residence as an extension of the previous house, not a new house, while the reconstruction union members of small-scale apartment reconstruction unions account for the period of residence and residence of the previous house as a new house, despite the fact that the reconstruction house is a new house.
It is arranged to the purpose of the non-taxable housing regulations. Fourth, the transfer or acquisition time is not clear. The transfer or acquisition period determines the time of the tax payment obligation and changes the amount of the payment tax, so the current regulation stipulates the unclear period of the in-kind investment date as the transfer date. This can lead to the waste of tax resistance and taxation administration by causing friction with taxpayers and can infringe on taxpayers'' legal stability and predictability.
To solve these problems, the following improvement plans are proposed.
First, in order to raise the principle of tax equality and real taxation, the Supreme Court''s ruling should be interpreted as a total transfer and not taxed on the entire assets invested in the spot, but only on the reduction of self-ownership considering the purpose and characteristics of the reconstruction project.
Second, since the joint ownership method of the joint ownership can not be denied, it is necessary to find a plan not to become a multi-homeowner despite being a joint ownership, and a regulation should be newly established to exclude the houses acquired for the reconstruction project when calculating the number of houses.
Third, it is necessary to unify the standard date for calculating the residence period and the retention period and the standard date for calculating the special deduction amount for long-term holdings for the first-generation single-family housing.
Fourth, it is necessary to clarify the transfer or acquisition timing of in-kind investment. In the small-scale apartment reconstruction project, it seems reasonable to reduce the dispute by raising the predictability of both taxpayers and tax offices by considering the date of application for building permit and the date of making the agreement of the industry as the spot investment date reflecting the characteristics of the project.