주택연금은 한국주택금융공사의 공적 역모기지(Reverse Mortgage) 상품으로 2007년 출시 이후, 현재까지 운용되고 있다. 주택 자산에 편중된 고령층의 자산을 활용하여 국민연금의 충분하지 못한 연금액과 사적연금 미가입에 따른 부족한 노후 생활비를 충당하고 보완할 수 있는 유용한 제도로 정립되었다. 이러한 주택연금은 매년 가입자가 증가하고 있지만, 중도해지도 동시에 증가하고 있는 추세이다. 국민경제와 고령층의 노후생활 안정에 많은 기여를 한다는 점에서 정부 차원에서도 권장이 필요한 제도이다. 이러한 점에서 중도해지를 사전에 방지하고, 중도해지자의 재가입 유도가 중요하다고 하겠다. 따라서 본 연구는 주택연금 중도해지 후 재가입 결정요인과 그 소요기간에 대한 실증분석을 실시하였다. 아울러, 주택연금 중도해지 이후에는 고정 수입의 일부가 사라지게 되므로, 부족해진 노후 생활비 마련을 위해 담보로 제공하였던 주택의 활용이 필요하게 된다. 결국, 담보주택을 증여 또는 매매로 처분하거나, 보유하면서 담보대출 등을 통해 노후 생활비를 확보하고자 할 것이다. 따라서 본 연구는 주택연금 중도해지 후 담보주택의 처분 결정요인과 매매인 경우 그 소요기간에 대한 실증분석을 실시하였다. 실증분석을 통해 본 연구는 주택연금 중도해지자의 재가입을 유도할 수 있는 방안과 담보주택을 노후생활에 어떻게 활용하는지 파악하여 주택연금 제도개선을 위한 방안을 제언하는 것을 목적으로 하였다.
첫 번째 실증분석은 다항로짓모형을 활용하여 주택연금 중도해지 후 재가입 결정요인을 추정하였다. 구체적으로 주택연금 중도해지 후 재가입, 중도해지 유지, 가입 유지를 범주로 구분하였고, 가입 유지를 참조 범주로 설정하였다. 추정 결과를 요약하면, 가입자의 가입당시 연령이 높고, 독신이면서, 담보주택이 수도권에 있으면서, 아파트이며, 면적이 큰 경우, 지급유형이 정액형이고, 월지급금이 높으며, 기간과 관계없이 재가입 제한이 적용되었으며, 2017~2021년 기간에 가입을 하였고, 가입시점의 매매가격지수가 높을수록 가입 유지에 비해 재가입 가능성이 낮은 것으로 도출되었다. 반면에 담보주택의 가격이 높고, 가입시점의 기준금리가 높은 경우에는 가입 유지에 비해 재가입 가능성이 높은 것으로 확인되었다. 그리고 담보주택 소재지가 수도권이고, 가격이 높은 아파트이며, 단독소유이면서 계약 당시 선순위가 있고, 기간과 관계없이 재가입 제한이 적용되었으며, 2017~2021년 기간에 가입을 하였고, 가입시점의 매매가격지수가 높을수록 가입 유지에 비해 중도해지를 유지할 가능성이 낮은 것으로 추정되었다. 반면에 가입자의 가입시점 연령이 높고, 독신이면서, 종신지급방식에 수시인출이 존재하고, 2008~2016년 기간에 가입을 하였으며, 가입시점 기준금리가 높은 경우에는 가입 유지에 비해 중도해지를 유지할 가능성이 높은 것으로 도출되었다.
두 번째 실증분석은 순서형로짓모형을 활용하여 주택연금 중도해지 후 재가입 소요기간 결정요인을 추정하였다. 추정 결과를 요약하면, 가입자 연령대가 증가하고, 부부에서 독신으로 변동이 있거나, 지속적으로 독신인 경우, 주택가격, 지급방식 및 유형에 변동이 있는 경우, 2017~2021년 기간에 재가입하였고, 기준금리에 변동이 있는 경우에는 재가입 소요기간이 장기화될 가능성이 높은 것으로 도출되었다. 반면에 최초가입 유지기간이 장기인 경우에는 재가입 소요기간을 단축할 가능성이 높은 것으로 확인되었다.
