무효인 보증금·차임 전환약정과 증액된 차임의 연체를 이유로 한 임대차계약 해지

이동진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이동진 (서울대학교)

저널정보: 대한변호사협회 인권과 정의 인권과 정의 제467호

발행연도: 2017.8

수록면: 132 - 149 (18page)

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대법원 2015. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결은 무효행위의 전환과 차임연체로 인한 임대차계약의 해지에 관하여 흥미로운 법리를 전개하고 있다. 당해 사안에서는 임대보증금과 차임의 상한 및 보증금-차임 상호전환시 전환비율을 법정하고 있는 공공건설임대주택의 임대차가 문제가 되었다. 당사자는 상호전환에 합의하였으나 그 요건을 갖추지 못하여 전환이 무효가 되었다. 다수의견은 표준임대보증금을 초과하는 전환된 보증금은 부당이득으로 반환되어야 하는바, 그 경우 전환되어 감액된 차임은 표준임대료까지 증액되어야 한다고 보면서 무효행위의 전환을 근거로 들었다. 그리고 보증금 차액이 반환되고 증액된 차임의 지급을 명하는 판결이 확정된 뒤 3개월 이상 연속하여 연체하여 연체차임의 합계가 3개월분에 달한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 하였다. 대상판결의 결론은, 특히 당해 사안의 구체적 사실관계 하에서, 수긍할 만하다. 그러나 이를 무효행위의 전환으로 구성한 점은 납득하기 어렵다. 대상판결의 사안은 무효규범의 목적상 당사자의 가정적 의사를 고려하여서는 안 되는 경우였기 때문이다. 나아가 대상판결은 어떠한 경우에 증액된 차임연체가 해지사유를 구성하는지에 대하여 구체적인 기준과 근거를 제시하지 아니하고 있다. 다수의견에 대한 보충의견이 이에 대하여 몇 가지 법리구성을 시도하고 있으나 수정 또는 보완이 필요하다.

In an en banc decision on November 18. 2015 (2013Da42236), the Korean Supreme Court addressed an interesting issue of the conversion of invalid judicial act into another valid one and the influence of the conversion on the requirements of termination of lease. The lessor in the case was subsidized by the government so that the lease was regulated by law : The amount of the deposit and the monthly rent were capped; The lessor could increase the amount of the deposit to the level over the cap instead of decreasing the amount of the monthly rent, but should observe deposit-rent substitution rate. In the case before the court, the parties agreed on the substitution but it was invalid. The majority opinion of the court ruled that the deposit exceeding the cap shall be restituted to the lessee because it constituted an unjust enrichment for partial invalidness and in that case the rent should be raised up to the cap by the rule of conversion of invalid judicial act (article 138 of Korean Civil Code). Furthermore, the majority opinion said that the lease could be terminated for non-payment of increased rent when the lessee did not pay the increased rent for more than three months even after he was ordered to pay the increased rent by the final decision of court. The conclusion of this decision, especially in the specific case before the court, is agreeable. The reasoning thereof, however, is not. The conversion of invalid judicial act into a valid one cannot be performed in this case because the legal ground of invalidness in this case does not allow to consider the hypothetical intent of the parties. Moreover, the majority opinion did not provide the legal ground and the requirements of termination of the lease when the rent was raised by the law. In this article, the reasoning of the court would be analyzed and criticized, and an alternative explanation for these issues would be presented.

#임대주택 #보증금 차임 상호전환 #무효행위전환 #일부무효 #가정적 당사자 의사 #차임연체 #partial invalidness #conversion of invalid judicial act #hypothetical intent of the parties #termination of lease for non-payment of rent #deposit-rent substitution

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