2003년 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다.)의 제정으로 주택재건축사업은 정비사업으로 성격이 변화되었으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 도시정비법에 따른 정비사업을 도시계획사업으로 명확히 규정하고 있다. 하지만 도시정비법 시행 이후에도 주택재건축사업의 성격을 어떻게 규정할 것인가에 대해서는 논란이 있다. 현행 도시정비법은 주택재건축사업에 대해서는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 손실보상 규정의 적용을 배제하고 있어 주택재개발사업과 달리 공익사업으로 인정하고 있지 않다. 결국 주택재개발사업과 주택재건축사업은 노후?불량한 주거지역을 정비하는 사업으로 공통점을 가지고 있으나 정비기반시설의 차이에 따라 공익사업과 민간사업으로 사업이 구분되고 있다. 재개발사업의 경우 공익사업으로 구분되고 있어 세입자에 대한 이주대책과 손실보상 규정이 적용되나 주택재건축사업의 경우 어떠한 손실보상 규정도 두고 있지 않은 실정이다. 주택재개발사업과 주택재건축사업의 사업구분 문제는 단순한 사업방식에 대한 구분에 그치는 것이 아니라 사업의 성격을 다르게 규정하는 매우 중요한 문제로 판단할 수 있다.
본 논문의 연구 결과 현행 정비구역 지정 요건을 구체적으로 정하고 있는 각 시?도의 조례는 노후도, 호수밀도, 접도율, 과소필지 등 주택재개발사업의 물리적 판정기준을 다르게 정하고 있어 동일한 사업조건을 가지고 있는 지역에 다른 사업이 적용되는 사례가 있음을 확인하였다. 특히 2006년부터 시행된 재정비촉진사업지구에서는 주택재개발사업의 물리적 조건을 각 20% 범위에서 완화할 수 있는 규정을 두고 있어 사업대상지역의 물리적 경계구분을 어렵게 만들고 있다.
2005년 1월부터 2012년 2월까지 정비구역으로 지정된 서울시의 주택재개발구역과 공동주택재건축 및 단독주택재건축구역의 정비계획 내용을 검증한 결과, 종전 용도지역, 정비기반시설의 비율, 순부담비율, 정비계획용적률 등 종전 정비기반시설과 연관된 항목에서는 주택재개발사업과 단독주택재건축사업은 물리적 조건이 유의미한 차이가 없다는 사실을 확인하였다. 또한 단독주택재건축사업은 사업의 구분이 주택재건축사업으로 한 유형으로 구분되고 있으나 그 물리적 특성은 공동주택재건축사업과는 다른 조건을 가지고 있는 것으로 나타났다. 단독주택재건축구역의 물리적 특성은 용도지역 비율, 정비기반시설 비율 순부담비율, 건립세대수, 개발밀도, 순증가세대 등의 항목에서 주택재개발사업구역과 유사한 성격을 가지고 있는 것으로 검증되었다. 다만 주택재개발사업과 단독주택재건축사업은 정비건축물의 수와 종전 국공유지 비율에서 유의미한 차이가 있음을 검증하였지만 이들 조건의 차이가 정비기반시설의 불량 여부를 판정할 수는 없는 것으로 판단된다.
이와 같은 연구결과는 주택재개발사업과 주택재건축사업을 정비기반시설의 조건에 따라 구분하는 현재의 구분방식이 유의하지 않다는 것을 시사한다. 특히 주택재개발사업과 단독주택재건축사업은 기존의 노후화된 단독주택지역을 대상으로 하고 있다는 점에서 외형적으로 구분되지 않고 있다. 특히 두 사업은 정비구역의 물리적 특성 또한 큰 차이가 없음에도 불구하고 각각 공익사업과 민간사업으로 구분됨으로써 사업주체에게 부과되는 저소득 세입자에 대한 이주대책마련 의무 및 손실보상 등에 있어 차이가 발생하여 결과적으로 사회적 형평성에 위배되고 있는 것으로 볼 수 있다.
따라서 주택재개발사업의 정비기반시설의 불량 여부를 판정할 수 있는 물리적 판정기준을 엄격하게 적용할 필요가 있다. 또한 단독주택재건축사업은 물리적 특성이 다른 공동주택재건축사업과 분리하여 주택재개발사업과 통합하여 운영하는 것이 필요하다.