글로벌 금융위기 전후 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향 :Influences of interest rate and liquidity changes on housing price cycles before and after the global financial crisis

김재윤

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자료유형: 학위논문

저자정보: 김재윤 (한양대학교, 한양대학교 도시대학원)

지도교수: 최창규

발행연도: 2022

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이용수130

이 논문의 연구 히스토리 (3)

2022

글로벌 금융위기 전후 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향

김재윤 도시·지역개발경영학과 2022.01 학위논문

2021

글로벌 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향 - 미국 기준금리 변동이 주요국에 미치는 영향을 중심으로 -

김재윤 , 최창규 부동산학연구 2021.12 학술저널

금리 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향

김재윤 , 최창규 부동산학연구 2021.09 학술저널

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최근 주택 가격이 역대 최고치를 경신하는 가운데 한국은행이 금리를 인상했고 미국 FRB가 기준금리 인상을 가능성을 언급하자 향후 주택가격이 하락 할 것인지 여부에 관심이 집중되고 있다.
이론에 따르면 금리와 주택가격은 음(-)의 상관관계를 나타내나 금융위기 후 발표된 일부 연구들에서는 음(-)의 상관관계가 아니라고 주장하였고, 국내 및 글로벌 주요국의 시계열 자료 검토시 상당수의 국가에서 금리 상승기간에 주택가격이 상승하였다.
따라서 본 연구는 ‘금리와 유동성이 주택가격에 미치는 영향을 종합적으로 분석시, 금리와 유동성의 영향이 시기별로 다르게 나타난다’는 가설을 설정하고 벡터자기회귀 모형으로 실증분석 하여 금융위기 후 금리와 주택가격이 음(-)의 상관관계를 보이지 않은 이유를 밝혔다.
분석대상 기간은 2000년 1월(1분기)부터 2020년 12월(4분기)까지 총 252개월(84분기)로 OECD Data(분기)를 활용하여 주요국 대상 분석 후 FRB, 한국은행, 국민은행의 자료(월)를 활용하여 국내를 분석하였다. 변수로 통화량, 미국 기준금리, 단기 금리, 소비자물가 지수, 산업생산 지수, 주택가격 지수를 활용하였다.
주요국(10개국) 및 국내(서울, 6대 광역시) 변수를 HP필터를 적용하여 분리한 순환변동 자료를 사용하여 구조 벡터자기회귀모형 분석하였다.
누적 충격반응함수 결과, 금융위기 후 단기 금리가 주택가격에 미치는 충격은 감소하였고, 통화량 및 미국 기준금리가 주택가격에 미치는 충격은 확대되었다. 또한 미국 기준금리 충격이 통화량에 영향을 미치고 통화량 충격이 주택가격에 영향을 미치는 현상이 강하게 나타났다.

분산 분해 결과, 금융위기 전에는 주택가격 변동과 통화량 변동에 대한 설명력은 국가별로 다르게 나타났으나 금융위기 후에는 주택가격과 통화량 변동에 대한 미국 기준금리의 설명력이 증가하였다.
위 결과를 통해 본 연구의 가설을 검정하였다. 금융위기 전에는 단기 금리 변동이 주택가격 변동에 큰 영향을 미쳤으나 금융위기 후에는 단기 금리 변동의 영향은 감소하고 통화량 변동의 영향이 확대되었고 미국 기준금리 변동이 통화량 증가를 통해 주택가격 변동에 강한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
그리고 본 연구는 실증 분석시 HP필터를 활용하여 분리한 순환변동 자료를 활용했기 때문에 분석 결과가 단기적 영향을 나타낸다. 따라서 장기적인 추세를 추정하기 위해 순환변동과 추세를 비교하였다.
대부분의 주요국에서 장기 추세와 단기 순환변동은 같은 부호를 나타냈으나 국내를 포함한 일부 국가는 통화량과 주택가격간 장기 추세와 단기 순환변동이 같은 부호를 나타냈고 단기금리와 주택가격간 장기추세와 단기 순환변동은 다른 부호를 나타냈다.
위 분석결과 및 결과해석을 종합하면 금융위기 후 금리의 영향보다 통화량의 영향이 강하게 나타났고 금리와 주택가격 장기 추세는 음(-)의 상관관계를 나타내지만 단기적인 금리 상승기에는 주택가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 확인되었다.
따라서 향후 한국은행과 미국 FRB가 금리를 인상하더라도 분석기간 동안의 조건과 같이 통화량 잔액이 줄어들지 않는다면 주택가격은 하락하지 않을 것으로 예측되었다.

