지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점 생존특성 연구 :Research on development characteristics and general restaurant's survival characteristics by district unit plan type

방보람

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자료유형: 학위논문

저자정보: 방보람 (서울시립대학교, 서울시립대학교 일반대학원)

지도교수: 이희정

발행연도: 2023

저작권: 서울시립대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수6

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2023

지구단위계획 수립에 따른 일반음식점 생존분석 : 서울 3도심 지구단위계획구역을 중심으로

방보람 , 이희정 도시정책연구 2023.06 학술저널

지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점 생존특성 연구

방보람 도시공학과 2023.01 학위논문

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본 연구는 “지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도의 영향은 무엇인가?”라는 연구질문과 함께 지속적인 지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도 영향을 진단하고, 지구단위계획제도의 향후 개선방향의 시사점을 제시하는데 목적이 있다.
이를 위해 서울시 전체 지구단위계획구역과 지방행정인허가데이터의 일반음식점 정보를 활용하여, 지구단위계획 유형별 개발특성과 계획구역 내 일반음식점의 생존분석을 실시하고, 지역상권 관리측면에서 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다.
먼저, 지역상권 관리측면에서의 지구단위계획제도 영향, 지역사업체 생존분석 등에 대한 이론적 고찰과 선행연구 검토를 통해 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안과 일반음식점의 생존영향요인을 도출하였다. 이는 본 연구의 분석의 틀로 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안은 지구단위계획 유형별 개발특성 분석에 활용되고, 일반음식점의 생존영향요인은 지구단위계획 일반음식점 생존분석에 활용된다.
이어서, 서울시 지구단위계획 유형별(계획관리형, 보전재생형, 개발정비형) 사례대상지의 용도, 밀도 및 개발규모 등의 규제현황 및 변화를 분석하여 지구단위계획 유형별 개발특성을 도출하였다. 분석 결과, 지구단위계획 유형별로 계획목적이 다르고, 그에 따른 규제방향 및 건축면적 등의 물리적 변화와 임대료, 생활인구 등의 비물리적 변화에 유형별로 차이가 있었다.
다음으로 일반음식점의 생존영향요인을 바탕으로 서울전체, 도심별, 유형별, 개업시기별 지구단위계획구역 일반음식점의 생존분석을 통해 생존특성을 도출하였다. 분석결과, 지구단위계획여부, 지구단위계획유형에 따라 일반음식점의 생존확률은 다르게 나타났으며, 도심별로도 일반음식점의 생존율과 생존영향요인이 다르게 나타났다. 시기별로는 2020년 이전과 이후의 생존영향요인의 방향성이 다르게 나타났다.
마지막으로 지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점의 생존특성을 바탕으로 지역상권 관리를 위한 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다.
첫째, 지역상권 관리 정책에 지구단위계획 수단을 활용할 수 있다. 생존분석 결과, 서울시 지구단위계획구역 내 입점한 일반음식점의 생존율이 높아, 지구단위계획구역 여부와 일반음식점의 생존의 연관성을 발견할 수 있었다. 특히, 유형별 지구단위계획 내용에 따라 일반음식점의 생존방향과 영향이 다르게 나타나 유형별 지구단위계획 활용의 실효성을 기대해볼 수 있다.
둘째, 지구단위계획 실효성 검증 수단으로써, 일반음식점 생존분석 및 인허가데이터 활용 가능성을 발견하였다. 지구단위계획 유형별 일반음식점 생존특성과 개발특성을 통해 물리적 밀도, 규모, 용도규제 등의 연관성을 파악할 수 있었으며, 건축물대장데이터 한계의 한계를 대체하는 방법으로 검토해볼 수 있을 것이다.
셋째, 지역별, 유형별로 구분하여 지역사업체 지원 정책 추진 및 지구단위계획 수립·운영이 필요하다. 분석결과, 지역별로, 유형별로 각각 특성이 다르므로, 이를 전략적으로 구분하여 상권을 관리하는 정책지원이 필요할 것이다.
본 연구는 지역상권 관리와 지구단위계획의 연관성을 발견하고 지구단위계획 유형별 물리적·비물리적 변화에 대한 사례분석과 생존분석을 통해 개발 및 일반음식점 생존특성을 도출하였다는데 의의가 있다. 또한, 유형별 지구단위계획 특성분석 결과를 바탕으로 향후 지역상권 관리 측면의 지구단위계획 발전방향에 대한 시사점을 도출한 점도 의의가 있다.

