도시재개발 사업은 도시민의 열악한 주거환경개선을 통하여 도시의 제기능을 다할 수 있도록 하고 저소득층에게 양질의 주택공급을 통한 사회복지 실현의 과정이라고 할 수 있다.그러나 공공기관의 사업시행의 편의성이나 토지이용의 효율성 혹은 투자재원 확보차원에서 도시구조나 지역주민의 경제적인 능력에 관계없이 사업시행을 하여 구역내의 거주자의 대부분을 점유하는 저소득층 원주민들에게는 또 다른 주거불안 문제를 노출시키고 있다.현재 도시재개발 사업이 갖는 문제점은 과도한 사업성 추구로 인한 공공성의 의미가 퇴색하고 있다. 이는 공공재원의 투자가 없는 상황에서 재개발을 추진하기 때문이다.따라서 도시재개발 사업을 활성화하기 위해서는 우선적으로, 도시재개발 사업에 있에서는 지역주민의 주도적인 참여가 요청된다. 공공기관의 계획수립시부터 최대한 주민의 참여를 보장할 수 있도록 참여의 동기를 부여하고 정보를 제공하며 언제든지 정보에 접근할 수 있도록 그 가능성을 제공하여야 한다. 즉, 공공기관은 재개발 사업을 성공적으로 시행하고 공공성을 확보할 수 있도록 주민, 공공, 건설업체 사이에서의 이해관계를 조율하는 코디네이터로서의 역할을 담당하여야 할 것이다.그리고 도시재개발의 순환정비방식의 이주단지의 경우 통상 임대료를 책정하는 기준이 아닌 다른 방식을 적용해야 한다. 즉, 영세한 주민들의 주거안정을 기하고 재정착률을 높이기 위해서는 임대료 수준을 현실에 맞게 조정해야 한다. 높은 임대료 수준으로 인해 이주단지의 입주율이 낮게 나타나므로 이주단지를 위한 임대아파트의 가격을 낮춰야 순환정비방식을 도입한 취지를 살리는 것이 바람직하다. 특히, 세입자의 재정착율을 높이기 위한 방안으로서 공공기관에 재개발의 주체가 되어 용적률 인센티브를 부여하고 임대주택을 의무적으로 공급하여 기존 주민이나 세입자들의 부담을 줄일 수 있도록 입주 부담금을 월단위로 상환하는 방법이 고려된다.또한, 공적 기능의 확대이다. 공적 기능은 다양한 이해관계를 조정하면서 각각의 재개발이 일정한 계획목표에 따라 이루어지도록 유도하고 지원하는 역할을 해야 한다. 공공기관으로서 도심재개발에 주도적인 역할을 하기 위해서는 우선 충분한 자금운영 및 확보가 중요하다. 충분한 재정자금의 지원, 공공기금의 지원, 세제혜택 등 정부의 지원은 필수적이다.아울러, 합동 재개발 추진이 필요하다. 본래 합동개발이란 조합 또는 토지등소유자가 토지 및 권리를 제공하고 사업비와 운영상의 기술적 지원은 공법인 등의 투자자가 부담하여 공동으로 시행하는 방법이다. 토지를 제공하는 주민과 사업비 일체를 부담하는 건설업체가 합동으로 개발을 하는 방식으로서, 그 동안 재개발 추진의 핵심적 장애요소였던 개발 재정문제를 획기적으로 해결하는 방안이 될 수 있다. 주민은 사업비용을 부담할 필요가 없고, 건설업체는 거주민을 수용할 수 있는 주택 이외의 잔여세대에 대한 일반분양을 통하여 사업수익성을 확보하는 방식이다.
City redevelopment project can be considered the process of realizing social welfare by facilitating functions of cities through improving inferior residential environment and providing housing of good quality to the low-income classes. However, as the project has been executed regardless of the economic capability of residents or urban structure for investment resources assurance, convenience of project execution, or efficiency of land use, it is currently exposed to residential uncertainty from the low-income classes that comprise most of the residents.There is a problem with the city redevelopment project: the meaning of publicity is fading due to excessive focus on the project itself. This is because the redevelopment is being executed without investment of public resources.Thus, in order to activate city redevelopment project, residential participation must be activated. Also, joint redevelopment method and improvement on circular maintenance method should be considered in the city redevelopment.Firstly, active participation of residents is required in city redevelopment project. At the inception of the project planning, the public organization should encourage maximum participation from residents, provide information, and open every possibility for them to get access to the information. In other words, the public organization should take the role as a coordinator that tunes interests of residents, the public, and construction companies in order to successfully execute the redevelopment project and assure publicity.And, in case of moved complex of circular maintenance method of city redevelopment, a method other than allotting ordinary rent should be applied. In other words, in order to aim for residential stability of poor residents and increase the rate of resettlement, the rent should be adjusted to take account of the present situation. Since the entry rate of the complex is low due to high rent, it is better to lower the price of rental apartment and stay with the original intention of the introduction of circular maintenance method. Especially, in order to increase the resettlement rate of residents, the following methods are considered: providing floor area ratio incentive with the public organization as the main body, and providing rental apartments and allowing residents to pay the cost of entry monthly.Also, there is an aspect of the expansion of public functions. Public functions should induce and support smooth flow of redevelopment according to its planned schedule whileadjusting various interests. In order to take the main role in the city redevelopment as a public organization, it is important to assure and operate sufficient funds. Supports from sufficient financial funds, public funds, and tax privilege are essential.In addition, joint redevelopment project is necessary. In traditional joint development, association or owner who provides land and rights and investors who take the responsibility of operational cost and technical supports execute the project jointly. In this project, this is the method where residents who provide the land and construction companies that pay the entire operational cost are jointly developing. This method may be able to solve the development financial problem that has been the core obstacle to the redevelopment project. Since residents do not have to pay for the operational cost and construction companies may accommodate residents, this method assures business profitability through general lotting-out on the remaining families other than houses.
