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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 강정규
- 발행연도
- 2021
- 저작권
- 동의대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수40
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낙후되어 점점 발길이 끊어졌던 골목이 개성있고 독특한 아이템으로 승부를 거는 소자본 창업자들에 의해 새로운 상권으로 탄생되기도 한다. 이는 또다시 사람들을 불러들이고 도시에 활기를 불어넣어, 다시 한 번 도시를 성장시키는 견인차 역할을 한다. 사회관계망서비스(Social Network Service: SNS)나 구전으로 유명해지기 시작하면 골목의 노후된 공간들은 하나둘씩 리모델링한 상점으로 바뀌면서 하나의 핵심 상권으로 활성화된다. 이때 건물주들은 임대료를 인상하기 시작하고, 권리금도 치솟으며 상업 젠트리피케이션이 발생된다.
문화적 감성으로 기존의 상권을 활성화시킨 임차인들은 높아진 임대료를 감당하지 못하고 자발적 혹은 비자발적으로 이동하게 된다. 크게 작게 상업젠트리피케이션이 발생한 전국의 골목상권들은 비슷한 패턴으로 변화하고 있다. 이에 본 연구는 상업 젠트리피케이션에 따른 임차인의 이동에 대해 연구하였다.
상권의 발생과 쇠퇴는 공급자의 내적 요인과 경기 침체나 사회 환경적 변화와 같은 외적 요인으로도 변화한다. 최근에는 인터넷의 발달과 함께 SNS가 마케팅의 중요 역할을 하면서 수요자의 소비패러다임 변화도 중요시되고 있다.
이에 본 연구는 상업 젠트리피케이션의 발생으로 인한 임차인 이동에 관한 연구를 위해 상권 내부적 요인과 상권 외부적 요인으로 나누어 분석하였다. 상권 내부적 요인은 임대인과의 갈등이나 영업환경에서 오는 갈등으로 구분하였고, 외부적 요인은 공간 소비주체인 방문객의 특성과 소비패러다임의 변화로 정립하여 두 가지 방향으로 분석하였다. 그러므로 본 연구의 실증분석은 임차인 이동의 연구를 위해 상업 젠트리피케이션 지역의 임차인과 발생공간의 소비주체인 방문객 대상의 두 방향으로 설문조사를 병행하여 분석하였다.
상업 젠트리피케이션이 발생한 지역 중 원조격이지만 지금은 쇠퇴의 기로에 있는 경리단길과 지자체의 성공적인 도시재생으로 전주시의 경제적 동력이 되고 있는 전주한옥마을, 2017년 뉴욕타임즈에 올해 꼭 가보아야 할 곳으로 선정되어 부산의 명소로 떠오른 전포카페거리, 발길이 뜸했던 경주로 다시 관광객을 불러들이고 있는 황리단길, 이와 같이 상업 젠트리피케이션이 발생하여 성장하고 있는 지역, 활성화 되고 있는 지역, 쇠퇴의 길을 걷고 있는 지역 등 전국의 대표적인 4곳을 사례지로 선정하였다.
사례지의 상업 젠트리피케이션이 발생하고 쇠퇴하는 공간적 특성과 젠트리피케이션의 진행단계별, 업종별, 점유형태별, 영업기간별, 매출별 임차인 이동 의향을 분석하고 방문객의 해당지역에 대한 인식과 소비행태와 장소선택의 성향을 분석하였다.
그 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 상업 젠트리피케이션이 발생하는 사례지역의 현황 분석 결과, 현상적 특징은 크게 4가지로 정립할 수 있다. 업종의 단순화와 임대료와 권리금의 상승, 지가상승 및 매매가격 상승, 창·폐업률 동시 증가 및 인구유출, 주변지역 전이의 4가지
현상이 공통적으로 나타남을 파악할 수 있었다.
둘째, 소비주체의 설문조사 결과, 상업 젠트리피케이션 발생 공간 소비계층의 특징은 아무리 인상적인 곳이라도 2~3번 이상 가지 않는 특성과 장소 선택시 SNS를통해 검색하며, 방문 후 만족한 곳을 SNS에 공유하는 빈도가 높으므로 맛이나 분위기뿐만 아니라 SNS에 올리기에 비쥬얼이 좋은 음식과 인테리어는 방문객을 집객할 수 있는 중요한 유인이 된다.
