비주거용 집합부동산은 거래 관행과 달리 과세가격을 토지 및 건물 별도 산정 후 개별 고시하여 과세가격 산정의 불합리성이 존재한다. 비주거용 부동산은 2016년 부동산 가격공시에 관한 법률의 개정을 통하여 공시대상으로 편입되었으나 실무적인 시행이 지연되고 있다. 이로 인하여 비주거용 부동산에 대한 재산세의 합리성과 형평성 파악을 위한 대규모 실태조사와 과세가격 현실화율에 대한 적정한 관리가 부재한 실정이다.
이에 본 연구에서는 서울시 자치구별 거래빈도가 가장 높은 비주거용 집합건물의 호 단위 구분상가를 대상으로 과세가격 현실화율에 대한 수준을 파악하고 다양한 분석방법을 토대로 과세가격에 대한 수평적 및 수직적 형평성 분석을 시행하였다. 그리고 과세가격의 불형평성 원인파악을 위하여 과세가격의 기준이 되는 거래가격에 대한 가격결정요인을 분석하여 과세가격 산정방법의 개선을 위한 시사점을 제공하고자 하였다.
분석대상은 서울시 자치구별 거래빈도가 가장 높은 비주거용 집합건물의 호 단위 구분상가를 대상으로 하였다. 동일한 집합건물에 있는 구분상가라 하더라도 구분상가간의 과세현실화율은 큰 차이를 보여 과세가격의 불균형이 심각한 것으로 드러났다.
점포유형에 대한 형평성 분석에서는 근린상가 및 쇼핑몰 모두 수평적 불형평성이 확인되었으나 그 정도의 차이는 크지 않았다. 수직적 형평성의 경우 근린상가는 모든 분석방법에서 역진적 불형평성이 존재하고, 쇼핑몰은 누진 편의성이 나타나는 Kochin and Parks 모형 이외에 역진적 불형평성이 나타나는 것으로 분석되었다.
개별집합건축물에 대한 형평성 분석의 경우 일부 건물에서 수평적 형평성이 인정되나 대부분 건물에서 수평적 불형평성이 확인되었다. 수직적 형평성의 경우 대체로 다수의 건물이 모든 모형에서 역진적 불형평성이 있는 것으로 분석되었다. 그러나 일부 건물은 모형별로 누진성과 역진성이 교차하거나 일관되게 누진성을 나타내는 건물도 있어 건물 간 수직적 형평성 정도의 차이가 있었다.
층에 대한 형평성 분석에서는 모든 층에서 수평적 불형평성이 확인되었고, 과세현실화율이 가장 낮은 1층의 수평적 불형평성 정도가 가장 높게 나타났다. 수직적 형평성의 경우 1층에서 8층까지 주요 모형에서 역진적 불형평성이 나타나나, 지하 2층의 경우 Gini 모형을 제외하고 모든 모형에서 누진적 불형평성이 나타나 상반된 모습을 보였다.
점포특성에 따른 형평성 분석의 경우 모든 변수에서 수평적 불형평성이 확인되었고 그 정도는 승강기, 에스컬레이터 및 계단 인근에서 수평적 형평성 차이가 유사하게 나타났다. 수직적 형평성 분석에서는 Gini 모형에서 평점포, 승강기, 에스컬레이터에서 누진적 불형평성이 확인된 것을 제외하고 모든 모형에서 역진적 불형평성이 나타나는 것으로 분석되었다.
과세가격의 불형평성 원인분석을 위하여 집합상가의 시장가치 대용치로서 거래가격을 활용하여 가격형성요인에 대한 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 개별건물특성, 수직적 효용을 나타내는 층 이외에 현재의 과세가격 산정요소에 포함하고 있지 않은 수평적 개별상가특성인 에스컬레이터 및 주출입구, 점포형태로서 코너점포가 집합상가의 거래가격에 유의미한 영향을 나타내는 것으로 분석되었다.
이러한 분석결과는 단기적으로 현재의 건축물 시가표준액 산정방식 개선을 위하여 수평적 개별상가특성인 에스컬레이터, 주출입구 및 코너점포를 호별요인으로 신설 반영하거나 수직적 개별상가특성인 층의 요인을 현실의 가격수준을 고려하여 조정하는 방식으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 과세가격 산정방법에 대한 장기적인 개선방안으로서 거래 현실과 부합하는 일괄평가 방식으로 공시체계 내에 집합상가를 포함하는 것을 고려해 볼 필요가 있어 보인다.