한 국가에 있어서 농지는 식량 생산의 원천으로서 국가의 존립 기반을 좌우하는 절대적인 요소다. 18세기 이후 산업의 주도권이 농업에서 상공업으로 전환되었으나, 현재에도 식량안보의 중요성을 인식한 많은 나라들이 농지 보호를 위해서 특별한 규정을 두고 농업보전 정책을 취하고 있으며, 우리나라 역시 헌법과 법률이 경자유전 원칙을 분명히 하고 있다.
그러나 우리나라 특유의 제조업과 수출 위주의 산업구조는 농지를 농산물 생산이라는 고유기능보다 타 용도로의 전환을 통한 농지 활용에 더 관심을 가지게 하였으며, 자연스럽게 농지는 자본이득이라는 투자가치의 대상이 되고 있는 것이 현실이다. 그 결과, 농지에 대한 비 영농인(외지인)의 취득과 소유가 지속적으로 증가하여 이로 인한 다양한 부작용이 제기되고 있는바, 이에 본 연구는 매매와 함께 대표적인 거래형태로 대중화되어 있는 부동산경매를 통해서 비 영농인으로 대표되는 외지인의 농지낙찰과 매도를 분석하여 외지인의 농지 관련 연구영역을 확장하고 시사점을 도출하는 데 그 목적이 있다. 본 분석을 위한 연구 표본은 2013년~2017년간 전국 5개 지역의 농지경매 낙찰 표본 1,606건을 활용하였으며, 분석을 통해 도출한 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 부동산경매에서 농지낙찰 외지인 비중이 67.8%로서 매우 높게 나타나 부동산경매제도가 외지인 농지취득의 중요한 수단으로 활용되고 있음이 확인되었으며, 또한 로지스틱 회귀분석을 통해 개별 변수들의 외지인 농지낙찰 영향을 분석한 결과 ‘비농업적수익가치’에 긍정적 영향을 미치는 변수들의 영향력이 확인되어 외지인의 농지경매 참여가 실 영농보다는 투자수익에 중점을 둔 입찰행태가 이루어지고 있음이 입증되었다.
둘째, 농지경매에서 외지인 특성과 행태를 낙찰가율을 종속변수로 한 다중회귀분석을 통해 실증분석 하였다.
분석결과, 원거리 거주 외지인일수록 보다 낮은 낙찰가율로 농지낙찰이 이루어지는 것으로 확인되어 기존연구에서의 탐색비용에 의한 외지인 프리미엄 효과와는 다른 형태의 결과가 도출되었다. 이 같은 연구결과의 차이를 발생시키는 배경에는 ① 경매와 매매 간 가격방어 기능의 존재 여부 ② 주택과 농지 간 적정 시장가격의 존재 여부 ③ 실거주와 투자용 간 경매 참여 전략의 차이에서 비롯된 결과로 설명된다.
결론적으로 경매절차에서의 외지인의 농지취득은 위험에 대한 손실회피(loss-aversion)와 투자수익을 동시에 고려할 수밖에 없으며, 그 결과 외지인이 내지인보다 낮은 낙찰가율의 낙찰을 추구하고, 이는 거리 차이에 비례하는 결과로 나타남을 확인하였다.
셋째, 외지인과 내지인 낙찰자의 매도에 따른 실제 자기자본투자수익률을 측정하고, 투자수익률 결정요인과 특성을 다중회귀분석을 통해 확인한 결과, 외지인의 농지 매도 비율이 내지인보다 압도적으로 높은 것으로 나타나, 외지인의 농지경매 참여 목적이 지속적인 경작 활동보다는 투자수익 실현에 중점을 두고 있음을 시사한다. 아울러, 외지인(낙찰자)의 투자수익률이 내지인(낙찰자)보다 저조하고, 외지인(매수자)이 내지인(매수자)보다 투자수익률을 상승시킨다는 분석결과는 농지거래 시 가격협상, 매도(매수)자 물색 등에서 불리한 여건에 놓여있는 외지인이 내지인보다 농지를 저가에 매도하고, 보다 고가에 매수하고 있음을 의미하는 것으로서 탐색비용과 관련한 외지인(매수자) 특성이 투자수익률에 투영된 결과라 할 수 있다.
