오피스 빌딩의 임대료는 입지 특성, 건물 특성과 같은 물리적 요인의 영향을 받는다고 알려져 있다. 기존 선행 연구들에서는 주로 거시적인 측면에서의 입지여건에 대해 고려하고 있어, 오피스빌딩이 입지한 미시적인 공간 특성을 고려한 연구는 미미하다. 일부 선행연구에서 입지특성 중 접근성에 한정하여 논의하고 있어, 당해 건물 및 주변 토지이용특성과 같은 빌딩의 주변특성에 대한 논의는 부족한 실정이다.
오피스 빌딩의 임대료 결정은 서울시 차원의 거시적인 측면뿐만 아니라, 개별 빌딩의 특성과 빌딩이 입지한 주변 특성에 의해 결정되므로 인접 토지이용특성 등 요인을 고려하여 연구를 수행할 필요가 있어, 대상물건의 용도별 연면적 비율과 주변 토지용도별 연면적 비율은 대립적인 변수로 설정하였다. 이것을 통해 오피스 빌딩의 내재적과 외재적 이용특성 중 실효임대료에 어떤 것이 더 강한 영향을 주는지를 확인할 수 있다.
따라서, 오피스빌딩이 가진 건물특성과 이용특성을 대상물건의 요인으로, 빌딩의 토지이용특성과 접근특성을 주변 요인으로 구분하여 오피스 빌딩의 실효임대료에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하고자 한다.
본 연구의 목적은 등급별 오피스 빌딩의 실효임대료에 영향을 미치는 요인 분석이다. 서울 도심의 오피스 빌딩을 대상으로 주변 요인과 대상물건 요인으로 구분하여 분석하고자 한다. 임대료가 가장 높은 등급인 S등급의 경우 빌딩의 인지도와 규모가 장점으로 입지에 의한 영향보다는 내재적 특성이 임대료에 강한 영향을 미칠 것으로 추정되며, 상대적으로 작은 규모인 B등급 오피스일수록 좋은 곳에 입지하는 것이 임대료에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예측된다.
본 연구의 시간적 범위는 2016년 4분기이다. 공간적 범위는 서울시 도심 권역(CBD)인 종로구, 중구, 용산구에 위치한 120개 임대용 오피스 빌딩이다. 오피스 빌딩의 연면적을 기준으로 등급을 구분하였다. S등급(Prime급)은 연면적 66,798㎡이상, A등급은 연면적 33,459㎡이상 60,695㎡ 미만, B등급은 연면적 16,444㎡이상 33,025㎡ 미만으로 구분하였다.
또한 오피스 빌딩 건물별 임대인에게 실제 수취한 임대료를 산출한 실효임대료를 종속변수로 사용하였다. 연구의 방법은 우선 선행연구와 이론 고찰을 통해 임대료에 유의한 영향을 미치는 변수를 도출하였다. 오피스 주변 특성을 분석하기 위해 주소를 기반으로 토지특성조사 자료, 과세대장, 건축물대장 등의 공간 데이터를 구축하였다. 오피스 빌딩 실효임대료에 영향을 미치는 요인들에 대한 관계를 분석하기 앞서 등급별로 변수들과 군집 간에 차이가 존재하는지를 상관분석 및 차이검증을 통해 확인하였다.
서울 도심권역의 오피스 빌딩의 샘플수의 한계로 OLS를 사용하기 어렵기 때문에 본 연구에서는 PLS 회귀분석을 사용하였다. PLS 회귀분석은 표본수가 부족하고 변수들 간에 다중공선성이 발생하여 명확한 영향 요인을 도출하기 어려운 문제를 극복 가능하였다.
이를 통해 서울시 도심 오피스 빌딩의 등급별 실효임대료에 영향을 주변 및 대상물건 요인에 대하여 분석하였다. 기존 연구들은 서울시 전역 오피스 빌딩 대상으로 등급별 영향 요인을 밝혔지만, 본 연구는 서울시 도심 권역 오피스 빌딩 중심으로 등급별 실효임대료 영향 요인을 확인하였다. 등급에 따라 주변 및 대상물건 요인은 실효임대료의 영향을 상대적인 결과도 도출하였다.
서울시 도심 권역 내 S등급 오피스 빌딩은 물리적 대상물건 요인도 중요하지만 주변 요인 중 토지이용특성이 모두 유의미한 중요 변수로 나타났다. S등급과 A등급의 실효임대료에 영향을 미치는 중요한 변수는 주변 영향 요인이 상대적으로 더 큰 반면에 B등급 오피스 빌딩은 대상물건 요인의 영향을 더 많이 받은 것을 확인하였다. 그리고 서울 도심 전체 모형에서 오피스 빌딩은 용적률, 연면적, 층수 등 규모의 영향을 많이 받는 것으로 보여진다.
등급이 높은 오피스 빌딩은 주변 영향을 크게 받지 않을 것이라는 예측과 상반되는 결과가 도출되었다. 이것은 도심에서 S등급 오피스 빌딩은 물리적 대상물건 요인도 중요하지만 주변 요인 중 토지이용특성이 모두 유의미한 중요 변수로 나타났다. 즉, S등급 오피스 빌딩과 같은 인지도와 규모의 독자성을 가진, 등급이 높은 오피스 빌딩도 주변 입지여건의 영향을 받는 다는 중요한 결론을 도출하였다.
S등급과 A등급의 실효임대료에 영향을 미치는 중요한 변수는 주변 영향 요인이 상대적으로 더 많이 받은 반면에 B등급 오피스 빌딩은 대상물건 요인의 영향을 더 많이 받은 것을 확인하였다. S등급 오피스 빌딩의 경우 주변지역의 주거, 업무, 상업, 기타 용도의 토지이용특성에 모두 영향을 받았다. A등급과 B등급의 경우 모두 주변지역에 주거용 연면적이 올라갈수록 실효임대료가 하락했다. 주변 업무용 연면적의 경우 A등급의 실효임대료에는 부정적인 영향을 주었고, B등급은 긍정적인 영향을 주었다. 이를통해 접촉의 이익을 위해 집적한다는 업무시설의 입지 원리는 등급에 따라 차별적으로 적용됨을 확인하였다.
본 연구는 실효임대료를 사용하여 서울시 도심 권역의 오피스 빌딩에 대해 세밀하게 등급 간 주변 및 대상물건의 영향 요인을 제시하였고 추후 연구에서는 공간 측면을 고려한 연구를 위한 실증적 자료로 활용될 수 있다. 또한, 등급별로 그 영향의 정도가 다름을 확인하였다는데 본 연구의 의의가 있다.

