CVM을 이용한 부동산 중개보수의 지불가능용의액 추정에 관한 연구 : 중개서비스 만족도와 프롭테크 수용도를 중심으로 :A Study on Estimation of Real Estate Brokerage Fee Using CVM

정성철

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자료유형: 학위논문

저자정보: 정성철 (전남대학교 )

지도교수: 신우진

발행연도: 2023

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이용수4

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2023

CVM을 이용한 부동산 중개보수의 지불가능용의액 추정에 관한 연구 : 중개서비스 만족도와 프롭테크 수용도를 중심으로

정성철 지역개발학과 2023.01 학위논문

2022

CVM을 이용한 부동산 중개서비스의 지불가능용의액 추정에 관한 연구 : 중개서비스 만족도와 프롭테크 수용도를 중심으로

정성철 , 신우진 부동산연구 2022.12 학술저널

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부동산중개보수는 부동산 거래가격과 연동된 구조를 가졌다. 이는 중개서비스와 무관하게 부동산 가격의 등락에 따라 중개보수 금액이 정해진다는 것을 의미한다. 이러한 특성 때문에 전국적으로 주택가격이 급등했던 ‘20~21년, 부동산 가격상승은 중개보수 부담에 영향을 미쳤고, 국민·국회·여론 등의 관심을 증폭시킨 계기가 되었다. 또한 국토교통부 실태조사에 따르면, 대부분의 소비자들은 중개보수를 상한요율 범위 안에서 협상을 통해 정할 수 있다는 사실을 인지하지 못한 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는, 소비자 부담을 덜고, 현행 중개보수체계의 단점을 개선하기 위해 ‘21년 10월 국토교통부에서 중개수수료의 상한요율을 내리게 하는 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법하여, 매매는 6억 이상부터 상한요율 구간을 세분화시키고, 임대차는 3억 이상부터 세 구간으로 나누어 중개보수에 대한 소비자 부담을 낮추고자 하였다. 하지만 정부 개편 안에 대해 한국공인중개사협회는 생존권의 위협을 들으며, 크게 반발하였고, 소비자 또한 중개보수를 더 낮춰야 한다는 입장을 보여, 거래 당사자 간 입장 차이를 좁히지 못하였다.
한편, 부동산중개플랫폼을 중심으로 프롭테크(Proptech) 서비스 확장 및 ‘직접중개’, ‘반값중개’와 같은 저렴한 가격의 중개보수 서비스가 등장하고 있다. 이에 대해 소비자들은 반기는 분위기지만, 개업공인중개사 입장에서는 동종 중개업소뿐만 아니라 부동산중개플랫폼 기업과의 경쟁이 불가피해져, 공인중개사와 부동산플랫폼 간 새로운 갈등 국면에 들어갈 것으로 관측되고 있다.
이에, 본 연구는 중개수수료 상한요율 개편과 부동산중개플랫폼 기업의 직접중개서비스 진출에 대한 이해당사자 간의 갈등 원인을 ‘중개서비스 가치에 대한 인식 차이’에서 비롯된 것으로 보고, ‘부동산중개서비스의 만족도’와 ‘직접중개서비스’와 같은 ‘프롭테크 수용도’ 측면을 고려하여, 중개서비스의 가치를 정량적으로 도출하고자 하였다. 분석된 결과는 소비자와 중개사 간 중개보수를 정하는 기준이 되고, 중개플랫폼 입장에서는 직접중개 서비스 진출 시 수수료 정책 등 실무적 관점에서 도움이 될 것으로 기대한다. 또한 상한요율 개편에 대한 정부 정책의 실효성을 평가해볼 수 있을 것이다. 끝으로 선행연구 결괏값과 비교하여, 연구 방법론의 심화적용 측면에서 후속연구의 방향을 제시하고자 하였다.
연구방법은 측정하기 어려운 재화나 서비스 같은 비시장재화의 가치측정에 많이 쓰이고 있는 가상가치평가법(CVM)을 이용하였고, 실증적 측정방법으로는 단일양분선택형(SBDC) 모형과 이중양분선택형(DBDC) 모형을 이용하였다. 자료 수집은 무작위 표본추출방식을 이용한 설문 응답법을 채택하였다. 확보된 표본은 계량분석모형인 로짓모형을 이용하여 지불가능용의액(WTP)을 추정하였다. 분석에 사용된 프로그램은 SPSS와 R프로그램이다. R프로그램의 경우 Dcchoice, Imtest 패키지를 적용하였다.
분석결과, 6억짜리 아파트 매매 거래 시 추정된 지불가능용의액(WTP)은 2,581,370원이고, 임대차 거래의 경우 970,185원의 결과를 도출하였다. 이를 통해 기본 가설로 세운 중개서비스 만족도와 프롭테크 수용도에 관한 영향력을 확인하였고, 현행 법정중개보수요율과 비교하여 정책변경 효용성에 대해 평가하였다. 그리고 선행연구 결괏값을 비교함으로써 연구모형의 특징과 한계, 그리고 후속연구 방향을 제시하였다.

