대한민국 아파트 가격 형성에 중요한 고려 요소 중 하나는 교육환경이다. 한국 갤럽(2023년)에서 조사한 ‘부동산 트랜드 조사’ 결과에 따르면 부동산 구매 결정 시 주요 고려 요소로 입지적 요인으로 학군, 학원, 자녀의 교육여건 우수성, 교통 편리성, 직주근접, 생활 편의시설의 접근 편리성 등이 우선순위에 있었다. 교육환경은 학군, 학교로 대변되는 공교육 환경과 학원, 학원가로 대표되는 사교육 환경으로 구분된다. 이 중 부동산 구매 결정 시 사교육 시장은 학부모의 관심도가 높아 동일 지역 내에서도 특정 주택 가격만 상승하는 양극화 현상을 유발하고 있다.
대한민국 사교육 의존도는 OECD 국가 중 세계 1위 수준이다. 대한민국의 국가 경쟁력 부분 중 인적자원의 중요성은 교육을 통해 나타난다. 교육의 중요성이 강조되는 이유는 좋은 대학에 진학할 경우의 교육 프리미엄이 크기 때문이다. 교육에 관한 중요성 때문에 공교육환경과 사교육 환경의 사회적 관심은 계속 증가하고 다. 특히 사교육 시장에 대한 투자는 학원, 학원가로 대표되는 사교육 환경에 많은 영향을 미친다. 2022년 교육청 초중고사교육비조사 결과에 따르면, 사교육비는 2019년 21조원, 2020년 19.4조원, 2021년 23.4조원, 2022년 26조원으로 사상 최고액을 기록하였다. COVID-19 영향으로 2020년에 다소 감소세를 보이기는 하였으나 이후 사교육비는 다시 회복하기 시작하여 2021년 이후 지속적으로 증가하고 있는 추세이다. 사교육비 증가와 함께 사교육 시장의 관심은 학원, 학원가로 대표되는 유명 학원가로 집중된다.
사교육 환경은 사설학원의 수가많이 밀집된 지역에서 사교육 시장을 형성한다. 사교육 시장은 학원이 밀집된 지역에서 ‘학원가’로 대표는 전국의 유명 사설 학원가 지역 있다. 전국의 유명 학원가로는 대한민국 사교육 1번지 서울특별시 강남구 대치동, 서초구 반포동, 양천구 목동, 노원구 중계동, 송파구 잠실, 경기도 안양시 평촌, 수원시 영통, 광교, 성남시 분당 판교, 용인시 수지, 일산, 인천 송도, 광주 남구 봉선동, 울산 문수로, 대전 유성구 둔산동, 부산 해운대 등이 있다. 전국의 유명 학원가는 학부모의 높은 교육 수요와 사교육 열기로 같은 지역 내에서 높은 아파트 가격을 형성하며 동시에 사교육 시장이 잘 조성되는 공통점이 있다. 이러한 사교육 시장은 서울, 수도권에서 지방 광역시, 중소도시의 학군 중 사교육 환경이 잘 형성된 곳에서 나타나며 난다. 이처럼 사교육 환경에 따라 서울 수도권과 지방, 광역시 등 지역별로 다른 시장을 형성하고 있다. 전국의 유명 학원가 지역은 사교육 환경의 프리미엄을 형성하고 있다. 본 연구 대상지인 광주광역시 남구 봉선동은 광주 사교육 1번지, 전국에서 가장 높은 학원가 밀집 지역 중 하나이다.
본 연구의 목적은 사교육 환경이 부동산 시장에 미치는 영향을 실증분석 하는 데 있다. 본 연구의 분석 대상은 공동주택 중 ‘아파트’를 대상으로 하였다. 대한민국의 공동 주거 형태 중 아파트는 인구 70%가 살고 있으며, 가장 보편적인 대표 주거유형으로 자리 잡았다. 부동산 시장자료는 국토부의 아파트 실거래가 자료를 분석하였다. 사교육 시장자료는 교육청 학원 현황자료를 활용하였다. 본 연구의 공간적 범위는 광주광역시 5개 자치구 중 광주광역시 대표 학원가가 위치한 남구 봉선동 아파트 45개 단지로 선정하여 여러 연구를 진행하였다. 시간적 범위는 교육청에서 제공하는 학원, 교습소 현황 데이터 자료가 새로 구축된 2018~ 2022년 6월까지로 반기별 단위로 분석하였다. 기존 선행연구에서 교육환경에 관한 연구는 학군, 학교에 관한 요인과 아파트 가격 결정요인과 영향력에 관한 연구가 많이 진행되었다. 사교육 환경에 관한 연구는 학원의 단편적인 수, 중심 학원가까지 거리 정도만 변수로 사용한 연구가 대부분이다. 사교육 환경변수는 학원에 대한 세밀한 분석 및 다양한 사설학원 변수가 부족한 면이 있었다. 기존 선행연구 중에는 학원의 특성에 따른 분석, 학원의 수, 학원의 종류, 학원 과목분류, 학원비에 대한 분류, 학원의 밀집도 등 사설학원 변수의 다양한 분석 연구가 거의 없었다.