Rent of office buildings is known to be influenced by physical factors such as location characteristics and building characteristics. In the previous researches, it is considered that there is little macro-spatial characteristics of the office building. In some previous studies, only the accessibility of the site
characteristics is discussed, and the surrounding characteristics of the building such as the building and surrounding land use characteristics are insufficient.

Since the rent decision of an office building is determined not only by the macroscopic conditions of the Seoul metropolitan area but also by the characteristics of the individual building and the surrounding characteristics of the building, it is necessary to carry out research considering factors such as the characteristics of the adjacent land use. The ratio of the total floor area to the total floor area and the ratio of the floor area to the surrounding land use are set as conflicting variables. This confirms which of the intrinsic and extrinsic characteristics of the office building has a stronger impact on the effective rent.

Therefore, we want to analyze the factors affecting the effective rent of office buildings by dividing the building characteristics and utilization characteristics of the office buildings into factors of the target objects, the land use characteristics of the buildings and the proximity factors of the buildings.

The purpose of this study is to analyze the factor affecting the effective rent of the office buildings of the grade. The purpose of this study is to analyze the office buildings in downtown Seoul. In case of S grade, which has the highest rent, it is estimated that the inherent characteristics rather than the influence by the location will have a strong influence on the rent. It is anticipated that having a relatively small B class office in a good location will have a positive impact on rents.

The time frame of this study is the fourth quarter of 2016. The spatial range is 120 office buildings in CBD in Jongno-gu, Jung-gu and Yongsan-gu, Seoul. Classification was based on the floor area of the office building. Class S (Prime grade) has a floor area of 66,798㎡ or more. Class A has a floor area of 33,459 ㎡ or more and less than 60,695㎡. Class B has a floor area of 16,444㎡ or more and less than 33,025㎡.

We also used the effective rent as the dependent variable which calculated the rent actually received from the landlord by office building. First, the research method and the theoretical review were used to derive the variables that have a significant effect on rent. In order to analyze the characteristics of the office environment, spatial data such as land survey data, tax records, and building records were constructed based on the address. Before analyzing the relationship between factors affecting the effective rent of an office building, we examined whether there is a difference between the variables and the cluster by grade.

In order to overcome the problem of difficulty in using OLS due to the limitation of the number of office buildings in Seoul city center area, this study used PLS regression analysis. PLS regression analysis is able to overcome the problem that it is difficult to derive definite influence factors due to the lack of sample and multiple collinearity among variables.
The results of this study are as follows. The results of this study are as follows: First, the effect of the rent on the office buildings in the Seoul city center area was examined. According to the grade, the surrounding and target objects factors also have a relative effect on the effective rent.

The S grade office buildings in the city center area of Seoul are important factors of physical objects, but land use characteristics are important variables. It was found that the influence factors of the S and A grade rents were more influenced by surrounding factors, while the B grade office buildings were more influenced by the object factors. In the model of Seoul city center, the office building is seen to be influenced by the scale of floor area, floor area, number of floors.

The results were contrary to the expectation that high grade office buildings would be less affected by the surrounding environment. This is because the S grade office building in the city center is important for the physical objects, but the land use characteristics are important variables. In other words, an important conclusion was drawn that high-grade office buildings, such as S-grade office buildings, with their own identity and scale, are also affected by surrounding location conditions.

It was found that the influential variables of the S and A class rents were relatively more influenced by surrounding factors, while the B class office buildings were more influenced by the object factors. S-grade office buildings were all affected by land use, residential, commercial, and other land use characteristics in the surrounding area. For both A and B grades, the effective rental rate decreased as the residential floor area increased in the surrounding area. Surrounding business area had a negative effect on effective rent of grade
A, and grade B had a positive effect. It is confirmed that the principle of location of business facilities that accumulate for the benefit of contact is differentiated according to the grade.

In this study, the effective rents are applied to the office building in the urban area of Seoul and the future study can be used as empirical data for the study considering the space aspect. Also, it is significant that this study confirms that the degree of influence varies by grade.