Real estate brokerage fees are linked to real estate transaction prices. This means that the amount of brokerage fees is determined according to fluctuations in real estate prices, regardless of brokerage services. Due to these characteristics, in 2020-21, when housing prices soared nationwide, the rise in real estate prices affected the burden of brokerage fees and served as an opportunity to amplify the interest of the people, the National Assembly, and public opinion. In addition, according to the survey conducted by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, most consumers did not appear to be aware of the fact that brokerage fees could be determined through negotiation within the upper limit range, indicating that the burden on consumers was even greater. In response, the government legislated an amendment to the Enforcement Rules of the Licensed Real Estate Brokers Act in October 2021, which allows the Ministry of Land, Infrastructure and Transport to lower the upper limit rate of brokerage commissions, in order to ease the burden on consumers and improve the shortcomings of the current brokerage fee system. The upper limit rate section was subdivided, and the lease was divided into three sections from 300 million won or more to reduce the consumer burden on brokerage fees. However, the Korean Realtors Association strongly protested against the government reform plan, hearing the threat to the right to live, and consumers also showed the position that brokerage fees should be lowered, so the difference between the parties to the transaction could not be narrowed.
On the other hand, brokerage maintenance services at low prices such as ‘direct brokerage’ and ‘half-price brokerage’ are emerging, centering on real estate brokerage platforms and expanding Proptech. Consumers welcome this, but from the standpoint of licensed real estate brokers, it is observed that competition with real estate brokerage platforms as well as similar brokerages will become inevitable, leading to a new phase of conflict between brokers and real estate platforms.
Accordingly, this study reports that the conflict between stakeholders regarding the reorganization of brokerage fees and brokerage fee cap rates and the advancement of proptech services by real estate brokerage platforms stems from the difference in perception of the ''value of brokerage services'', and that real estate brokerage service satisfaction and proptech acceptance Considering the aspect of the figure, I tried to derive ''value of brokerage service'' quantitatively. The analyzed results are expected to become the standard for determining brokerage fees between consumers and brokerages, and from the standpoint of brokerage platforms, it is expected to be helpful from a practical point of view, such as commission policies, when entering direct brokerage services. In addition, the effectiveness of the government policy on the reform of the upper limit rate can be evaluated. Finally, compared with the results of previous studies, this study tried to suggest the direction of follow-up research in terms of in-depth application of research methodology.
As for the research method, the virtual valuation method (CVM), which is widely used to measure the value of non-market goods such as goods and services that are difficult to measure, was used. used For data collection, a questionnaire response method using a random sampling method was adopted. For the secured sample, the willingness to pay (WTP) was estimated using the logit model, which is a quantitative analysis model. The programs used for analysis were SPSS and R programs. For the R program, Dcchoice and Imtest packages were applied.
As a result of the analysis, the estimated willingness to pay (WTP) for a 600 million apartment sale transaction was 2,581,370 won, and in the case of a lease transaction, the result was 970,185 won. Through this, the influence on the satisfaction of the brokerage service and proptech acceptance established as a basic hypothesis was confirmed, and the effectiveness of policy change was evaluated by comparing with the current brokerage fee rate. And by comparing the results of previous studies, the characteristics and limitations of the research model. And the direction of follow-up research was suggested.

#부동산중개서비스 #프롭테크 #직접중개서비스 #가상가치평가법 #지불가능용의액 #단일양분선택형 #이중양분선택형

Ⅰ. 서론 1
제1절. 연구 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 4
제2절. 연구의 범위와 방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 6
제3절. 연구의 구성 7
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 고찰 10
제1절. 이론적 배경 10
1. 부동산중개 서비스 10
2. 프롭테크의 개념 및 기업 현황 11
3. 가상가치평가법(CVM)과 지불가능용의액(WTP) 20
제2절. 선행연구 고찰 28
1. 부동산중개 서비스 만족도에 관한 연구 28
2. 중개보수요율에 관한 연구 30
3. 지불가능용의액 추정에 관한 연구 32
4. 부동산플랫폼의 프롭테크에 관한 연구 36
5. 본 연구의 차별점 38
Ⅲ. 연구방법 및 WTP 설계 40
제1절. 가설 설정 및 연구모형 40
1. 가설 설정 40
2. 연구모형 설계 42
3. WTP 추정모형 45
제2절. 변수에 따른 설문 구성 48
1. 변수의 구성 48
2. 설문조사 대상 및 조사방식 49
3. 설문지 구성 49
Ⅳ. 실증분석 51
제1절. 설문조사 결과 요약 51
1. 인구통계학적 특성 및 변수의 기초통계량 51
2. 중개서비스 만족도 및 직접중개서비스에 대한 빈도분석 53
3. 측정 도구의 신뢰성 및 타당성 검증 57
제2절. 지불가능용의액(WTP) 추정결과 59
1. SBDC 모형을 이용한 WTP 추정 결과 59
2. DBDC 모형을 이용한 WTP 추정 결과 66
제3절. 가설의 검증 70
Ⅴ. 결론 75
참고문헌 80
Abstract 85
부 록 88

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