이 같은 연구결과가 향후 외지인과 농지 관련 연구영역의 확장 및 농지의 올바른 활용을 위한 정책수립의 참고자료에 기여할 것으로 기대한다.

Agricultural land is the source of food production and a concrete element to determine a nation''s base of existence. Since the 18th century, the industrial hegemony has moved from agriculture to commerce and industry, but there are still many countries that stipulate special regulations and implement policies to preserve and protect their agriculture and agricultural land based on their perceived importance of food security. South Korea also makes the Land to the Tillers Principle clear in its Constitution and laws.
A unique industrial structure of South Korea is that it focuses on manufacturing and export; however, this has diverted people''s interest from the unique function of agriculture to produce agricultural products by focusing on converting its use for purposes other than agricultural. Natural agricultural land is increasingly becoming an object of investment value called capital profit in reality. As a result, the acquisition and possession of agricultural land by non-farmers (outsiders) continue to rise, which is causing various side effects. This study aims to analyze the successful bids on and purchases of agricultural land of outsiders who represent non-farmers in real estate auctions. This has become a representative form of agricultural land transactions along with trading, which expands the scope of research on the agricultural land of outsiders and provides implications. The researcher used 1,606 samples of successful bids in agricultural land auctions from five regions between 2013~2017 in the analysis. The analysis results led to the following findings:
First, outsiders held a very high proportion of 67.8% in successful bids on agricultural land in real estate auctions, which confirms that the real estate auction system is used as an important means of acquiring agricultural land by outsiders. The study analyzed the effects of individual variables on outsiders'' successful bids on agricultural land in a logistic regression analysis and proved the influence of the variables having positive impacts on non-agricultural profit value. These findings demonstrate that outsiders are more concerned with the return on the investment rather than actual farming while participating in agricultural land actions and making a bid.
Secondly, the study empirically analyzed the characteristics and behavior of outsiders in agricultural land auctions in a multiple regression analysis with successful bid price rates as a dependent variable.
The analysis results show that outsiders from a more distant place made a successful bid on agricultural land at lower successful bid price rates, and this result was different from outsiders'' premium effects based on costs for searching reported in previous studies. Differences between these results are attributed to ① whether there is a price defense function between an auction and trading, ② whether there is a proper market price between a house and agricultural land, and ③ differences in a strategy to participate in an auction between actual residence and investment purposes.
In short, outsiders can not help but take into consideration loss aversion for their risk and return on investment at the same time as they try to acquire agricultural land in an auction procedure. Outsiders thus seek a successful bid at a lower successful bid price rate than local residents, and it is in proportion to distance.
Finally, the study measured actual return on principal investment according to sales between outsiders and local residents after a successful bid and examined the determinants and characteristics of return on investment in a multiple regression analysis. The percentage of selling agricultural land was overwhelmingly higher among outsiders than local residents, which implies that outsiders focus on realizing return on investment rather than doing consistent farming activities when they participate in an agricultural land auction. In addition, the analysis results reveal that outsiders (successful bidders) had lower return on investment than local residents (successful bidders) and that outsiders (purchasers) contributed to higher return on investment more than local residents (purchasers). These analysis results indicate that outsiders, who are in unfavorable conditions for price negotiations and searches for sellers (purchasers) in a transaction of agricultural land, sell agricultural land at lower prices, and purchase agricultural land at higher prices than local residents.
The characteristics of outsiders (purchasers) related to costs for searching were reflected on their return of the investment, and the outcomes are found in these results.
The findings of the study are expected to make a contribution as reference data to expand the scope of research on outsiders and agricultural land and make policies for the right uses of agricultural land.