글로벌 금융위기 이후 지속되는 우리경제의 어려움과 함께 청년실업, 비정규직 및 시간제 근로자 증가, 베이비부머의 조기은퇴 등은 우리나라 고용구조의 변화를 보여주는 대표적인 현상이다. 이러한 노동환경의 변화는 근로소득의 불확실성과 변동성을 증가시켜 가구가 주택구입과 관련한 의사결정을 하는데 많은 영향을 주고 있다. 가구 연소득의 수배인 주택을 구입하기 위해서는 준비된 자금과 대출자금 상환을 위한 장기간의 안정적인 소득이 필요하기 때문이다.
해외에서는 소득불확실성이 주택구입과 관련한 의사결정에 주는 영향을 꾸준히 연구해왔다. 하지만 우리나라에서는 아직까지 깊이 있는 연구가 진행되지 않았다. 따라서 본 연구는 주택점유형태 및 주택수요 결정에 가구소득의 불확실성, 즉 변동성이 주는 영향을 심도 있게 분석하고자 한다. 해외에서 진행한 실증분석에 의하면 소득변동성은 주택소유확률과 주택수요에 음(-)의 영향을 준다는 것이 대체적인 결과이다.
본 연구를 위해 2008년부터 2012년까지 한국노동패널 가구전체 소득 또는 유배우자 가구의 가구주와 배우자 근로소득으로 소득변동성을 측정했고, 주택점유형태 및 주택수요 결정은 2012년도 가구특성 및 경제적 변수로 추정하였다. 연구결과를 요약하여 정리하면 다음과 같다.
첫째, 가구 소득변동성이 주택점유형태 및 주택수요에 미치는 영향은 소득변동성이 커질수록 주택소유확률이 낮아지고, 주택수요량은 감소하는 것으로 나타났다. 추정결과에 기초한 한계효과는 가구 소득변동성이 10% 증가하면 주택소유확률은 0.3%포인트 감소하고, 주택수요에 대한 자가가구의 소득변동성 탄력성은 ?0.048로 확인되었다.
둘째, 유배우자 가구에서 가구주 및 배우자 근로소득 변동성을 분리하여 추정한 결과, 주택점유형태 결정단계에서는 배우자 소득변동성이 주택소유확률에 음(-)의 유의한 영향을 주고, 주택수요 결정단계에서는 가구주 소득변동성이 음(-)의 유의한 영향을 주는 것으로 확인되었다. 따라서 배우자 소득변동성은 주택점유형태 결정에, 가구주 소득변동성은 주택수요량 결정에 주된 영향을 주는 것으로 보인다.
셋째, 주택을 대출로 구입할 때 가구가 직면하는 자산제약 또는 소득제약 그리고 위험선호도 조건에서 가구 소득변동성이 주택점유형태 및 주택수요 결정에 주는 영향을 분석하였다. 주택점유형태 모형에서는 대출에 대하여 자산제약이 존재하는 가구가 자산제약이 없는 가구보다 주택소유확률이 낮았다. 하지만 소득제약 조건이 주택점유형태에 주는 영향력은 확인되지 않았다. 또한 소득변동성은 자산제약이나 소득제약이 함께 없는 가구 또는 소득제약을 받는 가구에서 주택소유확률에 음(-)의 유의한 영향을 주고, 자산제약을 받는 가구에서는 유의하지 않았다. 자가가구의 주택수요 결정모형에서는 소득변동성이 소득제약이나 자산제약이 모두 없는 가구와 소득제약을 받는 가구에서 주택수요량에 음(-)의 유의한 영향을 주며, 자산제약을 받는 가구의 소득변동성은 유의하지 않았다. 그리고 대출제약 조건과 함께 고려한 위험선호도 변수(총자산 대비 위험자산 비율)는 주택점유형태 모형에서 주택소유확률에 음(-)의 유의한 영향을 주어 위험자산비율이 높을수록 자가주택 보유를 선호하지 않는 것으로 확인되었다. 하지만 주택수요 모형에서는 유의하지 않았다.
본 연구는 우리나라 가구소득의 불확실성, 즉 가구 소득변동성을 주택점유형태와 주택수요 결정모형에 처음 도입한 연구로 의의가 있다. 과거와 같은 주택가격 상승이 기대되지 않는다면 결국 주택구입 및 보유문제는 가구의 효용극대화 관점에서 검토되고 판단할 사항이다. 따라서 주택구입자금과 유지비용을 가구가 안정적으로 감당할 수 있는지 여부가 주택점유형태 결정에 중요요인으로 더욱 부각될 것이다. 또한 가구 소득변동성에 기초한 연구와 함께 사회적 문제로 대두되는 비정규직 및 청년실업, 늘어나는 독신가구, 베이비부머 은퇴 및 고령가구 증가 등 사회현상과 연관하여 소득 및 소득변동성에 기초한 연구가 추가로 진행된다면 향후 학계 및 정부정책 수립을 위한 의미 있는 후속연구로 활용될 수 있을 것이다.

There has been a significant change in employment structure for the past 15 years in Korea. The number of non-regular workers has been increasing and early retirement became typical in the private sector. Due to this change in employment structure, a household’s income has become more uncertain and more variable. Because a household’s housing decisions are based on long-term planning, income uncertainty or income variability needs to be taken into account in examining the housing decisions of the household.
There exists several studies to empirically analyze the impacts of income variability on housing decisions in western countries. However, no intensive studies on this issue have not been attempted in Korea in spite of its growing importance. This study examines the effects of income uncertainty on decisions for housing tenure choice and housing demand primarily focused on variability of household income. Using Korean Labor Panel Study data from 2008 to 2012, two different measures for income variability were estimated: variability of total income of household and variabilities of labor incomes of household head and the spouse. Housing tenure choice and housing demand equations were jointly estimated employing a full information maximum likelihood estimation technique based on the household’s demographic and economic characteristics in 2012. The main empirical results are as follows:
First, it is found that, as the variability of a household’s total income gets greater, probability of selecting homeownership and the demand for owner-occupied housing becomes lower. A 10% increase in the variability of a household’s total income leads to a decrease in homeownership probability by 0.3% point. The elasticity of total income variability to housing demand was calculated to be ?0.048.
Second, by separately considering the variabilities of household head’s and spouse’s labor incomes, spouse labor income variability has a negative effect on the homeownership probability and household head’s labor income variability has a negative effect on demand for owner-occupied housing.
Third, when borrowing constraints and risk preference were explicitly introduced into the model to separate out the effects of income variability and the effects of borrowing constraints and risk preference, income variability negatively affects the homeownership probability and the demand for owner-occupied housing for the households who are either unconstrained or income-constrained. For wealth constrained households, income variability was not statistically significant for their homeownership and housing demand decisions.
This study has an important implication for the housing market in Korea. Income variability is highly likely to be associated with non-regular work positions, youth unemployment, and early retired and elderly households. It is worthwhile to analyze the relationship between housing market and employment structure in the future researches.