아파트 사용검사 전 하자의 하자보수보증 개선방안 :Improvement of Maintenance Bonds Including

정영호

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자료유형: 학위논문

저자정보: 정영호 (서울시립대학교, 서울시립대학교 대학원)

지도교수: 구교진

발행연도: 2016

저작권: 서울시립대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수6

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2020

공동주택 사용검사 전 하자의 하자보수보증금 제도에 관한 고찰

정영호 , 유선봉 공공사회연구 2020.05 학술저널

2016

아파트 사용검사 전 하자의 하자보수보증 개선방안

정영호 건축공학과 2016.01 학위논문

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아파트의 입주자 등은 사업주체가 사용검사신청서를 제출할 때 예치한 하자보수보증금에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구 할 수 있다. 하자보수보증금과 관련된 규정은 사용검사 후 하자에 대하여서만「주택법」등에 따라 시행되고 있고 하자보수도 잘 이행되고 있다. 그러나 사용검사 전 하자는 하자보수보증금 미 예치의 문제점이 있어서 입주자 및 사업주체가 쌍방의 피해를 보고 있다. 문제점에 대한 선행 연구는 있었으나 개선방안에 대한 연구는 많지 않았다.
본 연구에서는 사용검사 전 하자에 대하여 하자보수 불이행에 의한 입주자의 피해와 하자소송 증가에 의한 사업주체의 피해 등 쌍방의 피해를 방지하기 위하여, 사용검사 전 하자에 대하여 하자보수보증금 도입 및 하자담보책임기간을 산정하여 제안한다.
아파트 사용검사 전 하자의 현황분석, 각 지방법원 사건의 아파트단지별 판결금 중 사용검사 전 하자 판결금의 평균비율 및 집중분포도 분석, 공종별 하자금액의 평균비율 등의 분석을 통하여 개선방안을 제시하였다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 하자보수보증금 미 예치 문제점에 대한 개선방안은 사용검사 전 하자의 하자보수보증금을「주택법 시행령」제60조제3항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 1.5로 산정하여 도입을 제안한다. 하자보수보증금을 적용하는 하자의 범위는 현재 시행중인 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서 약관내용 중에 보증 채무를 이행하지 아니하는 하자인‘미 시공 및 설계도면과 달리 시공된 변경시공부분’을 포함하여 적용한다. 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자인 모든 하자에 하자보수보증금이 통합되게 된다. 통합되면 기존 규정인「주택법 시행령」제60조제3항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의“100분의 3”으로 한다.”에서“100분의 4.5”로 변경한다. 이외 하자보수보증금 관련규정은「주택법」및「주택법 시행령」의 내용을 준용한다. 둘째, 도입된 사용검사 전 하자보수보증금의 하자담보책임기간은 현재 사용검사 후 하자의 하자담보책임기간으로 시행중인「주택법 시행령」별표 6 및 별표 7을 준용한다.
사용검사 전 하자는 현행법령에 명확한 규정이 없고 보증서 발급기관의 약관에서 배제된 하자보수보증금을 실무에 도입할 수 있는 법령의 명시적 개선방향을 제시하였다는 점에서 연구의 의의가 있다. 향후에는 설계상 하자인 경우 설계자의 책임이 없다는 문제점 및 미 시공, 변경시공의 하자가 발생되었으나 감리자의 책임이 없다는 문제점, 사용검사 전 하자의 유형분석의 각 하자발생관련 문제점에 대한 개선방안의 연구가 필요하다.

주요어 : 아파트 하자, 사용검사, 보증기관, 하자보수보증금, 하자담보책임 기간

지도교수 : 구교진

Apartment tenants may claim the repair of defects, specifying certain period, for the maintenance bond deposited when the project entity submitted the inspection application for use. Regulations associated with the maintenance bond are implemented only for the defects after inspection for use in accordance with "Housing Act" and defects repairs are well fulfilled too. However, defects before the inspection for use have a problem of non-deposit of the maintenance bond, so both tenants and the project entity suffer damages. There have been preceding studies on the problem, but research on the improvements was not much.

