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논문 기본 정보

자료유형
연구보고서
저자정보
정희윤 (서울연구원)
저널정보
서울연구원 정책리포트 정책리포트 제192호
발행연도
2015.4
수록면
1 - 25 (25page)

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현행 용도지역제는 토지이용의 순화와 분리가 원칙으로 신규 개발 시에는 적절하나, 용도가 혼재되고 다양한 특성을 가진 기성시가지의 관리에는 근본적 한계가 존재한다. 서울시도 성숙기에 들어서면서 그동안 과열되었던 개발열기가 다소 진정되고, 고층고밀 위주의 양적 개발에서 지역의 특성과 정체성을 살리는 도시관리 방식에 대한 관심도가 높아지고 있다. 지역의 정체성과 기성시가지의 다양성을 반영할 수 있는 맞춤형 용도지역제 도입이 절실하다.
현행 용도지역제는 기성시가지의 적용이 어렵고 유연적인 운용이 곤란
현행 용도지역제는 대표적인 도시관리 수단이다. 그러나 총량밀도 중심의 단순한 관리방식, 개발형태의 제어수단 미흡, 용도지역 간 허용용도의 차별성 부재라는 한계가 지적되어 왔다. 여건변화에 따른 용도지역의 조정은 필요하나 개인의 재산권과 직결되어 특혜시비 등으로 유연한 운용이 어려운 실정이다. 관련 민원의 대부분이 용도지역의 변경에 관한 사안이다. 제도적 한계의 극복을 위해 주거지역의 종세분화, 지구단위계획의 활용 등 많은 노력을 경주하였으나 여전히 한계가 남아있다. 다행히 국내외적으로 유사한 고민과 선진사례들이 제시되어 서울시 기성시가지에 적합한 대안의 모색이 요구된다.
선진사례는 다양한 지역특성의 반영, 주민참여를 통한 투명한 절차, 유연한 제도운용이 핵심
해외 선진사례로 뉴욕시의 조닝체계와 개편과정과 용도, 샌디에이고시와 시카고시의 모듈러 조닝, 덴버시의 형태기반 코드사례를 검토하고 정책시사점을 제시하였다. 규제의 범위나 방법에서는 차이가 있으나 모든 사례가 지역의 고유한 특성을 존중하는 방식이고 용도복합을 지향하는 공통점이 있다. 또한 주민참여를 통한 투명한 절차와 여건변화에 적극 대응하는 유연한 운용방식을 채택하고 있다.
서울시도 기성시가지에 적합한 지역맞춤형 용도지역제의 도입이 필요
서울시의 지역맞춤형 용도지역제의 도입을 위한 정책제언은 다음과 같다. 다양한 모습의 상업지역의 특성을 살리기 위해 현행 제도의 범위 안에서 중심지 위계에 따른 용도·용적률·건폐율별 세부모듈을 만들고, 이를 조합하는 방식의 지역맞춤형 용도지역제 대안을 제시하였다. 또한 정온한 저층 주거지의 돌출개발을 제어하기 위해, 일정 규모이상의 개발사업 시 주민의견 청취를 의무화하는 방안이 필요하다. 바람직한 용도복합을 위해 제2종 근린생활시설의 범위 재검토와 일부 성능규제방식의 도입이 요구된다. 용도지역제 대안은 지구단위계획과 역할분담이 필요하고 현재 서울시가 수립 중인 생활권계획과 연계하여 추진될 필요가 있다.

목차

[표지]
[목차]
[요약]
[Ⅰ. 현행 용도지역제의 실태와 한계]
기성시가지의 적용에는 근본적인 한계
현행 제도에서는 유연한 운용이 곤란
제도의 개선 노력에도 불구하고 한계는 여전
[Ⅱ. 해외 선진사례와 시사점]
지역의 특성과 맥락을 살리는 뉴욕의 조닝제도
적절한 개발모듈의 조합을 통한 지역맞춤형 모듈러 조닝
건축형태에 기반을 둔 공간제어기법인 형태기반 코드
해외 선진사례의 시사점
[Ⅲ. 지역맞춤형 용도지역제 도입을 위한 정책제언]
기성시가지에 적합한 지역맞춤형 용도지역제의 도입이 필요
상업지의 특성과 유형을 살릴 수 있는 맞춤형 대안을 도입
정온한 저층 주거지역의 돌출개발을 제어
직장과 주거 복합을 장려할 수 있는 용도복합 기준을 마련
용도지역제의 본래 기능과 역할 회복

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