본 연구와 기존연구의 차별성은 첫째, 선행연구자들의 공교육 환경인 학군에 관한 연구에서 향후 연구과제로 제시했던 사교육 환경에 대한 세부적인 내용을 정량적으로 분석하였다. 둘째, 기존 선행연구에서 사용하지 않던 사교육 환경변수를 다양화하여 연구를 하였다. 분석 단위는 반기별로 진행하여 학년의 1학기, 2학기로 나누어지는 6개월 단위로 분석하여 새학기에 따른 영향력을 분석하였다. 이를 통해 사설 학원가에 대한 더욱 객관적이고 정량적인 연구를 진행하였다. 셋째, 2020년 발생한 코로나19의 영향력을 본 연구 조사 기간 중 발생한 코로나19를 통해 시간의 순서에 따른 사교육 환경의 영향력 변화를 실증 분석하였다. 넷째, 헤도닉 가격모형을 통한 사설학원 변수의 비중변화를 분석하였으며, GIS를 활용한 거리별 사설학원 분포의 변화 모습과 특징을 살펴 볼 수 있었다.
본 연구는 사교육 환경의 특징과 부동산 시장을 분석함으로써 사회 통념상 통용되는 사교육 환경의 가치와 효과를 검증데 본연구의 독창성이 있다. 연구 방법은 선행연구를 중심으로 아파트 가격에 미치는 영향 요인을 설정하였다. 연구 자료는 교육청에서 제공하는 사설학원 현황 데이터와 국토부 자료인 봉선동 아파트 실거래가 자료를 중심으로 사교육 환경이 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 결과를 추출하였다. 헤도닉 가격모형 통한 회귀분석 검증과 함께 GIS를 사용하여 거리에 따른 사설학원의 분포를 연구하였다. 연구자의 해석 및 정확성을 위하여 실데이터를 기반으로 한 연구를 진행하였다.
분석 결과, 사교육 환경은 광주광역시 봉선동 아파트 가격의 입지특성, 물리특성, 환경특성과 함께 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 사교육 환경은 봉선동 아파트의 가격형성요인 중 입지와 환경 프리미엄의 영향을 많이 받는다.
사교육 환경 변수의 영향력을 살펴보면 사교육 접근성은 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 사설학원의 접근성에 따른 영향을 볼 수 있었다. 과목별로는 영어, 수학 과목의 변수별 영향은 정(+)의 영향을 받는 것으로 나타났다. 사교육 변수의 영향력은 시기별로 다른 모습을 보이지만 입시 주요 과목인 영어, 수학 과목의 영향력은 높게 나타났으며, 국어, 사회, 과학, 음악, 미술, 기타, 국제 등은 시기별로 다른 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로 매매가격 기준 고가아파트와 저가 아파트의 경우 고가아파트는 저가 아파트보다 사교육 변수의 결과 값이 높게 나타났다. GIS를 활용한 거리에 따른 사설학원 변수의 분석 결과는 매매가격 상위 지역인 고가아파트의 사설학원 변수 값은 매매가격 하위지역 저가 아파트의 사설학원 변수 값보다 가깝게 나타난다. 고가아파트의 경우 저가아파트 보다 200~300m 정도 사교육 환경의 접근성이 좋게 나타남을 알 수 있다. 특히 코로나19 발생으로 인한 사교육 환경과 아파트 가격변화는 2020년 이후 회복되는 모습을 보여준다. 이러한 결과는 사교육 환경이 아파트 매매가격의 미치는 영향은 교육환경 요인 중 주택 소비자의 중요한 가치판단의 기준이 되는 것을 보여주는 결과로 해석된다.
