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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 고성수
- 발행연도
- 2016
- 저작권
- 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수1
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국내 부동산 오피스 시장의 투자수요가 증가하면서 오피스빌딩의 정보에 대한 투자자들의 수요도 높아졌다. 오피스 임대시장은 규모와 수익률 측면에서 매력적인 투자처로 인식되어 분석들이 시도 되었다. 그러나 상업용 임대시장의 보증금에 관한 연구는 전세라는 독특한 계약구조 방식을 취하는 주택 임대시장에 비하여 상당히 지체된 편이다.
다양한 방식의 계약구조가 존재하는 주택 및 상가 임대시장에 비하여 오피스 임대시장은 보증금/임대료를 결정하는 계약구조가 관례적으로 10배로 이루어져 연구에 어려움이 있었다. 그러나 최근 오피스 시장에 이와 상이한 10배를 초과하는 보증금/임대료 계약구조를 취하는 임대 계약구조가 확인되었고, 어떠한 요인이 오피스 임대시장의 계약구조에 영향을 미치게 되었는지를 파악하는 것이 본 연구의 목표이다.
선행연구를 통해 부동산 임대시장에서 보증금과 임대료 계약구조의 작동 기제를 이해하였고, 정보비대칭으로 임대인과 임차인의 교섭과정에서 임대인이 정보비대칭에 의한 역선택 헷지를 위해 보증금의 수준을 높인다는 점을 알 수 있었다. 따라서 임대인은 신용도가 낮은 임차인에 높은 보증금/임대료 계약구조를 부여할 것이고, 임차인이 선호하는 경쟁력 있는 오피스 빌딩의 임대인은 월세 미납의 위험이 적은 임차인을 선별할 것으로 판단하여 분석모형을 설정하였다.
기존의 오피스 임대 계약구조인 임대료의 10배인 보증금과 10배를 초과하는 계약구조가 이분화되어 종속변수를 더미처리할 수 있는 로지스틱 회귀분석 모형을 채택하였다. 이에 따른 독립변수는 기존의 입지 중심의 변수 외에 빌딩의 물리적 특성, 계약형태 특성, 상품서비스적 특성을 추가하여 실증분석하였다.
분석결과 지역적인 특성 이외에 물리적 특성, 계약형태 특성, 상품서비스적 특성도 유의한 결과를 나타내어 오피스/임대료 계약구조에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 보증금/임대료 계약구조를 결정함에 있어 연면적, 공시지가, 공실률, 소유주체, OA floor 구조가 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 그러나 본 연구는 데이터로 한계로 기본적인 가설에 대해서만 실증 분석이 가능한 점과 횡단면 자료의 한계로 인해 시계열이 포함된 이론적 가설의 제시가 어려운 점이 있다.
다양한 방식의 계약구조가 존재하는 주택 및 상가 임대시장에 비하여 오피스 임대시장은 보증금/임대료를 결정하는 계약구조가 관례적으로 10배로 이루어져 연구에 어려움이 있었다. 그러나 최근 오피스 시장에 이와 상이한 10배를 초과하는 보증금/임대료 계약구조를 취하는 임대 계약구조가 확인되었고, 어떠한 요인이 오피스 임대시장의 계약구조에 영향을 미치게 되었는지를 파악하는 것이 본 연구의 목표이다.
선행연구를 통해 부동산 임대시장에서 보증금과 임대료 계약구조의 작동 기제를 이해하였고, 정보비대칭으로 임대인과 임차인의 교섭과정에서 임대인이 정보비대칭에 의한 역선택 헷지를 위해 보증금의 수준을 높인다는 점을 알 수 있었다. 따라서 임대인은 신용도가 낮은 임차인에 높은 보증금/임대료 계약구조를 부여할 것이고, 임차인이 선호하는 경쟁력 있는 오피스 빌딩의 임대인은 월세 미납의 위험이 적은 임차인을 선별할 것으로 판단하여 분석모형을 설정하였다.
기존의 오피스 임대 계약구조인 임대료의 10배인 보증금과 10배를 초과하는 계약구조가 이분화되어 종속변수를 더미처리할 수 있는 로지스틱 회귀분석 모형을 채택하였다. 이에 따른 독립변수는 기존의 입지 중심의 변수 외에 빌딩의 물리적 특성, 계약형태 특성, 상품서비스적 특성을 추가하여 실증분석하였다.
분석결과 지역적인 특성 이외에 물리적 특성, 계약형태 특성, 상품서비스적 특성도 유의한 결과를 나타내어 오피스/임대료 계약구조에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 보증금/임대료 계약구조를 결정함에 있어 연면적, 공시지가, 공실률, 소유주체, OA floor 구조가 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 그러나 본 연구는 데이터로 한계로 기본적인 가설에 대해서만 실증 분석이 가능한 점과 횡단면 자료의 한계로 인해 시계열이 포함된 이론적 가설의 제시가 어려운 점이 있다.
목차
제1장 서론 1제1절 연구의 배경 및 목적 11. 연구의 배경 12. 연구의 목적 2제2절 연구의 범위 및 방법 4제2장 오피스빌딩의 현황 및 이론적 고찰 . 6제1절 오피스 빌딩의 임대계약구조 현황 61. 서울 오피스빌딩의 공급동향 . 62. 서울 오피스빌딩의 임대계약 구조 현황 8제2절 부동산 임대시장의 보증금과 전월세전환율 111. 보증금의 역할 112. 전월세전환율 13제3절 보증금의 기회비용에 관한 이론 141. 운용소득 가설 142. 레버리지 가설 153. 임대인 차입을 고려한 레버리지 가설 . 174. 정보비대칭가설 18제4절 선행연구 검토 . 201. 보증금에 내재된 레버리지 효과의 검증에 관한 연구 202. 보증금과 임대료 비중의 결정요인에 관한 연구 223. 보증금에 내재된 월세 미납리스크의 검증에 관한 연구 234. 보증금에 내재된 레버리지 리스크의 검증에 관한 연구 24제3장 분석배경 및 분석방법 26제1절 분석배경 26제2절 분석방법 271. 로지스틱 회귀분석 272. 로지스틱 회귀분석 모형 활용 293. 분석자료 30제4장 실증분석 33제1절 기초통계량 33제2절 실증분석 35제5장 결론 38참고문헌 40ABSTRACT 42
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