소비어메니티에 대한 접근성이 지가에 미치는 영향 : 서울특별시 강남구 사례를 중심으로 :A Study on Impact of Accessibility to Consumption Amenity on Land Price in Gangnam gu, Seoul

안혜성

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자료유형: 학위논문

저자정보: 안혜성 (중앙대학교, 중앙대학교 대학원)

지도교수: 강창덕

발행연도: 2015

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이용수8

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2015

소비어메니티에 대한 접근성이 지가에 미치는 영향 : 서울특별시 강남구 사례를 중심으로

안혜성 도시계획부동산 2015.01 학위논문

2014

소비편의시설의 접근성이 토지가격에 미치는 영향: 서울특별시 강남구를 중심으로

안혜성 , 강창덕 부동산연구 2014.01 학술저널

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산업구조의 변화로 인해 기업의 핵심생산요소가 ‘인재’로 변화하면서 기업은 인재가 많이 모여 있는 도시를 선호하게 되었다. 따라서 도시는 종전에 기업을 유치하기 위해 세금감면이나 기반시설을 제공하는 등의 혜택을 제공하는 것에서 벗어나 인재를 끌어 모으기 위해 인재들이 선호하는 소비어메니티를 제공하고자 한다. 인재는 삶의 질을 중요시하고 시간에 민감하다는 특징을 가지고 있어 다양한 소비어메니티가 모여 있으며, 그들과 소비어메니티와의 접근성이 좋은 곳을 더 선호할 것이다. 따라서 소비어메니티와의 접근성이 좋은 곳일수록 그렇지 않은 곳에 비해 가치가 더 높을 것이다. 하지만 이와 같은 장소에 대한 가치를 실증적으로 분석한 연구는 없다. 따라서 본 연구에서는 소비어메니티의 접근성이 지가에 미치는 영향을 알아보고자 다층회귀모형을 이용하여 분석하였다.
소비어메니티는 식음료·소매·의료·스포츠·문화·금융어메니티로 나누었으며, 접근성은 측정방식에 따라 함축된 의미가 다르므로 5개의 접근성 측정방식을 이용하여 소비어메니티와의 접근성을 측정하여 분석하였다. 5개 접근성 측정방식은 직선거리 접근성, 엔트로피 접근성, 중력 접근성, 총 통행비용 접근성, 범위 접근성으로 직선거리 접근성을 제외한 나머지 접근성 측정방식은 네트워크 거리를 기반으로 측정한 접근방식이다. 네트워크 거리를 이용할 경우 실제 사람들이 이용하는 도로망을 고려했기 때문에 더 정확한 접근성을 측정할 수 있다.
본 연구에서는 소비어메니티 접근성 이외에도 물리적 특성, 사회경제적특성, 교통 및 입지특성 변수를 설명변수로 포함시켰으며, 이 중 사회경제적특성 변수는 집계구 단위로 나머지 변수들은 필지단위의 자료를 사용하였다. 종속변수는 2013년 1,057개 필지의 표준지공시지가를 이용하였으며, 함수의 형태는 종속변수에 로그를 취한 준로그모형을 이용하였다.
분석결과 각 6개의 소비어메니티 별로 통계적으로 유의미한 접근성은 달랐으며, 지가에 미치는 계수의 부호도 달랐다. 구체적으로 직선거리로 측정한 접근성의 경우 통계적으로 식음료·스포츠·문화·금융어메니티가 통계적으로 유의미하였다. 그러나 그 부호는 어메니티마다 달랐다. 직선거리의 경우 식음료·스포츠어메니티에서는 토지가격에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났지만 문화·금융어메니티에서는 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 엔트로피 접근성으로 측정한 접근성의 경우에는 통계적으로 의료·스포츠·금융어메니티가 유의미하였고, 해당 모든 어메니티에서 토지가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 반면에 중력 접근성으로 측정된 접근성은 문화어메니티에서만 통계적으로 유의미 하였고 토지가격에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 총 통행비용 접근성의 경우에는 식음료·의료·금융어메니티에서 통계적으로 유의미했고 식음료 어메니티와 의료어메니티에서만 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 범위접근성의 경우 각 모형에 적용한 거리의 한계는 달랐으나 통계적으로는 모두 유의미했으며, 모두 토지가격에 긍정적인 영향을 주었다.
그러나 전반적으로 이용을 통해서 만족을 얻을 수 있는 소비어메니티인 식음료어메니티와 스포츠어메니티는 실제 도로망을 고려한 접근성 측정방식으로 측정한 접근성이 지가에 긍정적인 영향을 주었다. 반면에 존재하는 것 자체가 만족을 가져다주는 소비어메니티인 문화어메니티와 금융어메니티의 경우에는 도로망의 고려여부를 떠나 접근성이 좋을수록 지가를 상승시켰다.

