본 논문은 상업 젠트리피케이션 발생지역에서 일반 점포들이 프랜차이즈화되는 현상을 형태학적 관점에서 해석하는 것으로, 도시조직의 특성과 프랜차이즈화에 대한 관계를 분석하는 것이다. 상업 젠트리피케이션은 낙후된 상업공간에서 상권 활성화로 대규모 자금이 유입되어 발생하는 임대료 상승 때문에 기존 상인이 추출되는 현상으로, 일반 상점에서 프랜차이즈로 변화하는 현상으로 한정하였으며, 프랜차이즈는 젠트리피케이션 방지를 위한 지구단위계획 및 법률 등을 고려하여 가맹점, 체인점, 대리점, 기업들의 직영점을 포함하는 포괄적 의미의 프랜차이즈로 조작적 정의하였다.

상업 젠트리피케이션 발생지역은 선행연구와 서울시 발표자료를 토대로 선정하였으며, 상업 젠트리피케이션 관련 논문에서 언급된 횟수가 적은 지역, 비상업 젠트리피케이션 지역, 최근에 발생하여 프랜차이즈화 현상이 생활하지 않아 도시조직과 관련성을 논하기 어려운 지역을 제외하였다. 도시조직의 특성과 프랜차이즈화에 대한 관계를 분석하기 위해 연구 대상 지역을 공간구문론적 특성을 토대로 유형 분류하였으며, 유형의 객관성을 확인하기 위하여, 서울시 도시형태 연구자료와 도시조직의 특성인 대지면적, 연면적 등과 비교 분석하였다. 공간구문론의 특성값인 평균깊이와 부분통합도, 부분평균깊이와 부분통합도로 상업 젠트리피케이션 지역을 분류하였을 때 3개의 유형으로 구분되었다.
첫째, 계획적 유형은 부분통합도가 높고 평균깊이가 낮은 지역으로 격자형 도시 공간구조의 특성이 있으며, 차량과 보행의 접근성이 높고 부분 공간을 통해 전체 공간을 이해하기가 쉬운 특성을 가진 가로체계로, 길 찾기가 쉬워 이면 가로까지 접근이 편한 특성이 있고, 토지구획 정리사업 등 계획적으로 만들어진 도시조직이다.
둘째, 자연발생적 유형은 부분통합도가 낮고 평균깊이가 높은 지역으로 비 격자형 가로체계를 가지고 있으며, 차량과 보행의 접근성이 낮고 전체 공간을 이해하기가 어려운 특성을 가진 가로체계로, 이면도로의 접근성이 낮고, 구릉 지역의 특성, 옛 도시조직의 특성이 남아 있다.
셋째, 혼합적 유형은 계획적 유형과 자연발생적 유형의 중간적 특성이 있는 지역으로, 옛 도시조직을 가지고 있지만, 평지인 지역, 옛 도시조직을 가지고 있는 지역 중 일부가 도시계획에 의해 정형화된 가로체계로 변화된 지역 등 혼합적 특성이 있는 지역이다.

프랜차이즈화는 대부분 외식업 위주로 프랜차이즈화가 진행되고 있으며, 신사동과 압구정동에서는 모든 업종에서 프랜차이즈화 경향이 많았고, 신사동의 경우 업종에 따라 프랜차이즈 확산지역이 달랐다.
공간구문론적 특성값과 프랜차이즈 확산양상을 비교 분석하였을 때, 가로체계의 특성에 따라 서로 다른 확산양상을 가지고 있다. 계획적 유형인 신사동, 압구정동, 망원동은 주요 특성화 가로 및 역세권에서 프랜차이즈화가 대지를 따라 선적, 면적 확산을 하며, 차량과 보행 접근성이 높은 가로에서 프랜차이즈화가 많이 발생한다. 자연발생적 유형인 서촌, 북촌, 이태원은 주요 특성화 가로 및 역세권에서 점적, 선적 확산하며, 보행 접근성이 좋은 곳, 가로들의 연계성이 높은 곳에서 발생한다.
필지와 프랜차이즈의 관계는 계획적 유형에서는 합필한 토지에 약 13%가 입점하고 있으며, 자연발생적 유형에서 합필한 토지에 약 40%가 프랜차이즈가 입지하고 있어, 프랜차이즈화는 자연발생적 유형에서 필지의 변화에 영향을 주고 있는 것으로 해석된다. 자연발생적 유형은 필지의 면적이 작아, 일반 점포보다 큰 면적이 있어야 하는 프랜차이즈는 합필한 토지에 입점하는 경향이 강하며, 합필에 영향을 주는 요소로 작용하고 있다.
프랜차이즈가 입점하는 건축물은 일반 점포가 입점하는 건축물에 비해 규모가 큰 특성이 있으며, 계획적 유형에서는 연면적의 차이가 1.4배 크며, 자연발생적 유형에서는 1.8배 큰 특성이 있다.

