Inquire into Legal on the Marketization of Allocated Land-Use Right in China

조동제

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中國土地使用權割當의 市場化에 따른 법적 검토

Type: Academic journal

Author: 조동제 (동아대학교)

Journal: Institute for the Study of Law Dong-A University DONG-A LAW REVIEW No.60 KCI Accredited Journals

Published: 2013.8

Pages: 193 - 222 (30page)

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Inquire into Legal on the Marketization of Allocated Land-Use Right in China

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行政?撥是中國建國以來一直沿用的國有土地使用權取得方式。在計?經濟?制下，工商業用地、行政事業單位用地幷无營利性、公益性的顯著區分，土地資源的使用分配按計?進行。這?帶有濃厚計?經濟色彩的用地制度已遠遠不能适應中國?建市場經濟?制的需要。但現實中，國家投資的基?建設項目以及關系國計民生需要的項目，由于其社會公益性質，以?撥方式取得土地使用權仍然有其合理性和适用性。据此，這?方式得以保留，成爲土地所有權的一?最爲重要的行使方式。本文從?撥國有土地使用權的含義，取得、特点、交易及?撥國有土地使用權市場化等問題出發，全面介紹了中國國有土地使用權?撥的理論和實踐，幷提出了一些合理化建議。
國家或社會公共用地，由于具有社會公共目的屬性的非營利性，因此，通常理論上歸屬于國家或國家通過各級人民政府及其他公益組織對國有土地的直接使用，是國家作爲土地所有人行使土地所有權的使用權能的具??現。按照所有權的法律規則，這部分土地，?然?有必要，而且也不應?實行有償使用。正因爲如此，?撥土地使用權在法律上定位只能是“?撥土地使用權應?无償取得、无償使用、无償被收回”。在?撥時，不應?由用地單位安置被?遷人、補支付償費，而應?由政府負責安置和補償；使用中，不?土地使用?；在公共利益消失后或因更大的公共利益被收回時，也不存在對土地使用權進行補償的問題。?撥土地使用權只能用于公益目的。?撥土地使用權不得流轉，?不得出租、轉讓、抵押、作价入股。基于公益目的的?撥土地使用權不能進入市場交易幷作爲投資手段，但?撥土地使用權可以在流通領域中實現從一?公共利益形態的?撥土地使用權到?一?公共利益形態的?撥土地使用權的轉化。
?撥土地使用權是在改革開放前?立的，有其特殊的歷史背景?存在价値。改革開放后，隨着社會主義市場經濟?制的建立和發展，?撥土地使用權日益顯露出其本身固有的制度弊端和缺陷，許多深層次的問題逐漸暴露：國家?樣對待歷史形成的?撥土地使用權？現在規模龐大的經營性?撥土地使用權如何順利地進入市場？等等。已成爲我國土地使用權改革者和設計者們的新課題。中國在?立土地出讓制度后仍保留土地?撥制度的目的在于?少投資公益事業的成本，從而促進公益事業的發展。以往公益事業都是由國家投資，而目前投資主?呈現多元化，特別是越來越多的民營企業加入到公益事業的建設中。因此在法律上對?撥土地使用權的有關問題予以關注，對保?投資者的利益，促進公益事業的可持續發展意義重大。所以，在處理?撥土地使用權問題上，旣要保護土地使用權人利益，又要同時兼顧土地所有權人的利益。

