이 논문은 도시철도역 상업시설의 임대료 결정요인에 관한 연구로서 부산도시철도의 역구내상가 330개를 표본으로 선정하여 독립변수와 종속변수인 ㎡당 월임대료의 관계에 대하여 다중회귀분석을 통해 실증 분석하였다. 독립변수는 역세권 특성, 역사 특성 및 계약 특성의 세부요인들을 도출하였다. 먼저 각 특성별로 분석하는 절차를 거쳐 최종적으로 각 특성을 통합하여 11개 변수를 적용하여 분석하였다.
회귀분석은 선형, 선-로그형, 로그-선형, 이중로그형의 4가지 분석모형을 적용하였으며 분석결과 수정된 R²기준으로 설명력이 71.2%로 가장 높게 나타난 이중로그형을 최적의 모형으로 판단하여 최종적인 분석결과를 해석하였다. 투입되는 변수의 다중공선성은 VIF 임계치를 5이하로 설정하였고 유의수준도 0.1이하로 통일하였다. 본 연구의 이중로그 모형의 실증분석을 통해 밝혀진 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 종속변수인 임대료는 연구가설에서 예측한 데로 주요시설(+), 학교(-), 상가 총면적(-), 성인의 승하차인원(+), 외부출입구수(-), 일반입찰(+), 제안공모(+), 제한경쟁 (+)으로부터 통계적으로 유의한 영향을 받는 것으로 나타났다.
둘째, 변수를 특성별로 구분하여 판단할 경우, 임대료에 영향을 가장 크게 미치는 특성은 계약 특성, 역사 특성 및 역세권 특성의 순으로 파악하였다.
셋째, 개별 변수별로 판단할 경우, 임대료에 가장 크게 영향을 미치는 변수는 제한경쟁, 승하차인원(성인), 일반입찰, 주요시설 및 제안공모의 순인데 제한경쟁이 임대료에 미치는 영향은 다른 변수의 영향에 비하여 매우 큰 것으로 파악하였다.
넷째, 역세권 특성의 주요시설은 임대료에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다. 역세권내에서 공공건물, 금융기관 등의 건물이 많으면 도시철도 이용인원도 증가하고 역내의 상업시설에도 영향을 미치는 것으로 판단된다.
다섯째, 역세권 특성의 학교는 임대료에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다. 고등학교, 대학교는 도시철도를 이용하여 통학을 하는데 비해 학교 수가 더 많은 초등, 중학교는 도시철도 이용률이 낮아서 부(-)의 영향을 미치는 것으로 추정되
며, 추후 연구에서는 학교를 계층별로 구분하여 연구할 필요가 있을 것으로 본다.
여섯째, 역사 특성의 상가총면적은 임대료에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다. 역사 내에 상가총면적이 많으면 집객효과가 높고 임대료 수준도 높을 것으로 예상되나, 임대료에 부(-)의 영향을 미치는 것은 도시철도역 상업시설 자체의 집객효과는 낮은 것으로 판단되며, 현재 도시철도역내에 임대료가 낮은 역을 중심으로 점포면적이 넓게 분포되어 있기 때문인 것으로 파악되었다.
일곱째, 성인의 승하차인원은 임대료에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다.성인의 승하차인원은 구매력이 있을 것으로 판단한 가설과 일치한다.
여덟째, 제한경쟁으로 입찰한 점포의 임대료가 일반입찰의 경우보다 높다. 선행연구에서는 화장품 업종이 임대료에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 주장하였는데 본 연구에서도 화장품, 편의점 및 디저트카페 등의 업종으로 제한한 입찰이 임대료에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다.
마지막으로, 도시철도 특정 역의 상업시설 전부를 민간 사업자에 일괄위탁 운영하는 것이 일반입찰에 의한 경우보다 임대료가 높다. 선행연구에서는 민자역사와 직영 역사를 비교하여 민자역사의 상권이 직영역사의 상권보다 활성화되어 있다고 주장하였는데 본 연구에서도 상가관리를 직접 수행하는 역의 임대료와 민간이 개발하여 운영하는 역의 임대료를 비교해본 결과 제안공모에 의한 사업이 일반입찰이나 수의 계약에 의한 경우보다 임대료 측면에서 우월한 것으로 확인하였다.
본 연구결과에 따른 시사점은 다음과 같다.
첫째, 본 연구를 통해 검증한 결과 고수익 창출을 위한 가장 좋은 방안은 제한경쟁입찰을 통한 매스티지(Masstige) 전문점의 유치이다. 임대료에 영향을 미치는 크기의 순서는 제한경쟁, 제안공모, 일반입찰 및 수의계약의 순으로 나타났으므로 사업 계획 수립 시에는 제한경쟁을 우선적으로 검토하고 여의치 않으면 제안공모와 일반 입찰의 순서에 따라 검토해봐야 할 것이다.
둘째, 상업시설을 도시철도기관에서 직접 관리하는 것보다 제안공모를 통해 민간에서 개발한 역의 임대료가 높은 것을 알 수 있다. BTO 방식의 민간제안사업을 추진하면 기존의 임대수익을 보장 받으면서 노후역사 리모델링으로 공사의 이미지 개선과 시설물 교체비용의 절감 및 위탁 운영기간에 소요되는 시설물 관리비용까지 줄일 수 있으므로 다각적으로 검토해야 할 것으로 보인다.
셋째, 지금까지 역내의 모든 유휴공간의 개발은 수익성 위주의 사업만을 추진하였거나 수익성이 없으면 방치하여 왔다. 하지만 앞으로는 수익성이 결여된 공간은 공공 문화공간으로 활용하는 새로운 시도가 필요할 것으로 판단된다. 도시철도기관이 지속 가능한 발전을 이루려면 승하차인원이 많고 상업성이 좋은 곳은 적극적인 수익사업으로 경영수지를 개선하고, 그렇지 못한 유휴공간은 고객과 시민들이 함께할 수 있는 지역 특성을 살린 문화공간을 조성하거나 편의시설로 활용한다면 추후 유동인구 증가로 도시철도 승객도 증대될 것으로 본다.
또한, 고객 유인이 가능한 회의 공간이나 소호사무실의 경우에는 지역과 지역을 네트워크화하면 도시철도의 편리한 접근성으로 인해 새로운 수익모델 창출도 가능할 것으로 보인다.
마지막으로, 본 연구는 도시철도역 상업시설의 임대료 결정요인을 알아보기 위한 것으로 향후 신규로 추진하는 다양한 도시철도역 상업시설 개발에 활용되어 효율적이고 합리적인 상가개발이 이루어지길 기대해 본다.