최근 지속되는 경기침체와 소비의 양극화로 인하여 국내 유통시장은 약육강식의 법칙이 지배하는 치열한 경쟁환경에 놓이게 되었다. 특히 유통시장개방 이후 급격하게 증가한 대형마트의 시장점유율과 대기업 계열사들의 소위 골목상권 침탈로 인하여, 기존의 영세상인과 재래시장은 점점 더 설 자리를 잃어가고 있는 것이 현실이다. 이러한 외부적 환경에서 국내 최대의 농수산물도매시장인 가락시장이 현재 현대화사업을 진행중에 있으며, 그 중 1단계시설이 준공을 앞두고 있다. 동 1단계시설에는 기존의 가락시장내에 산재해 있던 소매점포들이 집약되어 이전배치 될 예정이다. 본 연구는 가락시장으로 대표되는 농수산물도매시장내의 소매점포를 대상으로 차별적 임대료 특성을 분석하고자 하였다. 소비트렌드와 유통구조의 변화로 인한 영업환경의 위기적 상황은 가락시장내의 소매점포에서도 예외가 아니다. 이러한 거시적 외부환경외에도 상인들에게 직접적인 부담으로 작용하는 것이 점포임대료이며, 그 동안 소매점포의 임대료와 관련된 많은 연구가 이루어져왔다.
그러나, 지금까지의 연구는 자연발생적인 가로형 연도상가들이나, 복합쇼핑몰의 소매점포를 분석대상으로 하고 있다. 연구내용은 주로 소매점포의 임대료 결정요인에 대하여 대중교통의 접근성이나 주변 상권의 활성화 정도 및 주요한 집객시설과의 근접성 등 점포의 입지적·물리적 구성요인의 영향력을 분석하는 것이 주를 이루고 있다. 즉, 불특정의 유동인구 기반 수요에 대응하는 점포속성들과 점포임대료의 함수관계를 밝히는 것을 목적으로 하고 있다고 할 수 있다. 이러한 다양한 소매점포의 선행연구에도 불구하고 아직까지 특수한 목적형 시설인 농수산물도매시장내의 소매점포 임대료에 대한 연구는 미흡한 것이 현실이다.
본 연구에서는 국내최대의 농수산물도매시장인 가락시장내의 소매점포에 대하여 2단계의 분석을 진행하였다. 먼저, 공공의 운영주체가 통합적인 관리를 하는 관리기준과 절차상의 특수성으로 인하여 점포별 속성과 무관한 임의적이고 일률적인 임대료가 형성 되고 있는지 확인하기 위하여 허프확률모형을 이용한 시장점유율을 추정하고 임대료의 분포현황과 비교하였다. 분석 결과 일부 특이치를 제외하고는 시장점유율 기준 임대료와 실제 임대료간에는 상당한 상관관계를 보였다. 이에 따라 가락시장내에서도 어느 정도 일반적인 상권개념이 작용하고 있다는 것을 확인 할 수 있었다. 이러한 결과를 토대로 다음 단계에서 가락시장내 소매점포의 임대료특성을 비교 분석하기 위하여 가락시장내 직판상가와 편의시설, 그리고 가락시장 주변 일반상가의 세 유형의 소매점포에 대한 단계선택 방식의 다중회귀 분석을 실시하였다. 분석결과 세 유형의 회귀모형의 설명력은 가락시장 주변 일반상가에 비해 가락시장내 직판상가와 편의시설이 월등하게 높게 나타났다. 이는 천차만별의 일반적인 상가임대료와 다르게 가락시장내 소매점포는 임대료의 점포별 편차가 크지 않고, 기준가격 또한 다양하지 않은 현황이 반영되고 있는 것으로 추정할 수 있다. 즉 1단계 허프확률모형의 분석과정에서 시설건물동간의 임대료분포는 어느 정도 시장점유율이 반영되어 상권개념이 작용하는 것으로 해석할 수 있었으나, 개별점포단위에서는 수요와 공급의 원칙이나, 점포별 경쟁력을 고려하는 시장지향적인 방식 보다는 관리운영주체의 형식적인 기준이 적용되고 있다는 평가가 가능하였다. 또한 일반적인 상가점포와 가락시장내 소매점포간에는 유사한 경향을 보이는 측면과 역의 관계를 보이는 임대료 영향요인이 존재하는 것을 확인할 수 있었으며, 가락시장내 소매점포간에도 직판상가와 편의시설간의 차이를 발견할 수 있었다.
다만, 본 연구가 가락시장이라는 단일사례에 한정되어 횡단면자료를 통해 진행된 점이나, 분석대상 유형중 일반상가점포의 사례수를 충분히 확보하지 못하였고, 가락시장내 소매점포의 다양한 변수를 검토하지 못한 것은 연구의 한계로 지적될 수 있을 것이다. 그러나 아직까지 제대로 연구되지 못했던 도매시장내의 소매점포에 대한 연구의 단초를 제공하고, 농수산물도매시장내에서도 상권개념을 적용한 시장지향적인 임대료기준이 필요함과 직판상가와 편의시설의 관리기준의 이원화 및 직판상가의 점포면적 확대 등 정책적 제언의 근거를 제시하였다는 것에 본 연구의 의의가 있다고 하겠다.