주제어 : 유동성, 미국기준금리, 주택가격, 통화정책, 구조벡터자기회귀모형

As housing prices recently hit new highs, the Bank of Korea raised interest rates and the US Federal Reserve mentioned the possibility of a federal fund rate hike, attention is focused on the possibility of future housing price declines.
According to the theory, interest rates and house prices show a negative correlation, but some studies published after the financial crisis argued that there was no negative correlation. During the period of rising interest rates in the country, housing prices rose.
This study hypothesized that ''the influence of interest rates and liquidity changes on the housing prices cycles appear differently depending on the period when comprehensively analyzed'' and analyzed why interest rates and housing prices do not have a negative(-) correlation after the financial crisis.
The analysis period of this study was 252 months(84 quarters) from January 2000(1st quarter) to December 2020(4th quarter), and after analyzing major countries, Korea was analyzed. The US federal fund rate, short-term interest rate, money supply index, industrial production index, consumer price index, and housing price index were used as variables.
After separating the variables into trend and cycle by applying the HP filter, the cycle data were analyzed with a structural vector autoregressive model.
As a result, Short-term interest rate changes had a large impact on housing price cycles before the financial crisis, but the effect of short-term interest rate changes on housing price cycle decreased after the financial crisis, and the effect of money supply changes on housing prices cycle expanded. Therefore, the hypothesis was tested.
In this study, the analysis results show a short-term effect because the cycle data separated by HP filter was used in the empirical analysis. Therefore, in order to estimate long-term trends, cyclical fluctuations and trends were compared.
In most major countries, trends and cycles showed the same direction. Short-term interest rates and housing price trends and cycles before the financial crisis showed a negative(-) correlation, and after the financial crisis, the money supply and housing price trends and cycles showed a positive(+) correlation. However, the effect of interest rate changes on housing price cycle before the financial crisis was not negative in some countries including Korea.
Combining the above analysis results and interpretation of the results, the effect of the money supply was stronger than the effect of interest rates after the financial crisis, and the long-term trend of interest rates and housing prices showed a negative correlation. It was confirmed that the short-term period of rising interest rates has a positive effect on housing prices.
Therefore, even if the Bank of Korea further raises interest rates and the US Federal Reserve raises federal fund rate in the future, it is predicted that house price cycle will not decrease as long as the balance of money supply does not decrease according to the conditions of the analysis period.

Keyword : Liquidity, Federal Fnd Rate, Housing Price, Monetary Policy, Structural VAR

#부동산

제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 2
제2절 연구의 범위 및 방법 3
1. 연구의 범위 3
2. 연구의 방법 4
제2장 이론적 배경 및 선행연구 6
제1절 이론적 배경 6
1. 금리와 주택가격 6
2. 유동성과 주택가격 8
3. 통화정책 파급경로 10
제2절 선행 연구의 검토 11
1. 금리와 주택가격 관련 연구 11
2. 유동성과 주택가격 관련 연구 14
3. 통화정책 파급경로와 주택가격 관련 연구 15
제3절 선행 연구와의 차별성 18
1. 선행연구의 한계 18
2. 연구의 차별성 20
제3장 변수 및 분석모형 21
제1절 가설 설정 21
제2절 변수의 설정 22
1. 주요국 변수 22
1.1. 변수의 구성 및 출처 22
1.2. 변수 원자료의 시계열 특성 23
2. 국내 변수 26
2.1. 변수의 구성 및 출처 26
2.2. 변수 원자료의 시계열 특성 28
제3절 분석 모형 32
1. HP 필터 32
2. 구조 벡터자기회귀모형 33
제4장 실증분석 37
제1절 변수 기초 통계 37
1. 주요국 변수 기초 통계 37
2. 국내 변수 기초 통계 40
제2절 HP 필터 분해 41
1. 주요국 변수 HP 필터 분해 결과 42
2. 국내 변수 HP 필터 분해 결과 43
제3절 구조 벡터자기회귀모형 분석 결과 45
1. 주요국 변수 구조 벡터자기회귀모형 분석 결과 45
1.1. 단위근 검정 45
1.2. 적정 시차 검정 45
1.3. 그랜저 인과관계 검정 48
1.4. 충격 반응 함수 52
1.5. 분산 분해 56
2. 국내 변수 구조 벡터자기회귀모형 분석 결과 59
2.1. 단위근 검정 59
2.2. 적정 시차 검정 60
2.3. 그랜저 인과관계 검정 61
2.4. 충격 반응 함수 64
2.5. 분산 분해 67
제4절 가설검정 및 분석결과 해석 68
1. 주요국 가설검정 및 분석결과 해석 68
1.1. 가설 검정 68
1.2. 원자료 가설 검정 72
1.3. 대출 규제 74
1.4. 추세 및 순환변동 해석 76
2. 국내 가설검정 및 분석결과 해석 81
2.1. 가설 검정 81
2.2. 원자료 가설 검정 83
2.3. 대출 규제 85
2.4. 추세 및 순환변동 해석 87
제5장 결 론 91
제1절 연구결과 및 시사점 91
제2절 연구의 한계 94
참 고 문 헌 95
부 록 101
ABSTRACT 104

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