본 연구는 사교육 환경이 부동산 시장에 미치는 영향을 분석하여 부동산 구매에 고려 요인 중 사교육 환경에 관심도가 높은 구매층에 사교육 환경과 사설학원 접근성 및 지역별 아파트 선정 시 많은 도움이 될 수 있을 것이다. 그리고 정부, 지자체의 정책 결정 과정에 사교육 환경에 특수성을 반영하는 참고자료로 활용 할 수 있을 것이다. 본 연구는 아파트 가격형성 변화 요인을 분석하고자 다양한 입지특성 요인을 분석하였다. 사교육 환경의 특성 영향을 분석하여 아파트 가격에 영향을 미치는 영향을 실증분석하였다. 반면에 입지특성 요인 중 다른 부동산 입지특성 또는 지역별 특수성과 정책요인, 코로나19와 같은 대외변수 및 글로벌 금융환경의 영향인지 정확하게 분석 파악하는 데 어려움이 있다. 이에 따라 차후 연구에서는 다른 지역의 사례를 추가 보완하여 다양한 변수를 활용하여 실증분석을 통한 종합적인 후속연구 연구가 필요할 것이다. 새로운 학군 및 사교육 환경, 사회적 특성 등의 변수를 반영한 연구가 진행되어 소비자에 많은 도움이 될 것으로 보인다.

One of the important factors to consider in the formation of apartment prices in Korea is the educational environment. According to the results of the "Real Estate Trend Survey" conducted by Gallup Korea (2023), excellent educational conditions for school districts, academies, and children, transportation convenience, proximity to workplaces, and access to living facilities were among the major factors to consider. The educational environment is divided into a public education environment represented by school districts and schools, and a private education environment represented by academies and academy districts. Among them, the private education market is highly interested by parents when deciding to purchase real estate, causing a polarization phenomenon in which only certain housing prices rise even within the same region.
Korea''s dependence on private education is the world''s No. 1 among OECD countries. The importance of human resources in Korea''s national competitiveness appears through education. The reason why the importance of education is emphasized is that the education premium is high when entering a good university. Due to the importance of education, social interest in the public education environment and the private education environment continues to increase. In particular, investment in the private education market has a great influence on the private education environment represented by private institutes and academy districts. According to the results of the 2022 Office of Education''s Elementary, Middle, and High School Education Expense Survey, private education expenses reached an all-time high of 21 trillion won in 2019, 19.4 trillion won in 2020, 23.4 trillion won in 2021, and 26 trillion won in 2022. Although it showed a slight decrease in 2020 due to the influence of COVID-19, private education costs have since begun to recover and have been on the rise since 2021. Along with the increase in private education costs, the private education market''s attention is focused on famous hagwons represented by hagwons and hagwons.
The private education environment forms a private education market in areas where the number of private academies is concentrated. The private education market is a "hakwon district" in areas where academies are concentrated, and the representative is famous private academy districts across the country. Daechi-dong, Seocho-gu, Banpo-dong, Yangcheon-gu, Mok-dong, Nowon-gu, Songpa-gu, Jamsil, Gyeonggi-do, Anyang-si, Yeongtong, Gwanggyo, Bundang Pangyo, Yongin-si, Ilsan, Incheon Songdo, Bongseon-dong, Nam-gu, Ulsan Munsu-ro, Yuseong-gu, Daejeon, Haeundae, Busan, etc. Famous academy owners across the country have something in common that forms high apartment prices in the same region due to high demand for education and enthusiasm for private education, and at the same time, the private education market is well established. This private education market appears in places where the private education environment is well formed among school districts in Seoul and the metropolitan area, local metropolitan cities, and small and medium-sized cities. As such, depending on the private education environment, different markets are formed by region, such as the Seoul metropolitan area, local areas, and metropolitan cities. Famous academy districts across the country form a premium for the private education environment. Bongseon-dong, Nam-gu, Gwangju, the subject of this study, is Gwangju Private Education No. 1 and one of the highest academy districts in the country.
