아파트시장에서 건설법의 역할과 향후 입법과제

김종보

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김종보 (서울대학교)

저널정보: 행정법이론실무학회 행정법연구 行政法硏究第33號

발행연도: 2012.8

수록면: 147 - 167 (21page)

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한국의 아파트시장이 지난 기간 급격하게 형성되어 주거의 60%를 감당하게 된 주된 동인은 주택가격 상승이라는 결정적 요소와 결합한 주택공급제도라 할 수 있다. 민간건설사에게 아파트의 건설과 분양을 일임하고 국가는 건설사의 역할을 조력하는 형태의 주택건설촉진법에 의하여 사회가 주택을 건설하기 위해 사용할 수 있는 재원의 대부분이 아파트건설에 투입되었다. 아파트 공급의 기본원칙은 무주택자에 대한 주택공급이었고 이는 실제 거주수요자를 겨냥한 것이었지만, 주택을 공급받은 후 실제로 거주하는 것을 강제하는 방법은 없었으므로 전매나 전세제도 등을 통해 시장에 공급되었다.
과거 40년간 아파트는 공급해야 하는 재화였지만, 현재는 주택보급률이 100%를 넘고 아파트의 비율이 전체 주택의 60%를 넘고 있는 상황에 이르고 있다. 따라서 아파트가격을 지속적으로 상승시켜 시장에서 아파트를 모두 소화할 수 있게 하는 정책은 더 이상 채택되기 어렵다. 이미 상당한 정도의 주택이 시장에 존재하는 만큼 멀리 떨어진 아파트보다는 도심에 가까운 아파트를 개조해서 사용할 필요성이 높아지고 있다. 그럼에도 불구하고 2003년 아파트건설 위주였던 상황을 극복한다는 명분하에 새롭게 제정된 주택법이 구법의 골격을 그대로 이어받아 주택건설을 촉진하는 구도로 되어 있는 점은 매우 유감스럽다.
변화된 한국의 아파트시장에 있어 건설법의 주요과제는 다음과 같다: 첫째로, 40년간 지켜온 공급 중심의 법제를 과감하게 포기하고 낡은 아파트를 개조할 수 있도록 제도의 무게중심이 옮겨가야 한다. 이는 현행 주택법의 골격을 근본부터 다시 개편하는 것을 포함하며, 재건축과 리모델링 제도를 하나의 법률로 묶어 섬세하게 정비해야 하는 것을 의미한다. 둘째로, 건축법, 주택법 등을 개편해서 아파트에 유사한 각종 건축물을 통일적으로 규율할 수 있는 법적 근거를 마련하여야 한다. 셋째로, 이미 시작된 뉴타운에 대해 정부와 지방자치단체가 광역시설의 설치비용 등을 분담하는 것을 포함하여 포괄적으로 지원하기 위한 제도를 마련해야 한다.

Since 1970s, there has been an abrupt growth of apartment market in Korea. That kind of flow is also reflected in Statistics, which shows that 60% of housing is apartment in Korea. The Primary factor is a house-supply policy combined with apartment price rising. Almost all of the available resources are committed to construction of apartment, which is based on Housing Construction Promotion Act. Housing Construction Promotion Act lets civil construction company do their work as construction and selling, and makes Government assist a certain role of those companies. The basic principle of apartment supply is to provide houses for houseless which is an end user. However, since there is no regulation to make them truly live in, apartments are provided by resale or lease.
Last forty years, apartment is widely used as a breakthrough for houseless problems. But things have changed. Diffusion ratio of house is over 100% today and apartment takes over 60% of entire housing in Korea. So, it is not recommendable to deal with apartment supply solely by market. Since apartment makes up considerable part of housing, we would better focus on remodeling apartments, especially those located near the downtown area. Considering these facts, it is regrettable that the newly legislated Housing Act in 2003 is not far different from previous Housing Construction Promotion Act, which was aimed to promote house construction.
There are some major projects of Construction law for newly-reformed Korean apartment market: First, we should concentrate more on remodeling old buildings, forsaking supply-oriented policy which lasted almost 40 years. It should be accompanied by fundamental restructuring of current Housing Act. Also, it would be better for us to reorganize policy of reconstruction and that of remodeling as a united legislation. Second, we should prepare legal grounds by reforming construction law and housing law to regulate various kinds of quasi-apartment buildings. Third, we should prepare broad and systematic policies to allot cost of neighborhood facilities to government and local governments for New-Towns.

#아파트시장 #시장원리 #주택공급 #재건축 #재개발 #정비중심 #뉴타운 #apartment market #house-supply policy #apartment price rising #remodeling #Housing Act in 2003

참고문헌 (18)

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1. [단행본] - 국회입법조사처 / 2008 / 새정부 주택정책의 진단과 과제

2. [단행본] - 김용창 / 2004 / 한국의 토지주택정책 / 부연사

3. [단행본] - 김정호 / 1998 / 주택정책의 회고와 전망 / 국토개발연구원

4. [단행본] - 김종보 / 2008 / 건설법의 이해 / 박영사

5. [학술지(정기간행물)] - 김종보 / 2007 / 도시재정비촉진을 위한 특별법의 제정경위와 법적 한계 / 토지공법연구 35 : 71 ~ 90

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김종보

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