헤도닉 가격결정모형은 개별 부동산 특성, 근린 특성, 그리고 접근성에 대한 변수들을 고정적으로 포함한다. 그러나 실제 부동산 거래는 매물의 가치에 대해 매수자와 매도자 모두의 합의가 일어날 때 이루어진다. 따라서 전통적인 가격결정 이론만으로 부동산시장의 가격결정 메커니즘을 설명하는데 충분하지 않으며, 부동산 거래 주체의 특성에 따라 부동산가격이 할증(프리미엄) 또는 할인(역프리미엄) 될 수 있다.
국외에서는 부동산 거래주체 중 매수자 특성에 많은 관심을 가져왔다. 주택의 경우 주로 매수자의 외지인 여부에 따른 탐색비용과 정박효과로 인한 외지인 프리미엄 지불가설을 검증하였으며, 토지의 경우 매수자 유형과 개발 기대감이 토지가격에 미치는 영향에 대한 연구가 진행되었다. 반면 국내 대부분의 연구들은 매매 당사자가 동일하다는 전제하에 실증분석이 이루어져 매수자 특성과 관련된 부동산시장을 이해하는데 충분하지 않았다. 최근 국내에서도 제주도 아파트 시장을 대상으로 SPAR모형과 반복매매모형을 통해, 제주도 토지시장을 대상으로 헤도닉 가격모형을 사용하여 외지인 프리미엄 지불 가설을 입증하였다. 그러나 두 연구 모두 탐색비용이 상대적으로 높을 것으로 예상되는 제주도를 대상으로 하여 외지인 프리미엄을 국내 부동산시장 전체로 일반화하는데 한계를 갖는다.
이에 본 연구는 헤도닉 가격모형을 통해 서울 도심의 아파트와 토지거래를 각각 분석함으로써, 부동산의 유형에 따른 매수자 특성이 부동산가격 프리미엄에 미치는 영향을 확인하는데 목적이 있다. 외지인 여부, 거리에 따른 탐색비용의 차이, 편향적 사고로 인한 정박효과 등에 의해 발생하는 외지인 프리미엄 지불 가설이 도심 아파트와 토지시장에서도 유효한지 검증하고, 나아가 도심 토지시장에서 매수 목적, 개발 유형, 매수자 유형, 매수자 수에 따른 개발 프리미엄을 실증분석한다. 본 연구의 시간적 범위는 2015년 1월부터 2016년 12월까지이며, 공간적 범위는 서울 서대문구이다. 연구대상은 부동산 유형 중 아파트와 나대지이다.
도심 아파트 가격 분석의 주요 결과는 다음과 같다: 첫째, 외국인 프리미엄은 ㎡당 4.6%의 프리미엄을, 외지인 프리미엄은 ㎡당 1.8%의 프리미엄을 부담한다. 또한 서대문구 이외 서울 지역 거주자는 ㎡당 1.6%의 프리미엄을, 서울 이외 지역의 거주자는 ㎡당 2.3%의 프리미엄을 지불하는 것으로 확인되며, 이를 통해 서대문구로부터의 거리가 멀어질수록 탐색비용이 증가하여 프리미엄이 늘어나는 구조도 확인된다. 둘째, 정박효과의 관점에서 서대문구보다 비싼 지역에 거주하고 있는 외지인 매수자는 내지인 매수자보다 ㎡당 2.5%의 프리미엄이, 서대문구보다 싼 지역에 거주하고 있는 외지인 매수자는 내지인 매수자보다 ㎡당 1.0%의 프리미엄이 형성됨으로써 정박효과의 존재가 입증된다. 셋째, 이 프리미엄은 탐색비용과 정박효과 모두에 기초하고 있으며, 구체적으로 정박효과는 ㎡당 3.9%의 프리미엄을, 탐색비용 효과는 ㎡당 3.6%의 프리미엄으로 산정된다.