본 연구결과를 토대로 효과적인 상업 젠트리피케이션 방지를 위해서는 외식업 이외의 업종에 대한 규제를 고려하여야 하며, 계획적 유형에서는 주요 특성화 가로 및 역세권 지역을 중심으로 이면도로까지 면적 방지계획을 수립해야 하며, 대형 건축물의 건설을 지양하여야 한다. 자연발생적 유형에서는 주요 특성화 가로를 중심으로 선적 규제를 해야 하며, 합필에 대해 통제를 해야 하고, 주변 건축물보다 큰 규모의 건축물 건설을 막아야 한다.

본 연구에서는 젠트리피케이션을 대형 자금에 의해 만들어진 프랜차이즈화를 젠트리피케이션으로 규정하였으나, 상업 젠트리피케이션은 매우 다양해서 프랜차이즈만으로 확인하는 것은 한계가 있다. 하지만, 도시적 차원에서 젠트리피케이션에 관한 연구의 필요성, 도시조직의 특성을 고려한 젠트리피케이션의 방지계획의 필요성을 보여주고 있는 논문이다. 젠트리피케이션과 도시조직에 관한 세부적인 연구를 할 때, 효과적인 젠트리피케이션 방지책을 수립 가능할 것이다.

This study interprets a phenomenon in which the general stores are franchised in the commercial gentrification area from a morphological point of view and analyzes the characteristics of Urban Tissue and the relation with franchising.
Commercial gentrification is a phenomenon in which existing merchants are displaced by a rent increase caused by large-scale inflow of funds from revitalization of commercial districts in underdeveloped commercial spaces, and is limited to the phenomenon of changing from general stores to franchisees. In consideration of district unit plans and laws, a franchise was operationally defined to include franchise stores, chain stores, agencies, and directly managed stores of companies in a comprehensive meaning.

The generation areas of commercial gentrification are selected based on the data announced by Seoul City, and the area that is not frequently commented in the commercial gentrification related studies, and non-commercial gentrification area and the area that is difficult to discuss the relation with the Urban Tissue because it is recently generated and the franchising is not evident are excluded.
In order to analyze the characteristics of Urban Tissue and the relation with franchising, the research target areas are classified into types based on spatial syntactic characteristics, in order to check the objectivity of type, comparison analysis is conducted with Seoul urban type research data and the characteristics of Urban Tissue such as land area, total floor area. When classifying the commercial gentrification area with mean depth, local Integration, local mean depth and local integration, which are characteristic values of spatial syntax, they are classified into 3 types.
First, the planning type is an area with high local Integration and low mean depth, and a street system with high accessibility to vehicles and pedestrians and easy understanding of the entire space through partial space, and is characterized by easy street search, convenient access to the inside street, and is a Tissu Urban planned by street readjustment project.
Second, the spontaneous type is an area with a low local Integration and a high mean depth, and has a non-lattice street system, has low accessibility for vehicles and pedestrians, and has characteristics that make it difficult to understand the entire space, and there remain the characteristics of old Urbans Tissue such as low access to the inside street, hilly area.
Third, the mixed type is an area with intermediate characteristics between the planned type and the spontaneous type. It has the old Urban Tissue but some areas with flat area and old Urban Tissue have mixed characteristics such as area that changed to standardized street system by the urban planning.

Franchising is mostly centered on the restaurant industry, and in Sinsa-dong and Apgujeong-dong, there was a tendency to become franchisee in all industries, and in Sinsa-dong, franchise spread area is different depending on the industry.
When the spatial syntactic characteristic values and franchise spread patterns are compared and analyzed, they show different spread patterns depending on the characteristics of the street system. In Sinsa-dong, Apgujeong-dong, and Mangwon-dong, which are planned types, franchising on main specialized streets and station areas spreads linearly and spatially along the site, and franchising occurs a lot on streets with high vehicle and pedestrian accessibility. Seochon, Bukchon, and Itaewon, which are spontaneous type, spread by dots and linearly from major specialized streets and station areas, and occur in places with good pedestrian accessibility and high connectivity between streets.
As for the relationship between lots and franchisee, about 13% of the land joined together in the planned type is occupied by franchisee, and in the spontaneous type, about 40% of the land joined by the franchisee is located. and the franchising is interpreted as having an impact to the change of lot in the spontaneous type. In the spontaneous type, the land area is small, and franchisees that require a larger area than general stores tend to enter the joined land, acting as a factor influencing the land joining.
Buildings in which franchises are located have characteristics that are larger in scale than buildings in which general stores are located. In the planned type, the difference in total floor area is 1.4 times larger, and in the spontaneous type, the difference is 1.8 times.

Based on the result of this study, in order to prevent the effective commercial gentrification, we should consider the regulation on the businesses other than restaurant business, and the planned type should establish the area prevention plan until the inside street focusing on the station area and the major specialized street area, and avoid the construction of large building. In the spontaneous type, the lineal regulation should be performed focusing on major specialized street are, and the land joining should be controlled and the construction of larger building than nearby building should be avoided.

This study defined the gentrification as franchising generated from the big fund, but the meaning of commercial gentrification gets very diverse, and so there is a limit to confirming it only with a franchise. But this study shows the necessity of research on the gentrification from urban level, and the necessity of gentrification prevention plan that considers the characteristics of urban tissue. The details research on the gentrification and the urban tissue will enable to establish the effective gentrification prevention plan.