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주택과 상가임대차보호법이 주택과 상가의 미등기전세문제를 일부 해결하였지만, 물권과의 근본적 차이점과 경매신청권 등의 문제를 해결하지 못하여, 보호에 충실하지 못한 점이 많고, 이법의 적용대상이 아닌 수많은 등기 없는 임차인의 보호는 여전히 숙제로 남아 있다. 한편, 주택과 상가임대차보호법의 적용대상인 임차인이 전세권을 겸하고 있을 때, 경매에서 법적취급을 어떻게 할 것인가의 문제는 주로 대항력과 우선변제권의 문제로 논의되어왔고, 양자는 성격을 달리하는 것으로만 취급되어 왔다. 경매실무에서 경락인에게 인수되는 것과 제3자 모두의 이해관계를 포괄하는 배당의 지위는 동일하게만 볼 수 없는 것이므로, 양자를 달리 보아야 한다.
특별법상 보호대상이 아닌 미등기전세의 경우에는 임차권등기명령제도를 확장하여 대항력 및 우선변제권과 경매신청권을 부여하는 입법안을 제안하며, 특별법상 보호대상인 주택상가임차인과 전세권과의 법적지위차별문제는 말소기준이 되는 권리를 기준시점으로 그 이전을 대항력, 그 이후를 우선변제로 나누어 개념하여, 배당과 무관한 기준시점 이전의 임차권인 경우에는 전세권과 같거나 병행의 효력을 인정하고, 배당과 관계있을 때는 반드시 전세권이나 특별법상 임차인의 지위중 하나를 선택하도록 입법적으로 해결함이 바람직하다.
민사특별법의 적용이 확대되면 가뜩이나 움츠러들고 있는 전세권의 기능이 축소되는 것이 아닌가 하는 우려가 있겠으나, 이점은 민사특별법의 확대로 이해할 것이 아니라, 민법에 규정되어야 할 사항을 특별법으로 만들어 온 우리나라 입법경향의 문제라 할 것이고, 양 규범의 통합문제는 진지하게 논의될 필요가 있다. 향후 이러한 세부적인 입법사항을 주택, 상가임대차보호법과 민법의 통합운영문제와 함께 활발하게 논의되어야 한다고 생각한다.
특별법상 보호대상이 아닌 미등기전세의 경우에는 임차권등기명령제도를 확장하여 대항력 및 우선변제권과 경매신청권을 부여하는 입법안을 제안하며, 특별법상 보호대상인 주택상가임차인과 전세권과의 법적지위차별문제는 말소기준이 되는 권리를 기준시점으로 그 이전을 대항력, 그 이후를 우선변제로 나누어 개념하여, 배당과 무관한 기준시점 이전의 임차권인 경우에는 전세권과 같거나 병행의 효력을 인정하고, 배당과 관계있을 때는 반드시 전세권이나 특별법상 임차인의 지위중 하나를 선택하도록 입법적으로 해결함이 바람직하다.
민사특별법의 적용이 확대되면 가뜩이나 움츠러들고 있는 전세권의 기능이 축소되는 것이 아닌가 하는 우려가 있겠으나, 이점은 민사특별법의 확대로 이해할 것이 아니라, 민법에 규정되어야 할 사항을 특별법으로 만들어 온 우리나라 입법경향의 문제라 할 것이고, 양 규범의 통합문제는 진지하게 논의될 필요가 있다. 향후 이러한 세부적인 입법사항을 주택, 상가임대차보호법과 민법의 통합운영문제와 함께 활발하게 논의되어야 한다고 생각한다.
목차
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 입법례의 검토
Ⅲ. 미등기 임차인의 법적 지위
Ⅳ. 대항력의 한계와 개선방안
Ⅴ. 결론
참고문헌
〈국문요약〉
〈Abstract〉
참고문헌 (35)
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이 논문과 연관된 판례 (10)
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대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결
[1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그
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대법원 1969. 12. 23. 선고 69다1745 판결
전세금반환청구권은 전세물명도 이전에 전세계약 자체와 분리하여 양도할 수 있다.
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대법원 1978. 1. 24. 선고 77도3465 판결
부엌방에서 부엌으로 통하는 문에 틈이 있고 부엌방의 바닥에 심한 균열이 있다하여도 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고 할 수 없다.
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대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결
[1] 민사소송은 당사자의 대립을 그 본질적인 형태로 하는 점에 비추어 피고가 소 제기 이전에 이미 사망한 경우 원고가 피고를 상대로 제기한 상고는 이미 사망한 자를 상대방으로 하여 제기된 부적법한 상고로서 그 흠결이 보정될 수 없으므로 각하될 수밖에 없다.
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대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결
[1] 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더 이상 저당권을 주장할 수 없다.
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대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결
[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었
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대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결
가. 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를
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대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552,93다10569 판결
갑이 주택소유자로서 1986.4.24. 주민등록전입신고를 하고 거주하여 오다가 을에게 주택을 매도하면서 1990.11.27. 을과 사이에 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991.7.6. 전세권설정등기를 경료하였는데, 을이 1991.4.13. 병에게 근저당권을 설정하였고 병의 임의경매신청으로 정이 1991.12.1
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대법원 1979. 9. 25. 선고 79다762 판결
임차인은 임차보증금만을 교부하고 월차임은 없이 소정 기간중 건물을 점유 사용하여 수익하고, 임대인은 위 임차보증금의 이식을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 채권적 전세계약의 계약 기간이 만료된 경우에 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임대인이 위 보증금을 임차인에게 반환한 시기
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대법원 1965. 5. 31. 선고 65다647 판결
배당이 실시되어 배당절차가 종결된 이상 배당법원의 잘못으로 배당을 실시하였다 하더라도 배당이의의 소를 제기할 이익이 없다.
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