On account of the recent sustained economic recession and polarization of consumption, domestic distribution markets have been put on keen competition environment dominated by the law of the jungle. Especially opening distribution markets, caused by rapidly increasing large discount stores'' market-share and the pillage of small markets by the affiliate of major companies, it is the reality that existing small retailers and traditional markets have been losing their position. In this external environment, Garak Market, which is the biggest domestic Agricultural & Marine Products Market in Korea, is being processed to modernizing projects, and it will be completed the 1st step facility in near future. The existing retail stores which are scattered in Garak Market, will be clustered and relocated. In this study, I would like to analyze the characteristic of discriminative rental rates to retail stores inside Garak Agricultural & Marine Products Market. In the critical situation of business environment caused by the change of consumption trends and distribution structure, retail stores in Garak market are no exception, either. Except for the massive external environment, retail store''s rental rates affect direct burdens to retailers and this kind of studies have been researched related to retail stores'' rental rates.

However, erstwhile studies have been analyzed in spontaneous roadside retail stores and retail shops in multiple shopping malls. Those mainstreams of studies have been analyzed in the influence of stores'' locational?physical factors such as the accessibility of transportation, the vitalization of existing markets status and the accessibility of main attraction facilities to settled factors of retail stores'' rental rates. In other words, those studies are aimed to research characteristic of retail stores and functional relation of store''s rental rates coping with randomly floating population basis. In spite of preceding studies on various retail stores, in reality, those are insufficient to the study on retail store''s rental rates in Agricultural & Marine Products Market as a special oriented facility.

On this study, I have researched 2nd step analysis about retail stores in the biggest domestic Garak Agricultural & Marine Products Market. At the very beginning, I estimated market-share using Huff''s probability model to ascertain being formed of arbitrary and flat rates an irrelevant the store''s characteristic resulted from managerial criteria and procedural specialties and compared distributional status of store''s rental rates. After the analyzed results are shown substantial correlation between basic rental rates of market-share and actual rental rates excluding singular values. For my research, I confirmed that it has existing of general concept of business districts in Garak market. On the basis of that result, I carried into effect stepwise multiple regression analysis basis on 3 types of retail stores such as direct sales stores and convenient facilities in Garak market, and general stores around Garak market to compare and analyze retail stores rental rates in Garak market on the next step. The power of explanation for 3 types of multiple regression analysis on that result has shown that direct sales stores and convenient facilities in Garak market are indicated unexcelled value than general stores around Garak market. It can be estimated that retail stores in Garak market had not a huge rental rates deviation from each store and the rental rates were reflected in the univariate basic rates status unlike various kinds of general stores'' rental rates. In short, it was possible to evaluate that the rental rate''s dispersion among building facilities in the 1st step procedure of Huff''s probability model analysis, was to be translated being operated the concept of business districts reflecting on somewhat market-share, but in the individual store unit which it has been applying formal criteria of operating management rather than market oriented ways that was based on supply and demand principles. Furthermore, I checked the aspect of similar trends between general stores and retail stores in Garak market and also I could find the difference of inter-facilities and direct stores among retail stores in Garak market.

But this study will be blamed for the limitation of research which was to be researched through cross-section data based on the limited single case of Garak market and I couldn''t get the enough cases of general stores among analytical subject types and also didn''t review various variations of retail stores in Garak market. However, this study contains significant meanings to suggest the basis of policy proposal which has not been researched yet properly, such as providing 1st step of study on retail stores in wholesale market, the necessity of market-oriented rental rate criteria applied the concept of business districts in Agricultural & Marine Products Market, dualization of managerial criteria to direct sales stores and convenience facilities, store size expansion to direct sales stores.