셋째, 임차인의 이동의향을 종합해볼 때, 유동인구 저하로 매출부진 상황일 때 이전하고자 하는 마음이 생기며, 점유형태가 자가인 경우보다 임대차인 경우가 이전 의향이 높으며, 자가의 경우는 현 지역에서 다른 업종으로 바꿔보기를 희망하며 임대차인 경우 10분이내의 인근 지역에서 같은 업종으로 영업하기를 희망하는 비율이 높았다.
넷째, 임차인 이동 의향은 상권이 쇠퇴할 때만 나타나는 것이 아니라, 상권 활성화가 정착된 전주한옥마을과 상권이 쇠퇴한 경리단길에서 둘 다 인근지역에서 같은 업종으로 이전하고자 하는 비율이 나란히 높았던 것으로 미뤄볼 때, 상권이 밀집되어 업종간 경쟁이 심할 때나 상권이 쇠퇴하여 더 이상 찾는 발길이 없을 때 주변지역으로 이전하고자 한다. 그러므로 동종업종보다는 다양하게 특화된 업종으로 구성 되어야 한다.
다섯째, 안정적 주거환경 조성을 통해 과도한 상업화에 따른 인한 기존 거주민의 이탈을 방지하기 위해서는 주거와 상업이 공존할 수 있는 상권을 위한 정책이 수립 되어야한다. 이는 상업화 정체기에는 기존 거주민으로도 최소한의 배후상권은 유지될 수 있으며, 그러기 위해서는 기존 거주민의 안정된 사생활권이 보장돼야 하기 때문이다.
여섯째, 의사결정생각나무 모형으로 분석한 결과 쇠퇴한 지역이라하더라도 임대료가 인하된다면 계속 영업할 의사가 있느냐는 질문에 하지않겠다는 답이 절대적인것으로 볼 때 임차인의 영업환경은 임대료 외에도 활성화된 상권과 프랜차이즈 입
점, 건물 노후화 등 물리적 환경도 중요하게 작용함을 알 수 있다.
일곱째, 점포 이전 시 염려되는 사항으로는 신규 점포의 신규 시설 투자비용 부담, 현 점포의 적정 권리금 회수 여부, 신규 지역에 대한 매출신장의 어려움, 신규 개설 준비 기간 동안의 영업 손실, 단골고객 유지와 신규고객 확보 불안 등의 순으
로 나타났다. 특히 안정적인 장기 임대 협조해주는 임대인, 향후 발전 가능성 있는 지역, 교통과 접근성 용이한 지역 등도 항목별로 중요성이 인식되고 있었다.
젠트리피케이션은 상권 활성화로 지역 경제 발전의 새로운 동력이 되기도 하지만 그 지역의 문화적 가치를 드높이는 일이기도 하다. 그러므로 활성화된 상권이 성공적으로 조성되고 안정적으로 유지되기 위해 임대인과 임차인과 방문객이 공존할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다.
문화적 감성으로 기존의 상권을 활성화시킨 임차인들은 높아진 임대료를 감당하지 못하고 자발적 혹은 비자발적으로 이동하게 된다. 크게 작게 상업젠트리피케이션이 발생한 전국의 골목상권들은 비슷한 패턴으로 변화하고 있다. 이에 본 연구는 상업 젠트리피케이션에 따른 임차인의 이동에 대해 연구하였다.
상권의 발생과 쇠퇴는 공급자의 내적 요인과 경기 침체나 사회 환경적 변화와 같은 외적 요인으로도 변화한다. 최근에는 인터넷의 발달과 함께 SNS가 마케팅의 중요 역할을 하면서 수요자의 소비패러다임 변화도 중요시되고 있다.
이에 본 연구는 상업 젠트리피케이션의 발생으로 인한 임차인 이동에 관한 연구를 위해 상권 내부적 요인과 상권 외부적 요인으로 나누어 분석하였다. 상권 내부적 요인은 임대인과의 갈등이나 영업환경에서 오는 갈등으로 구분하였고, 외부적 요인은 공간 소비주체인 방문객의 특성과 소비패러다임의 변화로 정립하여 두 가지 방향으로 분석하였다. 그러므로 본 연구의 실증분석은 임차인 이동의 연구를 위해 상업 젠트리피케이션 지역의 임차인과 발생공간의 소비주체인 방문객 대상의 두 방향으로 설문조사를 병행하여 분석하였다.