토지사용권 割當(?撥: allocate)은 중국토지사용 중에서 하나의 중요한 제도이며, 중국의 국유토지사용을 분배하고 조정하는 주요한 방식이다. 토지사용권 할당제도는 중국의 계획경제 시기에 형성된 것이며, 정부가 행정할당방식으로 국가소유의 토지를 토지사용자에게 무상으로 공급하고 무기한 사용하는 토지사용권의 최초 분배제도를 말한다. 중국은 국유토지이용 측면에서 공익목적 뿐만 아니라 상업목적 모두 단일의 행정할당용지방식을 취하였다. 계획경제체제하에서의 상공업 용지, 행정사업단위 용지는 영리성, 공익성이 뚜렷이 구분되지 않았다. 따라서 토지자원의 사용분배는 계획에 따라 진행하였다.
개혁개방 이후, 중국은 토지유상제도를 확립함으로써 토지사용권 할당제도가 입법 상에서 새로운 국면을 맞이하게 되었다. 즉 토지사용권 출양제도와 토지사용권 할당제도라는 2종류의 토지사용제도가 중국에 병존하고 있다. 이에 따라 중국의 시장경제체제의 수립으로 토지의 상품성이 두드러지게 나타났다. 중국은 도시토지사용제도개혁에 따라 토지시장화의 추진에 관심을 가짐과 동시에 토지사용권은 유상사용의 추세를 이루고 있다. 이로 말미암아 일정한 촉진작용이 있었으며, 특정의 거래시장과 유통영역이 형성되었다. 그러나 오늘날 존재하는 대량의 토지사용권할당은 할당 수단의 행정성, 사용의 무기한성, 무상성과 무유동성의 특징을 지니고 있어, 중국의 사회주의 시장경제체제의 수립에 따른 경제발전에서 이론적으로나 실무상에서 그 폐단이 날로 드러나고 있다. 그 주요 이유는 토지사용권 할당의 한계(범위)가 정확하지 않으며, 토지공급에 있어서 “복선제”가 존재한다는 것이다. 특히 토지공급의 “복선제”는 시장의 불공평경쟁을 초래하게 되며, 사회주의시장경제의 건전한 발전에 불리하다는 점이다. 이에 따라 많은 심층적인 문제가 점차적으로 나타나고 있다. 이에 중국정부는 역사적으로 형성된 토지사용권 할당을 어떻게 대할 것인가, 또는 현재 규모가 방대한 경영성 토지사용권할당을 어떻게 순리적으로 시장에 진입할 수 있도록 할 것인가 등이 새로운 과제로 대두되고 있다.
아무튼, 개혁개방의 심화에 따른 이러한 현상은 토지할당의 시장화를 탄생하게 하였다. 토지사용권 할당의 시장화는 할당토지가 일종의 특수한 상품으로 토지시장에 진입하여 시장규율에 따라 자유로이 유동되고, 나아가 토지자원을 합리적으로 배치하는 것을 말한다. 현행 토지할당에 관련한 법률근거는 법률 측면의 《土地管理法》, 《城市房地産管理法》과 《物權法》 이외에, 행정법규 측면의 《城鎭國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》가 있다. 이 외에도 많은 관련 규정이 각 부분의 행정규장, 부분규장, 행정통지, 행정방법과 사법해석 등에 분산되어 있다. 토지사용권 할당의 시장화의 실질은 비공익목적의 토지사용권 할당이 유상출양의 토지사용권으로 전환되어진 이후에 시장에 진입되어 시장화 처분을 진행하는 것이다. 실제적으로 중국의 토지사용권 할당 시장화를 추진하고, 공평경쟁의 환경을 유지보호하고, 국유재산의 보호증식을 달성하려면, 반드시 이론제도에서부터 실무적인 측면에까지 입법, 법집행, 평가 등에서 전방위적으로 중국토지제도 개혁을 이루는 것이 절박하게 필요하다.

#토지할당 #토지사용 #행정할당 #공익성 #경영성 #사회주의시장경제 #국유토지사용권 #划撥土地(allocated land) #土地使用(use of land) #行政划撥(administrative allocated) #公益性(public welfare) #經營性(managerial welfare) #社會主義市場經濟(socialist market economy) #國有土地使用權(right to state-owned land)

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 토지사용권 할당의 기본 의의
Ⅲ. 토지사용권 할당의 특징
Ⅳ. 토지사용권 할당의 시장화 모식
Ⅴ. 토지사용권 할당제도의 문제점과 개선방안
Ⅵ. 결론
참고문헌
〈국문요약〉
〈摘要〉

References (21)

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1. [단행본] - 王小莉 / 2003 / 土地法 / 法律出版社

2. [단행본] - 王利明 / 2007 / 中国物权法教程 / 人民法院出版社

3. [단행본] - 刘俊 / 2006 / 中国土地法理论研究 / 法律出版社

4. [단행본] - 刘俊 / 2008 / 土地所有权国家独占研究 / 法律出版社

5. [단행본] - 江平 / 2007 / 中国物权法教程 / 知识产权出版社

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Affiliation 上海外国语大學

Fields Social Science > Law Humanities > Linguistics and Literature > Chinese Language and Literature

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