도심 토지 분석의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 제주도의 토지시장과 달리 서울 서대문구의 토지시장에서는 탐색비용 또는 정박효과로 인한 외지인 프리미엄 가설이 통계적으로 유의하지 않다. 둘째, 개발을 목적으로 매수하는 경우 그렇지 않은 경우에 비해 ㎡당 69%의 프리미엄을 지불한다. 구체적으로 매수 시점 대비 2019년 9월 기준 토지이용이 변경되었거나 개발중인 토지는 개발 유형에 따라 주거용은 ㎡당 17%, 주상용은 ㎡당 88%, 상업용은 ㎡당 150%, 개발중인 토지는 ㎡당 66%의 프리미엄을 지불한 것으로 분석되었으며, 통계적으로 유의하다. 그리고 개인 매수자가 법인 매수자에 비해 ㎡당 15%의 프리미엄을 지불한다. 셋째, 개발 프리미엄 요소를 제외하고 외지인 프리미엄을 평가하기 위하여 매수자의 매수 목적을 개발과 미개발로 나누어 분석하였다. 매수 목적이 개발인 경우 외지인 프리미엄은 통계적으로 유의하지 않으나, 흥미롭게도 보유 후 자본차익 또는 미개발 상태에서의 임대수익을 목적으로 토지 매입한 경우에는 서대문구보다 토지가격이 높은 또는 개발 수익률이 높은 지역에서 온 매수자가 정박효과로 인해 통계적으로 유의한 ㎡당 11-13%의 프리미엄을 지불한다. 마지막으로, 매수자를 개인으로 한정할 경우 매수자 수가 1명 증가할 때마다 ㎡당 8%의 프리미엄을 지불한다.
개발을 목적으로 매수하는 토지시장에서는 아파트 시장에서 증명된 거리에 따른 탐색비용과 정박효과로 인한 외지인 프리미엄은 통계적으로 유의하지 않으며, 개발 유형에 따라 개발 프리미엄이 차별적으로 발생함이 확인된다. 주거와 보유가 목적인 아파트는 대부분의 경우 대체재가 시장에서 충분히 공급되고 있어 매도자가 독점적 지위를 행사하기 어렵지만, 불완전경쟁시장인 토지시장은 충분한 개발 수익이 기대되는 경우에 매도자가 독점적 지위를 가지며, 가장 높은 프리미엄을 지불하는 경우에 거래가 이루어진다. 따라서 도심 토지시장에서 매수자의 거리에 따른 탐색비용과 정박효과로 인해 발생하는 외지인 프리미엄 지불 가설은 개발을 목적으로 매수하는 토지의 프리미엄을 설명하는 변수로 적합하지 않다. 그러나 개발을 목적으로 매수하지 않은 토지시장에서는 보유 후 자본차익 또는 임대수익을 기대하는 아파트와 마찬가지로 정박효과로 인한 외지인 프리미엄이 통계적으로 유의하게 발생하는 것은 중요한 의미를 갖는다. 결론적으로 부동산가격의 시장 프리미엄은 부동산 유형에 따른 매수자 특성에 따라 탐색비용과 정박효과로 인한 외지인 프리미엄과 개발 유형에 따른 개발 프리미엄을 활용하여 분석할 수 있다.
본 연구는 자료의 한계로 공간적으로 서울 서대문구를 시간적으로 2년이라는 비교적 짧은 기간을 대상으로 분석된 것은 연구의 한계로 남는다. 또한 본 연구에서 탐색비용 측정을 위하여 서울 서대문구와의 거리만 고려하였으나 탐색비용은 거리뿐 아니라 다른 요인들도 분명 영향을 미칠 것이다. 마지막으로 매도자의 특성이 부동산가격에 미치는 영향도 향후 검토되어야 할 것이다.
본 연구에서는 부동산 상품 중 위험 스펙트럼이 극과 극에 있다고 간주되는 아파트와 나대지를 중심으로 분석하였다. 이를 통하여 두 가지 부동산 유형의 차이에 따라 매수자 특성이 부동산가격 결정에 중요하게 기여함을 증명하였다. 본 연구의 분석틀을 활용하여 향후 다가구·다세대주택, 상가, 오피스 등 다양한 부동산 유형에서 매수자 특성에 따른 부동산가격 프리미엄에 대한 추가 연구가 활발하게 이루어질 것으로 기대한다.

Hedonic regression models include physical factors, proximity, and accessibility as explanatory variables to value the real estate transaction prices. Yet, the actual transaction price is strongly associated with the bargaining power of buyers and sellers. If the implicit prices of the included variables depend on the two parties’ characteristics, traditional hedonic regression equation may be insufficient to explain the real estate price mechanism, and the inclusion of buyer and seller characteristics in the model could help better understand the real estate market. If buyer characteristics vary among different groups of buyers, then the buyer may either overpay (premium) or underpay (discount).
