전월세전환율은 전세를 월세로 대신할 때, 해당 전세보증금을 월세로 전환하는 비율이다. 최근 월세화 경향이 강하게 나타나면서 전월세전환율의 결정은 거래 당사자 의사결정에 준거 역할을 할 뿐만 아니라, 주택정책의 관점에서도 중요하다. 금융시장이 저금리 구조로 변화하면서 이에 상응하여 임대차 시장도 보증금과 신용이 연계되는 양상이 나타나고 있다. 과거에 비해 주택 매매의 자본이득 기대가 현저히 떨어지면서 주택시장은 소득이득 시장으로 변화되었다. 임대인 측면에서 보면 이러한 시장의 변화는 현금흐름과 같은 역할이 가능한 월세구조로의 전환을 의미하며, 기대수익률의 증감과 연동된다.
본 연구는 이러한 점에 착안하여 전월세전환율을 지역별로 추정하고 시장금리와의 동조화를 분석하였다. 우선 지역 시장별로 동조화에 시차와 정도의 차이가 발생할 수 있다는 가정을 세웠다. 네트워크상의 전파도를 파악하고 그 차이에 주목하였다. 결정 요인 분석은 ARDL 장기균형 모형을 활용했다. 설명변수는 가계대출 금리, 전세 가격, 전세 수급, 전세-매매가격비율, 적응적 기댓값 및 완전예견 기댓값을 채용하였다. 지역별로 강건성 테스트를 하였고, 통제변수로 전월세전환율과 가계대출 금리를 활용하여 관련 변수 간의 지역별 차이를 분석하였다. 분석 자료로는 최근 5년 동안의 전월세 실거래가 자료를 활용했다. 분석 결과, 금리의 동조화 정도나 전월세전환율의 하향 추세는 지역과 지역 시장별로 차이가 있었다. 강남구와 송파구, 성남시, 용인시가 중심이었고, 중심지역에서 다른 지역으로 전파 효과가 나타났다.
구체적 내용은 다음과 같다. 첫째, 선행 연구에서 고찰된 대로 전월세전환율과 가계대출 금리는 민감하게 상응하고 있는 것을 재확인할 수 있었다. 금리의 동조화 정도나 월세의 하향 추세는 지역 시장별로 뚜렷하게 차이가 나타나고, 장기 공적분 관계의 유의도 또한 다름을 규명하였다.
둘째, ARDL 6개 모형 모두 장기균형 관계가 나타났으며 가장 영향력이 큰 변수는 가계대출 금리였다. 모형에 따라 지역 간 차이가 발생하는 것은 월세 사용면적과 매매 가격 등 주택 자산 특성에서 기인한 결과로 분석된다.
셋째, 시장금리와 동조화의 전파 정도에서 지역 시장별로 차이가 있는데, 그 중심은 강남, 송파지역이었다. 이와 같은 결과는 임대차 시장에서 주택이 소득이득의 투자대상이 됨에 따라 전월세전환율이 준금융자산화(quasi financial asset) 되고 있다는 함의를 내비친다. 이는 매매시장과 유사하게 강남 3구가 월세시장에서도 지역 시장을 주도하고 있는 데서도 확인할 수 있다.
넷째, 전월세전환율과 전세 가격지수, 가계대출 금리와 장기균형 모형에서 차이가 두드러지는 지역은 소형 위주의 아파트 공급 비중이 높은 지역이다. 이 지역에서 또한, 높은 전월세전환율 수치를 나타냈다.
다섯째, 적응적 기댓값과 완전예견 기댓값은 여전히 자본이득에 대한 기대가 있음을 확인할 수 있었는데, 전월세전환율과 기대매매 값의 의미에 주택시장의 퍼즐(puzzle) 성격이 있어 추가적인 후속 연구가 필요할 것으로 보인다. 이 같은 주택시장의 흐름 속에서 시장 참여자는 모두 이윤이 창출되는 방향으로 의사결정을 수행하는 경향이 강하며, 이로써 임대차시장은 공간시장보다는 자산시장에 훨씬 가까운 모습을 나타낸 것으로 볼 수 있다.
본 연구는 실거래 가격 자료를 이용하였으나 그 분석 기간이 5년 정도(60개월)로 짧으며, 전세 가격이 상승한 기간에 편중돼 있다는 점에서 한계가 있다. 향후 자료가 축적된다면 기간을 확대하여 전월세 시장의 전반적인 특성을 분석할 수 있을 것이다. 임대차 시장의 동조화 확산을 논한 선행 연구가 많지 않아서 논의를 확장하며 결론을 이끌어내는 데 어려움이 따랐다. 앞으로 이에 대한 활발한 후속 연구를 기대한다.