As urban industrial structure shifts from the manufacture sector to high-tech and service sector, firms'' location and property price change remarkably. Production functions located to raw material production site or good transportation. High-tech and creative firms tend to be close to the place with human capital and consumption amenity. The reason for this is human capital characteristics which put a premium quality of life and are sensitive time. Therefore Consumption amenity is important to city growth.
This study aims to provide the impact of consumption amenity accessibility on land price by analyzing 1,057 land parcels in Gangnam-Gu, Seoul. This study classified consumption amenities in six sub amenities, F&B·Retail·Health·Sports·Culture·Finance amenities and measured five accessibility indices. Accessibility have different means according to accessibility measurement method so this study used five accessibility indices, Equity·Potential Entropy·Potential Gravity·Total Travel Cost·Covering. Equity is only based on the straight-line distance and the others are based on the network distance. In addition to this study, physical characteristics, socio-economic characteristics, and transportation-location characteristics used as the other independent variable. Socio-economic characteristics are census output areas unit and the others are parcel unit. Semi-log function used in this study.
The result from multi-level regression models shows that consumption amenities'' accessibility has an different effect on the land price according to consumption amenities. Equity index is statically significant to F&B, Sports, Culture, and Finance amenities’accessibility. F&B and Sports amenities’ accessibility have a positive effect on the land price but Culture and Finance amenities’accessibility is opposed to that. Potential Entropy index is statically significant to Health, Sports, and Finance amenities’accessibility and all amenities’accessibility have a positive effect on the land price. While Potential Gravity index is only statically significant to Culture amenities’accessibility and has a negative effect on the land price. Total Travel Cost index is statically significant to F&B, Health, and Finance amenities’ accessibility and F&B and Health amenities’ accessibility have only a positive effect on the land price. Finally three different critical distance uses in Covering index but all six amenities’ accessibility are statically significant and have a positive effect on the land price.
On the whole, F&B amenity and Sports amenity which you can be pleased by using them, accessibility measured accessibility index which based on network distance have an positive effect on the land price. however Culture amenity and Finance amenity which you be pleased the presence of them, accessibility measured accessibility index which based on network distance or not have an positive effect on the land price.

제1장 서 론 1
제1절 연구배경 및 목적 1
1. 연구배경 1
2. 연구목적 4
제2절 연구범위와 방법 5
1. 연구범위 5
2. 연구방법 9
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 11
제1절 어메니티 11
1. 어메니티의 개념과 정의 11
2. 도시어메니티의 욕구변화 12
3. 도시어메니티의 유형 13
제2절 접근성 15
1. 접근성의 개념과 구성요소 15
2. 접근성 측정방식 16
제3절 지대와 지가 19
1. 지대와 지가의 개념 19
2. 지가발생 및 형성요인 20
3. 우리나라의 공시지가제도 21
제4절 선행연구 19
1. 도시성장과 인재에 관한 연구 23
2. 상업 및 서비스시설에 대한 접근성에 관한 연구 25
3. 부동산 가격결정요인에 관한 연구 27
4. 선행연구와의 차별성 29
제3장 실증연구의 틀 31
제1절 연구방법 31
1. 접근성 측정 31
2. 연구모형 33
제2절 연구자료 35
1. 자료개요 35
2. 소비어메니티 접근성 측정 및 결과 39
제4장 실증연구 44
제1절 기초통계량 44
제2절 연구결과 및 해석 49
1. 소비어메니티 접근성 변수 50
1) 식음료어메니티(F&B) 50
2) 소매어메니티(Retail) 52
3) 의료어메니티(Health) 54
4) 스포츠어메니티(Sports) 56
5) 문화어메니티(Culture) 58
6) 금융어메니티(Finance) 60
7) 통합모형 62
2. 물리적 특성 변수 66
3. 사회경제적 특성 변수 67
4. 교통 및 입지특성 변수 68
제5장 결론 및 시사점 69
제1절 연구 결론 69
제2절 시사점 및 한계 72
1. 시사점 72
2. 한계점 72
참고문헌 74
국문초록 84
Abstract 87

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	저자 메타	소속기관, 소속부서, 직급, 연구분야, 연구키워드, 이용수, 피인용수, 저자 논문활용도

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