본 연구는 외국기업 주재원 임대주택 시장의 임대료 결정요인과 주거연장 결정요인을 분석했다. 또한 임차인이 한국에서 영업 중인 외국기업으로서 여러 국가와 산업에 분포하므로 교차분석을 시행하여 상호 연관관계를 파악하였으며, 다른 변수를 통제한 상태에서 국적과 산업변수만을 가지고 별도로 회귀분석을 하였다.
분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 주거비의 차이는 산업별로 서로 다른 것을 규명했다.
국적 및 산업의 임대료에 대한 영향력 분석 결과는 교차분석의 분석 결과처럼 국가 및 산업별로 임대료에 대해 상이한 영향을 미쳤다. 국적에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 확인되었다. 산업부문에서 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 자극하였으며 기계 산업은 평균 임대료의 하락을 유도한 것으로 통계적으로 분석되었다.
표본의 시간적 범위인 1994년에서 2013년까지의 임대료 추이를 주택유형 및 지역별로 구분하여 명목가치와 불변가치의 변화를 살펴보았다. 단독주택의 임대료 추이를 파악하기 위해서 단독주택이 다수인 성북동과 이태원한남동을 선정하고 공동주택 임대료 추이 분석을 위해 반포방배동을 선택했다. 단위면적당 임대료를 기준으로 한 분석에서 성북동 단독주택의 명목 임대료는 시간의 흐름에 따라 일정 수준을 유지하는 모습을 나타내고 이태원한남동의 임대료는 상승과 하락이 반복되어 방향성이 없었으나, 성북동의 임대료가 이태원한남동보다 높았다. 그러나 불변가치를 기준으로 한 분석에서 성북동의 임대료 하락폭이 이태원한남동보다 심했다.
공동주택 명목 임대료의 시계열 추이는 일부 우상향하는 형태를 나타내어 임대료가 시간의 변화에 따라 상승하였다. 그러나 그간의 소비자 물가상승률을 고려하여 임대료를 불변가치로 변환시켰을 때 공동주택의 임대료는 우하향하는 것으로 나타났다. 단독주택과 공동주택의 임대료 추이 분석결과를 볼 때 과거의 외국기업 주재원 임대주택 시장이 현재보다는 훨씬 수익성이 좋은 투자 상품이었음을 알 수 있다.
지역별 주택유형과 임대료의 관계 분석에서 단독주택과 공동주택의 분포가 상이하고 임대료가 차별화되었음을 파악하여 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 반포방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다.
임대료 결정 요인을 분석하기 위해 공간적 연구범위의 모든 주택을 포함한 전체모형과 단독주택 모형 및 공동주택 모형을 각각 분석하였다.
전체모형의 결과로서 물리적 특성의 다수가 유의하였으며 입지특성의 할인매장과의 거리가 유의하였다. 산업특성에서는 제약과 기계 산업이 각각 정(+), 부(-)의 영향을 미쳤다.
단독주택 모형의 결과로서 가구당 주차면수, 로그건평, 로그경과월수가 물리적 특성에서 유의하였으며 입지특성의 로그할인매장과의 거리와 산업특성의 제약이 유의했다.
공동주택모형의 분석 결과를 보면 물리적 특성의 욕실의 수, 가구당 주차면수, 로그건평이 유의했고 입지특성의 할인매장과의 거리와 임차인 특성의 영국, 자동차, 제약 및 보험이 유의하였다.
헤도닉 가격모형의 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하며 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 외국기업 임대주택의 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인하였다. 입지특성의 할인매장과의 거리 변수는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주재원들이 주거지를 결정할 때 고려하고 있음을 알 수 있었다.
주재원 임대주택의 주거연장 결정요인 분석에서 입지특성의 학교와의 거리, 물리적 특성의 욕실의 수와 최종경과월수, 지역특성의 성북동 및 국적특성의 영국과 산업특성의 제약이 통계적으로 모두 유의하였다. 외국인학교와의 거리가 늘어날수록 주거연장 확률은 증가하며 욕실의 수가 증가하면 연장 확률은 감소하는 것으로 추정되었다.
