한국과 독일의 임대차임규제에 관한 비교연구

박신욱

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자료유형: 학술저널

저자정보: 박신욱 (경남대학교)

저널정보: (사)한국사법학회 비교사법 비교사법 제21권 제4호(통권 제67호)

발행연도: 2014.11

수록면: 1,491 - 1,536 (46page)

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本稿에서는 주택 점유형태의 변화, 즉 전세임대차에서 월세임대차로의 전환이 일시적인 현상이 아닌 구조적인 변화라는 점으로부터 논의를 시작하였다. 이러한 변화는 기존 우리 私法학계에서 중점적으로 다루었던 보증금의 반환에 관한 논의 외에도 임대차임 및 그 통제수단에 관한 논의를 강제하고 있다고 판단된다. 이러한 논의의 기반에는 “임대차임을 규제할 수 있는가?”라는 문제가 놓여 있으며, 이 문제의 핵심은 결국 「순수한 의미에서의 사적자치가 가지는 한계」를 어떻게 이해할 것인지의 문제라고 생각된다. 그러하기에 本稿에서는 순수한 의미에서의 사적자치가 가지는 한계에 관한 논의를 통해 주택임대차계약에 있어 사용의 대가인 임대차임을 제한하는 것이 가능한 것인지에 대해 검토하였고 그 가능성을 증명하고자 노력하였다. 이러한 가능성에 대한 검토 후 임대차임을 제한하고 있는 우리의 법제와 독일의 법제 및 최근의 논의들을 병렬적으로 소개하고 이를 비교하였다. 물론 本稿를 평가해주신 심사위원들의 지적과 같이, 우리와 경제사정이 다른 독일의 제도를 비교하는 것이 “비교 가능한 대상” 을 비교한 것인지에 대한 두려움도 있다. 그럼에도 불구하고, 임대차임의 제한 가능성을 어떻게 현실화시킬 것인지에 대한 고민을 비교법적 관점에서 다루는 것은 최근 우리나라에서 논의되고 있는 전?월세 상한제 도입문제와 관련하여 의미가 있지 않을까 조심스럽게 생각해본다. 앞으로의 논의에 本稿가 하나의 단초가 되기를 소망한다.

Ein Besitz des Wohnraums durch den sogenannten Mietvertrag mit Mietkapital (Tschonsae) ist eine haufige Form des Besitzes in Korea. Im Vergleich zu Deutschland bedeutet das, dass die Vermieter von ihren Mietern anstatt einer Monatsmiete eine einmalige Mietkaution erhalten. Diese Form der Vermietung wurde in Korea in der Vergangenheit sehr geschatzt. Ursprunglich betrug die Mietkaution ca. 60-70% des Eigentumswerts. Zum gegenwartigen Zeitpunkt ist ein Anstieg der Kaution auf rund 80% des Eigentumswerts zu verzeichnen. Trotz der hohen finanziellen Belastung fur die Mieter, wurde die Mietkaution bevorzugt, da Vermieter dieses Geld wahrend des koreanischen Wirtschaftswunders investieren und den Mietern die gezahlte Kaution nach Beendigung des Mietvertrags zuruckgaben. Da sich Korea jedoch nicht mehr in derselben Geschwindigkeit entwickelt, verandert sich die Situation seitens der Vermieter augenblicklich ? trotz der Steigerung der Mietkaution auf ca. 80% ? deutlich. Hinzukommt, dass auch der Leitzins kontinuierlich abnimmt. Daraus folgt fur die Vermieter, dass sie einen Anlagemarkt verlieren, weswegen sie zunehmend mehr die Monatsmiete praferieren, anstatt der ursprunglich bevorzugten Mietkaution, also des Mietkapitals.
Bisher setzten sich koreanische Juristen mit Fragen auseinander, die sich auf den Mietvertrag mit Mietkapital bzw. auf Ruckforderung des Mietkapitals bezogen. Die veranderte Situation zwingt sie aber, ihre Kompetenzen zu erweitern. Davon ausgehend wird in dem vorliegenden Aufsatz die Frage gestellt, ob und wie die Miete fur den Wohnraum kontrolliert werden kann. Um dieser Frage nachzugehen, vergleiche ich den Mietvertrag fur Wohnraum in Korea mit dem Darlehensvertrag gemaß dem koreanischen Gesetz zur Zinskontrolle (KGZ) und gemaß dem koreanischen Gesetz uber die Registrierung des Darlehensgeschafts etc. und den Benutzerschutz im Geldgeschaft (KGRB) unter Berucksichtigung des Begriffs uber das soziale Dauerschuldverhaltnis. Aus dieser Gegenuberstellung ergibt sich eine zweite grundlegende Frage, namlich ob in Korea eine Institution besteht, die die eine Hohe der Mieten kontrollieren kann, beispielsweise der Mietwucher (§ 138 BGB), die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) etc. in Deutschland. Um diese Frage zu beantworten, werden § 618 KBGB und § 11 KWMschG analysiert. Ich vertrete dabei die Ansicht, dass die Regelungen, wie Mietwucher und die Kappungsgrenze etc. in Deutschland, nicht fonktionieren konnen. Diese Regelungen sind nur eine Bestimmung uber Clausula rebus sic stantibus. Die Untersuchung legt offen, dass bisher kein Maßstab zur Kontrolle hoher Mieten besteht. Des Weiteren zeigt sich, dass eine Losung gegen zu hohe Mieten nicht hinreichend aus den Generalklauseln im Hinblick auf die bisher bestehenden Entsprechungen des koreanischen Gerichtshofs hergeleitet werden konnen.
Verdeutlicht wird das anhand folgender Regelungen, §§ 557ff. BGB, § 138 BGB und § 5 WiStrG, die hier dargestellt und analysiert werden. Anschließend stelle ich den Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes und den damit verbundenen Diskurs vor. Abschließend lassen sich die Analysen dahin gehend resumieren, dass auch in Korea Institutionen wie die Kappungsgrenze, die Mietwucherkontrolle etc. von Noten sind.

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참고문헌 (80)

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1. [단행본] - 곽윤직 / 2005 / 민법주해 [제II권 총칙(2)] / 박영사

2. [단행본] - 김수현 / 2011 / 부동산은 끝났다 / 오월의봄

3. [보고서] - 문광섭 / 2011 / 주택임대차보호법 일부개정법률안 (박영선 의원 대표발의) 검토보고서

4. [단행본] - 양창수 / 2008 / 독일민법전 / 博英社

5. [단행본] - 지원림 / 2014 / 민법강의(제12판) / 홍문사

이 논문과 연관된 판례 (3)

대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결

[1] 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는
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대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결

[1] 매매계약과 같은 쌍무계약이 급부와 반대급부와의 불균형으로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 `불공정한 법률행위’에 해당하여 무효라고 한다면, 그 계약으로 인하여 불이익을 입는 당사자로 하여금 위와 같은 불공정성을 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 주장하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 다른 특별한 사정이 없는 한
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대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결

불공정 법률행위에 해당하는지는 법률행위가 이루어진 시점을 기준으로 약속된 급부와 반대급부 사이의 객관적 가치를 비교 평가하여 판단하여야 할 문제이고, 당초의 약정대로 계약이 이행되지 아니할 경우에 발생할 수 있는 문제는 달리 특별한 사정이 없는 한 채무의 불이행에 따른 효과로서 다루어지는 것이 원칙이다.
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박신욱

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주요연구분야 사회과학 > 법학

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