The purpose of this study is to introduce maintenance bond before the inspection for use and to propose the calculated defects liability period, in order to prevent damages of both parties such as the damage of the project entity due to defects lawsuit increase and the damage of the tenants due to the non-fulfillment of defect repairs for the defects before inspection for use.
Improvement plans were presented through defects analysis before inspection for apartment use, average ratio and concentration distribution analysis of ruling amount of each district court case for each apartment complex, and the average rate analysis of defects amount for each construction work type. The findings of the study are as follows.
First, it is proposed to introduce 1.5 percent of the amount of either one of the Clauses of Paragraph 3, Article 60 of 「Enforcement Decree of Housing Act」 for the maintenance bond before inspection for use to correct the problem of non-deposit of the maintenance bond. The range of defects to apply the maintenance bond includes the construction changes differently from the unconstructed and design drawings of which the defects that need not fulfill the warranty obligations in the warranty terms issued by the warranty issuing authority for the currently enforced maintenance bond. The maintenance bond is to be integrated for both defects before the inspection and after the inspection for use. The percentage is to be changed from 3 percent to 4.5 percent of the amount applicable to either one of the Clauses of Paragraph 3, Article 60 of existing 「Enforcement Decree of Housing Act」. Other regulations associated with the maintenance bond shall follow 「Housing Act」and「Enforcement Decree of Housing Act」.

Second, the introduced defects liability period of the maintenance bond before the inspection for use should follow Annex 6 ([Table 3.4]) and Appendix 7 of 「Enforcement Decree of Housing Act」that currently adopts the liability period of the maintenance bond after the inspection for use.

The significance of the research lies in that it proposed explicit improvement of the statute that can introduce the maintenance bond which does not have clear regulation in the existing laws before the inspection for use and is excluded from terms of the warranty issuing authority. Future research is needed on the improvements of the problems that the Designer is not responsible for the design defects, problems that the Engineer is not responsible for the defects of non-construction and alteration construction, and problems for each of occurring defect of the type analysis of defects before the inspection for use.

Key words : apartment defects, defects before the inspection for use, warranty issuing authority, maintenance bond, defects liability period
Thesis Supervisor : Professor Kyo-Jin Koo

1. 서론 1
1.1 연구 배경 및 목적 1
1.2 연구 범위 및 방법 4
2. 예비적 고찰 6
2.1 하자의 정의 6
2.1.1 사용검사 후 하자 6
2.1.2 사용검사 전 하자 8
2.2 하자담보책임기간의 관련법규 10
2.2.1 민법 10
2.2.2 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 11
2.2.3 주택법 및 동법시행령 12
2.2.4 건설산업기본법 및 공동주택관리법 13
2.3 공동주택의 하자보수보증금 14
2.3.1 하자보수보증금 예치 14
2.3.2 하자보수보증금 산정기준 16
2.3.3 하자담보책임기간 및 하자보수보증금 반환 17
2.3.4 하자보수보증금의 용도 22
2.3.5 입주자대표등의 직접보수 및 하자보수보증금 청구 23
2.4 기존연구의 고찰 24
3. 아파트 사용검사 전 하자의 현황분석 28
3.1 하자에 대한 법원 판결서 사례분석 28
3.1.1 하자판결금의 비율 및 공종별 분석 35
3.1.2 하자보수보증금 중 사용검사 전 하자판결금의 비율 38
3.2 하자의 관계자현황 및 하자유형 39
3.2.1 사용검사 전 하자의 관계자현황 39
3.2.2 사용검사 전 하자의 유형 47
3.3 사용검사 전 하자의 면담조사 54
3.3.1 면담조사 개요 54
3.3.2 항목별 면담조사 55
3.3.3 면담조사 결과정리 66
3.4 문제점 및 개선방향 69
3.4.1 문제점 도출 69
3.4.2 개선방향 73
4. 사용검사 전 하자보수보증금 개선방안 75
4.1 개선방안 프레임워크 75
4.2 사용검사 전 하자보수보증금 산정 및 도입 77
4.2.1 하자보수보증금 산정의 분석자료 77
4.2.2 하자보수보증금 산정 80
4.2.3 하자보수보증금 도입 81
4.3 사용검사 전 하자담보책임기간 규정 84
4.3.1 하자담보책임기간의 분석자료 84
4.3.2 하자담보책임기간의 산정 84
4.3.3 하자담보책임기간의 규정 85
4.4 면담조사를 통한 적정성 확인 86
4.4.1 면담조사 개요 86
4.4.2 항목별 면담결과 87
5. 결론 92
참고 문헌 95
부록 96
A. 아파트 사용검사 전 하자의 문제점 및 개선방안 면담조사지 96
B. 사용검사 전 하자보수보증 적정성 면담조사지 101
Abstract 106
감사의 글 109

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