결론적으로 외국기업 주재원 임대주택의 임대료는 물리적 특성의 영향을 강하게 받으며 소속회사의 지원 한도와 주재원의 가족 동반여부는 주택의 위치, 유형 및 규모를 결정하여 임대료에 영향을 끼치고, 개별 하위시장은 지리적 특성 및 주택유형 분포에 따라 차별화된 것을 파악하였다.
또한 주재원 임대주택 시장의 고유한 특징인 외국기업의 다양한 국적과 산업 특성은 임대료에 대해 서로 다른 영향력을 미쳐서 국가 및 산업별로 임대료의 분포가 다양한 것을 규명하였다.

One of the under-researched sectors in real estate is the rental housing market for expatriates working for foreign firms. While leasing housings for Korean nationals and for highly-paid expatriates satisfy accommodation needs, there are significant differences between the two that affect their rental cost.
The aim of this dissertation is to present an analysis of the expatriate leasing market for highly-paid professionals residing in Seoul.
For analysis, residential districts preferred by highly-paid foreigners in Seoul are selected such as Banpo-dong·Bangbae-dong in Seocho-gu, Hannam-dong·Itaewon-dong in Yongsan-gu and Sungbuk-dong in Sung-buk-gu.
This study begins with considering the factors influencing expatrates’s residential move in and out of Korea and characteristics of these rental housing units through various previous studies.
And a hedonic price model is then derived which is generally applicable to the highly-paid expatriate rental housing sector. The effects of physical and locational attributes, range of amenities along with national and industrial attributes on expatriate rental housing rent are empirically evaluated based on transactions.
Using lease transaction data for the period of 1994 through 2013, the results show that physical and locational attributes, such as age, size, number of bathrooms, proximity to mart, etc. which have been to prove to affect conventional housing value are also confirmed to affect expatriate leasing housing rent.
Also this study finds the following results.
First, expatriate residential quarters are mainly established around foreign schools in each area. Second, foreign residents’ nationality in each district makes their rent different from one in other districts, therefore each community has unique characteristics of its own; Sungbuk-dong is the most expensive district whereas Banpo-dong·Bangbae-dong is the cheapest among 3 districts. Positive relationship is found in Sungbuk-dong with the French while the English leads rent increase in Hannam-dong·Itaewon-dong.
Third, housing rent is also found to be influenced by foreign residents’ occupation. Therefore banking, petrochemical, insurer and pharmaceutical company affect positively on housing rent while mechanic firms influenced negatively to rent.
Fourth, housing rent is found to be affected by foreign residents’ nationalities. The results indicate USA and the United Kingdom have a positive effect while French has a negative effect on rent.
The dissertation also traces historic trend of average rent for the period on housing type along with housing districts. Analyzed based on rent per unit area, the results for single-detached housing in Sungbuk-dong indicate nominal rent decreases as times goes by whereas the rent in Hannam?Itaewon-dong doesn’t show any direction. But, the rent in Sungbuk-dong still is highest among studied areas.
As for real rent shit comparison between two the two districts, the drop in rent in Sungbuk area is steeper than the other.
Overall, the outcome of rent shift analysis for the last 20 years in each category indicates that profitability get worse in recent days than the past because inflation of prices is not fully reflected in rent increase although the number of long-term stay highly-paid expatriates increase sharply in the period. This result prove the market is mainly driven by foreign-firms demand.
This dissertation provides a starting point for formulating a model to quantify the relationship between rent and different physical and locational attributes, along with national and industrial attributes on housing rent for rental housing market of highly-paid foreign professionals, Furthermore, the paper finds that proximity to foreign school and increase of number of bathroom negatively affect odds ratio of residential extension.
It is expected that the study will provide investors and expatriates housing developers insight into how to allocate their limited resources to maximize rentals. This can not only assist expatriate rental housing developers in rent setting but also feasibility analysts on the design of expatriate rental housing projects.
The study concludes with a summary of the findings, together with the limitations encountered and suggestions for further research that may be carried out in the Seoul rental housing market for foreign-invested firms in the future