The purpose of this study is to empirically analyze the impact of the private education environment on the real estate market. The analysis target of this study was ''apartment'' among apartment houses. Among the types of communal housing in Korea, apartments are home to 70% of the population and have become the most common representative type of housing. The real estate market data analyzed the actual transaction price of apartments by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Private education market data were used by the Office of Education''s academy status data. The spatial scope of this study was selected as 45 apartment complexes in Bongseon-dong, Nam-gu, where Gwangju''s representative academy district is located, and various studies were conducted. The time range was analyzed semi-annually from 2018 to June 2022, when data on the status of academies and teaching centers provided by the Office of Education were newly established. In previous studies, many studies on the educational environment have been conducted on factors related to school districts and schools, and apartment price determinants and influences. Most of the studies on the private education environment used only the fragmentary number of academies and the distance to the central academy district as variables. The environmental variables of private education lacked detailed analysis of private institutes and various private academy variables. Among the previous studies, there were few studies on various analysis of private academy variables, such as analysis according to the characteristics of academies, the number of academies, the type of academies, the classification of academy subjects, the classification of academy fees, and the density of academies.
The discrimination of this study was quantitatively analyzed in the study of private education environment, which presented as the research and the research environment of previous researchers presented as the research and system.Second, the number of private education environmental variables that have not used in existing prior studies.The analysis team analyzed the influence on the first semester and analyzed by analyzing the influence of the first semester, and 2nd semester, which was divided into six months.Through this, it was conducted more objective and quantitative research on private academy.Third, it empirically analyzed the influence changes in private education environment according to the order of COVID-19 that occurred during the study period of time through COVID-19 in 2020.Fourth, it analyzed the proportion of private academy variables through HIS, and characteristics of private academy variables using GIS.
This study has the originality of this study to verify the value and effect of the private education environment, which is commonly used in social norms, by analyzing the characteristics of the private education environment and the real estate market. The research method set the factors affecting apartment prices, focusing on previous studies. The research data extracted the results of the impact of the private education environment on the real estate market, focusing on the current status data of private academies provided by the Office of Education and the actual transaction price of apartments in Bongseon-dong, which is data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Along with the verification of regression analysis through the Hedonic price model, the distribution of private academies according to distance was studied using GIS. For the interpretation and accuracy of the researcher, a study based on real data was conducted.
As a result of the analysis, it was found that the private education environment had a lot of influence along with the location characteristics, physical characteristics, and environmental characteristics of apartment prices in Bongseon-dong, Gwangju. The private education environment is greatly affected by location and environmental premium among the price forming factors of apartments in Bongseon-dong.
Looking at the influence of private education environment variables, it was found that accessibility to private education had a positive (+) effect. The effect of accessibility to private academies was seen. By subject, it was found that the influence of each variable in English and mathematics subjects was positively (+). The influence of private education variables varies from period to period, but the influence of English and mathematics, which are the main subjects of entrance examination, was high, and Korean, society, science, music, art, others, and international were found to have different effects from period to period. Next, in the case of high-priced apartments and low-priced apartments based on the sale price, high-priced apartments showed higher results of private education variables than low-priced apartments. According to the analysis results of private academy variables by distance using GIS, the value of private academy variables in high-priced apartments, which are the top selling prices, is closer than the value of private academy variables in low-priced apartments in low-priced areas. In the case of high-priced apartments, it can be seen that the accessibility of the private education environment is better than that of low-priced apartments. In particular, the private education environment and apartment price changes caused by the outbreak of COVID-19 show a recovery after 2020. These results are interpreted as a result showing that the effect of the private education environment on apartment sales prices is an important criterion for determining the value of housing consumers among educational environment factors.
By analyzing the impact of the private education environment on the real estate market, this study can be of great help in selecting private education environments, accessibility to private academies, and apartments by region for purchasers who are highly interested in the private education environment. In addition, it can be used as a reference material to reflect the specificity of the private education environment in the policy-making process of the government and local governments. This study analyzed various location characteristic factors to analyze the factors of changes in apartment price formation. The effect of the characteristics of the private education environment was analyzed and the effect on apartment prices was empirically analyzed. On the other hand, it is difficult to accurately analyze and identify whether other real estate location characteristics, regional specificity and policy factors, external variables such as COVID-19, and the impact of the global financial environment. Accordingly, in future studies, comprehensive follow-up research through empirical analysis using various variables will be needed by additionally supplementing cases from other regions. Research that reflects variables such as the new school district, private education environment, and social characteristics is expected to be of great help to consumers.

Key words : Private education environment, Academy district, Hakwon, Real estate market, Apartment, Value ratio, COVID-19