세 번째 실증분석은 다항로짓모형을 활용하여 주택연금 중도해지 후 담보주택 처분 결정요인을 추정하였다. 구체적으로 주택연금 중도해지 후 담보주택의 증여, 매매, 보유를 범주로 구분하였고, 증여와 매매를 처분으로 보았으며, 보유는 참조 범주로 설정하였다. 추정 결과를 요약하면, 중도해지 시점에 연령이 높고, 근저당권이 설정되어 있으며, 기금금리가 높으면 담보주택 보유에 비해 증여 가능성이 높은 것으로 도출되었다. 반면에 해당 지역의 시세가 높아지면 담보주택 보유에 비해 증여 가능성이 낮은 것으로 확인되었다. 그리고 담보주택 면적이 넣고, 중도해지 전에 종신지급방식의 정액형이면서 수시인출이 있었던 경우, 월지급금이 높았으며 2013~2021년 기간에 해지를 하였고, 매매가격지수가 높은 경우에는 담보주택 보유에 비해 매매 가능성이 낮은 것으로 추정되었다. 반면에 해지시점의 연령이 높고, 담보주택 시세가 높았으며 근저당권이 설정되어 있었고, 해지시점의 기준금리가 높았으며 담보주택 보유에 비해 매매 가능성이 높은 것으로 도출되었다.
네 번째 실증분석은 순서형로짓모형을 활용하여 주택연금 중도해지 후 담보주택 매매 시 소요기간 결정요인을 추정하였다. 추정 결과를 요약하면, 담보주택 소재지가 수도권의 아파트이고, 매매가격이 높은 경우, 근저당권이 설정되어 있고, 2013~2016년 기간 중 매매하였으면 매매 소요기간이 단축할 가능성이 높은 것으로 도출되었다. 반면에 매매계약시점의 연령이 높고, 매매가격지수가 높은 경우에는 매매 소요기간이 장기화될 가능성이 높은 것으로 확인되었다.
이상의 실증분석 결과를 토대로 주택연금의 제도개선이 필요한 사항에 대하여 정책적 시사점은 다음과 같다. 우선, 주택연금 가입대상자의 보유주택수 제한 완화와 대상주택가격 상향하여 지속적으로 가입을 유지하도록 하는 전략이 필요하다. 변동금리대출의 소비자 선택권 확대를 위하여 고정금리대출 주택연금 상품 도입과 부동산 가격 변동에 대응하기 위해 대출한도를 상향하여 실질적인 노후보장이 될 수 있도록 만들 필요도 있으며, 초기보증료 낮추거나 분할 납부제도 도입도 검토할 필요가 있다.
민간의 역모기지와 같은 지급유형 다양화와 일정기간 마다 월 지급금 재산정하는 상품개발과 주택연금이 노후생활의 안정적 소득 창출이 가능하다는 점을 적극 홍보할 필요가 있다. 또한 고령자라는 점을 고려한 간병보험 연계, 치매예방 프로그램 지원 등 인센티브 제공을 통한 사후관리제도의 도입이 필요하다. 원천적으로 1년 내 중도해지를 통제할 수 있는 수단의 마련이 필요하고, 3년 내 중도해지 시 초기보증료 일부를 환급해주는데, 대상자를 최소화할 필요가 있다. 그리고 수시인출에 대한 용도를 폭넓게 인정하여 목돈이 필요하여 중도해지하는 것을 사전에 방지하는 것도 중요하다. 독신 고령자에 대한 재가입 유도를 위한 다양한 서비스제공과 3년 간 재가입 금지 규제 추가 완화와 계리모형 측면에서도 주택가격상승률을 지역 구분을 통해 세부적으로 반영하는 것이 필요하고, 기대여명 또한 주택연금 가입자를 대상으로 한정할 필요도 있다. 그리고 중도해지자의 재가입 유도 전략 수립의 근거로 활용하기 위하여 주택연금 수요실태조사 대상에 중도해지자도 포함하여 특성을 파악하는 것도 중요할 것이다.

The Housing Pension is a public reverse mortgage product of the Korea Housing Finance Corporation that has been in operation since 2007. It has been established as a useful system to utilize the assets of the elderly, which are concentrated in housing assets, to cover and compensate for the insufficient pension amount of the National Pension and the lack of private pension. The number of participants in these housing pensions is increasing every year, but the number of dropouts is also increasing. It is a system that needs to be encouraged by the government as it contributes a lot to the national economy and the stability of the elderly. In this regard, it is important to prevent dropouts in advance and induce dropouts to rejoin. Therefore, this study conducted an empirical analysis of the determinants of reenrollment after housing pension termination and how long it takes. In addition, since part of the fixed income is lost after the housing pension is terminated, it is necessary to utilize the mortgaged house to finance the shortfall in old age expenses. Therefore, this study conducts an empirical analysis of the determinants of disposing of a mortgaged house after housing pension termination and the duration of the process in case of sale. Through the empirical analysis, this study aims to identify ways to induce the rejoining of housing pensioners and how they utilize their mortgaged houses for their old life, and to suggest ways to improve the housing pension system.
