본 연구의 목적은 전국의 아파트를 대상으로 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 효과를 분위회귀분석을 통해 살펴보는 데 있다. 기존의 아파트 가격 결정요인 연구들은 대부분이 헤도닉 모형을 통해 아파트 가격과 아파트 특성의 관계를 연구하고 있다. 또한 연구의 범위에 있어서도 서울시나 부산시 또는 신도시와 같이 일부 지역으로 국한하여 연구해오고 있다. 본 연구는 헤도닉 모형을 보완하는 분위회귀모형을 이용하여 전체 아파트의 가격과 그 특성을 살펴보았다. 연구결과 헤도닉 모형의 경우 모든 특성변수가 아파트 가격에 유의하게 영향을 미쳤다. 그러나 분위회귀모형의 경우 아파트 가격의 분위별로 서로 다른 아파트 특성들이 영향을 미치고 그 효과의 크기도 분위별로 달랐다. 고가의 아파트 일수록 전용면적, 아파트동수, 주차장 요인에 따라 가격 프리미엄 효과가 있었다. 또한 방의 개수, 욕실의 수, 세대수, 층수, 편의시설 수는 고가의 아파트 일수록 그 영향이 줄어들었다. 아파트 경과연수는 고가의 아파트 일수록 음의 효과가 감소하였고, 아파트 브랜드는 양극단 분위를 제외하고 양의 효과가 점점 감소하였다. 교육시설의 경우 양의 효과가 하위 3분위와 상위 3분위에서만 나타나고 중앙 분위에서는 나타나지 않았다. 현관구조, 난방방식, 사용연료에 대해서도 분위회귀분석을 수행하였다. 연구결과 헤도닉 모형은 아파트 가격에 대한 아파트 특성의 평균적 영향만을 나타내주었다.
서울지역을 대상으로 분석한 결과 전국의 아파트를 대상으로 한 결과와 비교하여 서울시 아파트의 경우 아파트 경과연수의 아파트 가격에 대한 효과는 없는 것으로 나타났다. 특히 10분위에서 40분위에 있는 서울시 아파트 경우 아파트 가격과 음의 유의한 영향을 미치다가, 중간 분위인 50분위와 60분위는 영향이 없는 것으로 나타났다. 그러나 상위 분위인 70분위에서 90분위까지는 오히려 아파트 경과연수가 아파트 가격에 양의 효과를 주는 것으로 나타났다. 이는 서울시의 경우 오래된 아파트 일수록 재건축에 대한 기대가 반영되어 아파트 가격이 상승된 점이 반영된 것이라고 볼 수 있다. 둘째, 교육여건의 경우 헤도닉 모형결과 아파트 가격과 양의 관련성을 갖는 것으로 나타났다. 분위회귀 모형결과를 보면 아파트 가격대가 상승할수록 교육여건이 미치는 영향이 증가하다가 40분위 아파트에서 가증 높은 영향을 미치고 이후 분위에서 점차 감소하는 것을 볼 수 있다. 이는 교육여건이 직장에서 안정적으로 자리를 잡아가기 시작하는 가정에서 중·고등학교 자녀를 위한 교육환경을 고려하기 때문에 나타나는 것으로 보인다. 셋째, 서울지역의 경우 편의시설은 주택가격과 오히려 음의 유의한 관련을 보이고 있다. 이는 편의시설이 주는 혜택보다 소음이나 교통체증과 같은 불편 영향이 더 크게 영향을 미치기 때문이다.
서울지역을 강남 3구 (강남구, 송파구, 서초구)와 강북 3구 (노원구, 도봉구, 강북구)로 나누어 헤도닉 모형과 분위회귀모형 분석을 수행한 결과 강남 3구의 경우 아파트 경과연수가 아파트 가격과 양의 유의한 관계를 보였다. 이는 오래된 아파트들에 대한 재건축 기대효과가 반영된 것으로 보인다. 교육여건의 경우 강남 3구 자체만으로 볼 때 아파트 가격과는 영향이 없는 것으로 나타났다. 강북 3구의 경우에도 교육환경은 아파트 가격에 영향이 없는 것으로 나타났다. 강남 3구와 강북 3구를 비교해보면 브랜드나 지하철, 편의시설과 같은 아파트 외부 특성이 전용면적, 아파트 경과연수와 같은 아파트 내부 특성에 비해 강남 3구에서 높게 영향을 미치는 것으로 나타났다.
우리나라 주요도시에 대해서 분위회귀분석을 수행하였다. 먼저 부산시의 경우 기타연료를 제외하고 모든 변수가 아파트 가격과 통계적으로 유의한 관계를 가지는 것으로 나타났다. 특히 세대당 주차대수는 가격에 가장 큰 영향을 미치고 있었다. 분위회귀분석 결과 아파트 경과년수는 저가의 아파트에서 더 큰 부의 영향을 보였다. 교육환경의 효과는 40분위까지는 감소하다가 이후 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 아파트 가격이 어떤 수준에 도달하면 구매자들이 교육요소를 많이 고려한 다는 것을 의미한다. 둘째, 대전시의 경우 헤도닉모형을 이용한 분석결과 가구의 수, 교육환경, 브랜드는 가격에 통계적으로 유의한 영향을 미치지 못하였다. 반면, 부산과 달리 대전시에서는 세대당 주차대수의 영향이 아파트 가격이 증가할수록 감소하였다. 다른 도시와 달리 대전시에서는 교육환경과 브랜드 특성은 아파트 가격에 영향을 미치지 못하였다. 셋째, 광주시의 경우 대전시와 마찬가지로 세대당 주차대수는 높은 가격의 아파트일수록 그 영향이 줄어들었다. 브랜드는 60분위, 70분위, 90분위에서만 아파트 가격과 양의 유의한 관계를 갖고 있었다. 넷째, 인천시의 영우 교육환경과 브랜드가 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치고 있었다. 또한 서울시와 마찬가지로 세대당 주차대수 효과는 높은 가격의 아파트로 갈수록 그 영향이 증가하였다. 다섯째, 대구시의 경우, 교육환경이 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 고가의 아파트로 갈수록 교육환경의 효과는 점차 확대되는 것으로 나타났다. 세대당 주차대수는 고가의 아파트로 갈수록 그 영향이 증가하였다. 여섯째, 우리나라 최초의 도시계획 도시인 창원시 아파트를 대상으로 한 연구에서 교육여건, 편의시설, 가구당 주차대수는 아파트 가격에 영향이 없는 것으로 나타났다. 전용면적, 욕실 개수, 총동수, 아파트 경과연수와 같은 내부특성은 모두 아파트 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 이러한 영향은 40분위 아파트까지는 양의 영향이 증가하다가 이후 분위에서는 그 영향이 감소하는 것으로 나타났다.
이와 같은 연구결과는 대부분의 아파트 특성들은 아파트 가격 분위에 따라 미치는 영향이 다르기 때문에 분위회귀분석은 각기 다른 분위에서 아파트 특성이 미치는 영향을 파악할 수 있게 해준다. 따라서 아파트 특성이 아파트 가격에 미치는 영향은 그 분위별로 나누어 파악해야 전체적인 아파트 특성의 효과를 파악할 수 있다.