Much of overseas literature has emphasized the effect of buyer characteristics. Studies have shown out-of-local premium borne by search cost and anchoring effect in the housing market. There are several relevant papers investigating the relationship between land price and buyer type and buyers’ development expectations. However, very few studies exist in the Korean real estate literature that examine the effect of buyer characteristics. Recently, two studies based on Jeju Island transaction prices illustrated out-of-local premium in (i) apartment transactions using the SPAR (‘Sales Price to Appraisal Ratio’) model and Repeated Sales model and (ii) land transactions using the Hedonic Price model. Both research, however use data from Jeju Island where search cost is relatively high compared to other regions, which makes it difficult to generalize the findings to the wider market.
This study contributes to the literature by developing a hedonic regression model using urban apartment and urban land transactions over a two-year span to analyze buyer characteristics and their impact on the real estate price premium by real estate types. The purpose of this paper is twofold: first, to test the validity of out-of-local premium attributable to search cost and anchoring effect in urban apartment and land market and second, to examine the development premium borne by buyer’s reason for purchase, development type, buyer type, and the number of buyers in urban land market. The data set includes apartment and vacant land transactions in Seodaemun-gu, Seoul from January, 2015 to December, 2016.
The major results from the apartment analysis are summarized as below: First, foreigner-premium is 4.6%/㎡ and out-of-local premium is 1.8%/㎡. More specifically, for the search cost difference, out-of-local buyers from Seoul outside of Seodaemun-gu pay 1.6%/㎡ premium while out-of-local buyer from outside of Seoul pay 2.3%/㎡ premium. This result confirms that search cost increases with the distance, which in turn results in higher price premium. Second, the results provide evidence for the anchoring effect: out-of-local buyers from areas where average apartment price is higher than Seodaemun-gu pay 2.5%/㎡ premium while out-of-local buyers from area where average apartment price lower than Seodaemun-gu pay 1.0%/㎡ premium. Third, considering out-of-local premium borne by search cost and anchoring effect simultaneously, the premium can be up to 3.6%/㎡ and 3.9%/㎡, respectively.
The major findings from the land analysis are summarized as below: First, unlike the land market in Jeju Island, out-of-local premium borne by search costs and anchoring effects is not statistically significant in urban land market in Seodaemun-gu, Seoul. Second, the buyers pay 69%/㎡ premium if the reason for land purchase is for development. Specifically, if there were changes in land usage between the purchase date and September 2019 or land is under development, buyers pay 17%/㎡ premium for residential, 88%/㎡ premium for mixed-use, 150%/㎡ premium for commercial, and 66%/㎡ premium for those under-development, which are all statistically significant. Also, individual buyers pay 15%/㎡ premium compared to corporate buyers. Third, in order to decompose the out-of-local premium without the development factor, we divided the sample into two groups by reason for land purchase: (i) to develop for development gain or (ii) to hold for capital gain or rent income. The result shows that out-of-local premium is still invalid for land purchase for development purpose. However, interestingly enough, buyers from areas where land price is higher or development return is higher than Seodaemungu pay statistically significant 11-13%/㎡ premium for land purchased for non-development purpose. Lastly, when the sample is restricted to individual buyers, there is 8%/㎡ premium is paid as the number of buyer increases.
Overall, out-of-local premium attributed to search cost and anchoring effect is valid in urban apartment, but not for urban land purchased for development purpose, whereas there is a significant development premium depending on the development types in urban land market. As for apartments, which are purchased typically for residential purpose, there are many substitutes in the market and thus, the seller does not have the power to dictate the price. Yet, in the land market characterized by imperfect competition, where purchasing a property is highly associated with development gains, the seller enjoys more bargaining power and the buyer ends up paying a much higher premium in order to buy the property. Thus, out-of-local premium borne by search cost and anchoring effect is not statistically significant in explaining the land for development. However, for lands purchased for non-development purpose, the results have important implications. The results are validated with the out-of-local premium borne by anchoring effect. Hence, the market premium of the real estate price can be analyzed with two different measures: (i) out-of-local premium attributed to search cost and anchoring effect, and (ii) development premium borne by the development type depending on the different buyer characteristics by real estate types.
Our study has several limitations: First, the data set only contains real estate transaction data in Seodaemun-gu, Seoul over two years. Second, we modeled search costs variable using only one proxy, namely the distance from Seodaemun-gu, but there can be many other factors associated with search cost. Lastly, further research is needed to understand the relationship between seller characteristics and the real estate price.
This paper has carried out empirical tests on apartment and vacant land, which are considered to lie at opposite ends of the real estate risk spectrum. The regression results indicate that the buyer characteristics have statistically significant effect in determining the real estate price premium. We expect the findings of this study to provide a useful tool for further research, which may include the impact of buyer characteristics on the real estate price premium for different real estate types such as multi-family, commercial, and office properties.