This research aims to address the research question, "What is the impact of the District Unit Plan (D.U.P.) system in terms of local commercial district management?" by evaluating the ongoing impact of D.U.P. on local commercial district management and proposing recommendations for future improvements.
To accomplish this, we conducted an analysis of the development characteristics associated with each type of District Unit Planning (D.U.P.) and evaluated the survival of general restaurants located within the planned areas. Our analysis was based on data collected from general restaurants within Seoul''s overall D.U.P. as well as local administrative permits. This enabled us to derive valuable insights and recommendations for the future direction of local commercial district management.
Initially, we conducted a theoretical review of the impact of D.U.P. on local commercial district management, and survival analysis of local businesses, and examined relevant previous studies. This review helped establish a framework for assessing D.U.P. for local commercial districts and identifying factors influencing the survival of general restaurants.
Subsequently, we analyzed the regulatory status and changes in land use, density, and development scale of case sites in Seoul for each type of D.U.P. (Planned Management Type, Conservation Regeneration Type, and Development Maintenance Type) to derive the development characteristics of each type. Our analysis revealed differences in the planning objectives, physical changes such as regulatory direction and building area, and non-physical changes such as rent and population based on D.U.P. type.
Furthermore, we employed survival analysis to determine the survival characteristics of general restaurants within D.U.P. We examined general restaurants in Seoul as a whole, categorized by city center, type, and opening period. The results indicated varying survival probabilities depending on the presence and type of D.U.P., with different survival rates and influencing factors observed across city centers. Additionally, the impact of survival factors differed before and after 2020.
Finally, based on the development characteristics of each D.U.P. type and the survival characteristics of general restaurants, we derived implications for the future direction of district-level planning for local commercial district management.
Firstly, D.U.P. measures can be effectively utilized in local commercial district management policies. The high survival rate of general restaurants in Seoul''s district-level planning areas suggests a positive association between the presence of D.U.P. and restaurant survival. Moreover, the impact on survival and survival trends of general restaurants varied depending on the specific content of D.U.P., highlighting the effectiveness of tailored D.U.P. approaches.
Secondly, general restaurant survival analysis and license data offer potential means to evaluate the effectiveness of D.U.P. By examining the survival and development characteristics of D.U.P. types, we can identify connections between physical density, scale, and use regulations. This can serve as an alternative to the limitations of building register data.
Thirdly, it is crucial to implement policies that support local businesses and establish and operate region-specific and type-specific D.U.P. initiatives. Our analysis demonstrates that each region and type possess unique characteristics, necessitating strategic classification and the implementation of supportive measures for effective commercial district management.
The significance of this study lies in its ability to establish a relationship between local commercial district management and the District Unit Planning (D.U.P.) system. Through a comprehensive analysis, we were able to identify the survival characteristics of general restaurants by conducting case studies and employing survival analysis, considering both physical and non-physical changes associated with different types of D.U.P. Additionally, based on our analysis of D.U.P. characteristics, we offer valuable recommendations for the future development of D.U.P. in the context of local commercial district management.

#지구단위계획 #지구단위계획 유형 #개발특성 #생존특성 #일반음식점 #생존분석 #지역상권관리

제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 및 필요성 1
2. 연구의 목적 3
제2절 연구의 범위 및 방법 4
1. 연구의 범위 4
2. 연구의 방법 6
제3절 연구의 구성 7
제2장 이론 및 선행연구 고찰 9
제1절 지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도 영향 9
1. 지역상권 개념 및 관련 제도 연혁 9
2. 지구단위계획제도 개요 16
3. 서울시 지역상권 관련 지구단위계획 제도 활용 사례 23
제2절 지역사업체 생존분석 26
1. 지역상권 생존의 의미 26
2. 생존분석 개념 27
3. 생존분석 주요 방법론 27
제3절 선행연구 고찰 및 본 연구의 차별성 29
1. 지역상권, 지역사업체 관련 선행연구 29
2. 지구단위계획 실효성 관련 선행연구 31
3. 지역사업체 생존분석 관련 선행연구 33
4. 선행연구와의 차별성 35
제3장 분석의 틀 36
제1절 서울시 지구단위계획 현황 및 특성 36
1. 서울시 지구단위계획 개요 36
2. 서울시 지구단위계획 현황 38
3. 서울시 유형별 지구단위계획 내용 45
4. 지역사업체 관련 지구단위계획 항목 및 검토방안 52
제2절 서울 지역사업체 현황 및 생존영향요인 55
1. 전국 및 지역사업체 현황 55
2. 지역사업체 생존영향 요인 변수 설정 61
제3절 지구단위계획 유형별 개발특성 및 생존분석 틀 75
제4장 지구단위계획 유형별 개발특성 76
제1절 분석 개요 76
1. 분석 대상지 선정 76
2. 지구단위계획구역 개발특성 분석 틀 78
제2절 지구단위계획 유형별 개발특성 사례분석 80
1. 계획관리형: 테헤란로제2지구 지구단위계획구역 80
2. 보전재생형: 익선돈화문로 지구단위계획구역 98
3. 개발정비형: 문래동 1~3가 지구단위계획구역 118
제3절 지구단위계획 유형별 개발특성 132
제5장 지구단위계획구역 일반음식점 생존분석 133
제1절 분석 개요 133
1. 분석 범위 및 방법 133
2. 분석 자료 및 변수 구성 134
제2절 서울시 전체 지구단위계획구역 일반음식점 생존영향분석 136
1. 서울시 전체 일반음식점 기술통계 136
2. 지구단위계획에 따른 서울 일반음식점 생존율 비교 141
3. 서울시 전체 일반음식점 생존영향 요인 분석 144
제3절 서울 도심별 지구단위계획 수립에 따른 일반음식점 생존특성 146
1. 도심별 일반음식점 특성 개요 146
2. 도심별 지구단위계획에 따른 일반음식점 생존율 비교 153
3. 도심별 지구단위계획에 따른 일반음식점 생존영향분석 154
제4절 지구단위계획 유형별 생존특성 157
1. 지구단위계획 유형별 특성 157
2. 지구단위계획 유형별 기술통계 158
3. 지구단위계획 유형별 도심여부에 따른 생존율 비교 161
4. 지구단위계획 유형별 생존영향요인 분석 164
제5절 시기별 지구단위계획 수립에 따른 일반음식점 생존영향분석 166
1. 시기구분 개요 166
2. 시기별 기술통계 167
3. 시기별 지구단위계획에 따른 일반음식점 생존율 비교 170
4. 시기별 지구단위계획에 따른 일반음식점 생존영향 분석 172
제6절 소결 174
제6장 결론 176
제1절 연구 요약 및 시사점 176
제2절 연구의 의의 및 한계 178
1. 연구의 의의 178
2. 연구의 한계 및 향후 과제 178
참고문헌 180
영문초록 187

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