민간임대주택 리츠는 2015년 이후 정부의 적극적인 지원에 힘입어 2021년 기준 전체 리츠 수의 3분의 1이 넘을 정도로 성장하였으나 수익률 측면에서는 다른 자산에 투자한 리츠에 비해 현저히 낮은 상황이다. 또한, 최근 주택 가격 급등으로 인해, 정부의 민간임대주택에 대한 정책이 지원에서 규제로 변하면서, 사업자들은 불확실성속에서 추가투자를 꺼리고 있다.
본 연구는 민간임대주택 리츠의 적절한 정책 제시에 목적을 두고, 근본적인 문제인 수익성을 개선하기 위해 수익성 요인을 분석하였다. 연구의 대상은 2021년 9월 기준 설정된 모든 민간임대주택 리츠로 현황을 살펴보고, 실제 리츠에 참여한 전문가들을 대상으로 AHP 분석을 실시하였다. 이를 토대로 실제 사업이 진행되고 있는 민간임대주택 리츠를 선정하여 수익성과 수익성 영향 요인의 민감도 분석을 실시하였다.
민간임대주택 리츠는 정부로부터 지원을 받은 공공지원 민간임대주택 리츠와 특별한 혜택을 받지 않은 기업형 민간임대주택 리츠로 나눌 수 있다. 현재 공공지원 민간임대주택 리츠가 전체의 86%를 차지하여, 정부가 민간임대주택 리츠를 주도하고 있는 것을 알 수 있었다. 수익성을 살펴보면. 공공지원 민간임대주택 리츠는 배당수익이 거의 나오지 않았으며 기업형 민간임대주택 리츠도 배당수익률이 높지 않았다.
선행연구를 통해 민간임대주택 리츠의 수익성 영향 요인을 도출하였고, Pilot Survey 과정을 거쳐 수익성 영향 요인을 수정하고, 전문가 설문조사 이후 AHP 분석을 실시하였다. 민간임대주택 리츠의 수익성 영향 요인은 4개의 상위요인과 15개의 하위요인, 6개의 변수요인이 있다. 4개의 상위요인은 거시경제 요인, 정책적 요인, 지역적 요인, 개별 요인이며, 거시경제 요인의 하위계층 요인은 소비자물가상승률, 이자율, 실질GDP상승률이며, 정책적 요인의 하위계층 요인은 주택 공급 계획, 대출 관련 정책, 세금 관련 정책, 임대에 대한 정책이며, 지역적 요인의 하위계층 요인은 토지 위치, 주택 수요 구조, 주변 환경 변화이며, 개별 요인의 하위계층 요인은 토지 가격, 건물 규모, 공용 공간의 구성, 전용 공간의 구성, 주거 서비스의 구성이다. 이들 요인들이 토지비, 건축비, 세금, 이자, 임대료, 매각가라는 6개의 변수가 되는 수익성 요인을 통해 임대수익 배당과 매각차익 배당으로 수익성에 영향을 미치게 된다.
임대주택 유형별·참여역할별로 나누어 AHP 분석을 한 결과, 가장 중요한 상위계층 요인은 정책적 요인이었으며, 하위계층 요인은 토지 위치 요인이었다. 그리고 거시경제 내에서 이자율 요인의 중요도가 압도적으로 높았다. 전문가들은 정부가 사업의 열쇠를 쥐고 있다고 생각하며, 선투자·장기투자인 사업의 속성상 토지 위치를 통해 사업의 리스크를 햇지하려 하며, 대출 비중이 높은 사업 구조로 인해 이자율에 민감하다는 것을 알 수 있었다.
AHP 분석결과에 대한 확인을 위해 민간임대주택 리츠 유형별로 4개 사업장에 대해 현금흐름표를 작성하고, 6개의 변수 요인을 변동시켜, 몬테카를로 시뮬레이션 분석을 실시하였다. 분석결과, 매각차익이 포함된 Equity IRR은 높았지만 운영 기간 배당수익률은 낮아서, 배당수익률을 올리는 것이 리츠 수익성 개선에 중요한 요인이었다. Equity IRR에는 주택가 상승률·자본환원율과 같은 매각가 결정 요인의 영향이 컸고, 운영 기간 배당수익률에는 담보대출 금리가 가장 영향을 미쳤다. 모두 거시경제 요인에 영향을 받는 요인으로 AHP 분석과 달리 거시경제 요인이 가장 중요한 상위계층 요인이며 따라서 가장 중요한 하위계층 요인은 이자율이라고 할 수 있다.
본 연구의 결과에 따른 정책적 제언은 첫째, 리츠가 운영수익을 배당하며 유지할 수 있도록 담보대출 대신 낮은 금리의 채권 형태의 자금 조달 제도를 보편화하고, 100세대 이상 사업자에게 적용되는 임대료 인상률 제한을 없애며 둘째, 공공지원 민간임대주택 리츠를 적정 운영수익을 바탕으로 간접투자상품으로 만들어 일반 국민들이 투자할 수 있도록 발전시켜야 하며 셋째, 아파트에 대한 매입임대를 허용하고 거래세를 감면하여 상장리츠를 키우는 방향으로 가야한다는 것이다.
민간임대주택 리츠가 운영수익을 바탕으로 주식시장에 상장되어 규모를 키워나갈 수 있을 때, 민간임대주택 산업과 금융 산업이 접목된 민간임대주택 리츠가 국민의 주거생활과 투자환경에 이바지할 수 있게 될 것이다.