The first empirical analysis used a multinomial logit model to estimate the determinants of re-enrollment after housing pension termination. Specifically, we categorized rejoining, staying in, and staying out of the housing pension system as categories, with staying in as the reference category. To summarize the estimation results, we found that the older the member was at the time of enrollment, the more likely he/she was to be single, the more likely he/she was to have a mortgaged house in the metropolitan area, an apartment, and a large area, the more likely he/she was to have a fixed payment type, a high monthly benefit, a restriction on re-enrollment regardless of the period, enrollment in the 2017-2021 period, and a higher sales price index at the time of enrollment, the lower the likelihood of re-enrollment compared to retention. On the other hand, the higher the price of the mortgaged home and the higher the interest rate at the time of enrollment, the higher the likelihood of re-enrollment compared to retention. In addition, it was estimated that the more expensive the mortgaged home, the more expensive the apartment, the single-family home, the priority of the contract, the restriction on re-enrollment regardless of the period, the enrollment in the 2017-2021 period, and the higher the sales price index at the time of enrollment, the lower the likelihood of dropping out compared to staying in. On the other hand, if the subscriber is older, single, has a lifetime payment plan with frequent withdrawals, subscribed during the 2008-2016 period, and has a higher interest rate at the time of enrollment, he/she is more likely to drop out than to stay in.
The second empirical analysis utilizes an ordered logit model to estimate the determinants of the time to re-enroll in a housing pension after dropping out. To summarize the estimation results, it was found that re-enrollment was more likely to be prolonged if the age of the member increased, if there was a change from couple to single, or if the member was continuously single, if there was a change in house price, payment method and type, if the reenrollment occurred during the 2017-2021 period, and if there was a change in the base rate. On the other hand, if the initial enrollment period is longer, the reenrollment period is more likely to be shorter.
The third empirical analysis uses a multinomial logit model to estimate the determinants of mortgage foreclosure after housing pension termination. Specifically, we categorized mortgage transfers, sales, and retention of mortgaged housing after housing pension termination into categories, with transfers and sales as dispositions and retention as a reference category. To summarize the estimation results, we found that higher age, mortgages, and higher fund interest rates at the time of surrender are associated with a higher likelihood of transferring the mortgaged home compared to retaining it. On the other hand, higher market prices in the area are associated with a lower likelihood of gifting compared to owning a mortgaged home. In addition, it was estimated that the likelihood of sale was lower than that of owning a mortgage if the mortgage included the area of the mortgaged house, was a fixed payment for life with frequent withdrawals before termination, had a high monthly payment, was terminated during the 2013-2021 period, and had a high sales price index. On the other hand, higher age at the time of termination, higher market value of the mortgaged home, mortgage lien, and higher interest rate at the time of termination were associated with a higher likelihood of selling compared to owning a mortgaged home.
The fourth empirical analysis utilizes an ordered logit model to estimate the determinants of the time to sell a mortgaged home after housing pension termination. To summarize the estimation results, it was found that the probability of shortening the time to sell is higher if the mortgaged home is located in an apartment in the metropolitan area, the sale price is high, a mortgage has been established, and the sale was made during the 2013-2016 period. On the other hand, if the age at the time of the contract was higher and the purchase price index was higher, the purchase and sale period was more likely to be prolonged.
Based on the results of the above empirical analysis, the policy implications for improving the housing pension system are as follows. First of all, it is necessary to relax the restriction on the number of houses owned by those eligible for housing pensions and raise the price of the targeted houses to ensure continuous enrollment. It is also necessary to introduce fixed-rate housing pension products to expand consumer options for variable-rate loans and to increase the loan limit to respond to fluctuations in real estate prices so that it can become a viable candidate, and it is also necessary to consider lowering the initial deposit or introducing an installment payment system.
It is necessary to diversify payment types such as private reverse mortgages, develop products that redefine monthly payments after a certain period of time, and actively promote the fact that housing pensions can generate stable income in old age. In addition, it is necessary to introduce an aftercare system by providing incentives such as linking care insurance and supporting dementia prevention programs considering the elderly. Initially, it is necessary to establish a means of controlling termination within one year, and refund a part of the initial deposit in case of termination within three years, but it is necessary to minimize the number of eligible people. It is also important to recognize a broad range of uses for on-demand withdrawals to prevent people from dropping out because they need money. It is necessary to provide various services to encourage single seniors to rejoin and further relax the three-year ban on rejoining, and in terms of actuarial models, it is necessary to reflect the house price growth rate in detail through regional division, and the life expectancy should be limited to housing pension members. In addition, it is important to include dropouts in the housing pension demand survey to identify their characteristics in order to use them as a basis for establishing strategies to induce them to rejoin.