상업 젠트리피케이션이 발생한 지역 중 원조격이지만 지금은 쇠퇴의 기로에 있는 경리단길과 지자체의 성공적인 도시재생으로 전주시의 경제적 동력이 되고 있는 전주한옥마을, 2017년 뉴욕타임즈에 올해 꼭 가보아야 할 곳으로 선정되어 부산의 명소로 떠오른 전포카페거리, 발길이 뜸했던 경주로 다시 관광객을 불러들이고 있는 황리단길, 이와 같이 상업 젠트리피케이션이 발생하여 성장하고 있는 지역, 활성화 되고 있는 지역, 쇠퇴의 길을 걷고 있는 지역 등 전국의 대표적인 4곳을 사례지로 선정하였다.
사례지의 상업 젠트리피케이션이 발생하고 쇠퇴하는 공간적 특성과 젠트리피케이션의 진행단계별, 업종별, 점유형태별, 영업기간별, 매출별 임차인 이동 의향을 분석하고 방문객의 해당지역에 대한 인식과 소비행태와 장소선택의 성향을 분석하였다.
그 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 상업 젠트리피케이션이 발생하는 사례지역의 현황 분석 결과, 현상적 특징은 크게 4가지로 정립할 수 있다. 업종의 단순화와 임대료와 권리금의 상승, 지가상승 및 매매가격 상승, 창·폐업률 동시 증가 및 인구유출, 주변지역 전이의 4가지
현상이 공통적으로 나타남을 파악할 수 있었다.
둘째, 소비주체의 설문조사 결과, 상업 젠트리피케이션 발생 공간 소비계층의 특징은 아무리 인상적인 곳이라도 2~3번 이상 가지 않는 특성과 장소 선택시 SNS를통해 검색하며, 방문 후 만족한 곳을 SNS에 공유하는 빈도가 높으므로 맛이나 분위기뿐만 아니라 SNS에 올리기에 비쥬얼이 좋은 음식과 인테리어는 방문객을 집객할 수 있는 중요한 유인이 된다.
셋째, 임차인의 이동의향을 종합해볼 때, 유동인구 저하로 매출부진 상황일 때 이전하고자 하는 마음이 생기며, 점유형태가 자가인 경우보다 임대차인 경우가 이전 의향이 높으며, 자가의 경우는 현 지역에서 다른 업종으로 바꿔보기를 희망하며 임대차인 경우 10분이내의 인근 지역에서 같은 업종으로 영업하기를 희망하는 비율이 높았다.
넷째, 임차인 이동 의향은 상권이 쇠퇴할 때만 나타나는 것이 아니라, 상권 활성화가 정착된 전주한옥마을과 상권이 쇠퇴한 경리단길에서 둘 다 인근지역에서 같은 업종으로 이전하고자 하는 비율이 나란히 높았던 것으로 미뤄볼 때, 상권이 밀집되어 업종간 경쟁이 심할 때나 상권이 쇠퇴하여 더 이상 찾는 발길이 없을 때 주변지역으로 이전하고자 한다. 그러므로 동종업종보다는 다양하게 특화된 업종으로 구성 되어야 한다.
다섯째, 안정적 주거환경 조성을 통해 과도한 상업화에 따른 인한 기존 거주민의 이탈을 방지하기 위해서는 주거와 상업이 공존할 수 있는 상권을 위한 정책이 수립 되어야한다. 이는 상업화 정체기에는 기존 거주민으로도 최소한의 배후상권은 유지될 수 있으며, 그러기 위해서는 기존 거주민의 안정된 사생활권이 보장돼야 하기 때문이다.
여섯째, 의사결정생각나무 모형으로 분석한 결과 쇠퇴한 지역이라하더라도 임대료가 인하된다면 계속 영업할 의사가 있느냐는 질문에 하지않겠다는 답이 절대적인것으로 볼 때 임차인의 영업환경은 임대료 외에도 활성화된 상권과 프랜차이즈 입
점, 건물 노후화 등 물리적 환경도 중요하게 작용함을 알 수 있다.
일곱째, 점포 이전 시 염려되는 사항으로는 신규 점포의 신규 시설 투자비용 부담, 현 점포의 적정 권리금 회수 여부, 신규 지역에 대한 매출신장의 어려움, 신규 개설 준비 기간 동안의 영업 손실, 단골고객 유지와 신규고객 확보 불안 등의 순으
로 나타났다. 특히 안정적인 장기 임대 협조해주는 임대인, 향후 발전 가능성 있는 지역, 교통과 접근성 용이한 지역 등도 항목별로 중요성이 인식되고 있었다.
젠트리피케이션은 상권 활성화로 지역 경제 발전의 새로운 동력이 되기도 하지만 그 지역의 문화적 가치를 드높이는 일이기도 하다. 그러므로 활성화된 상권이 성공적으로 조성되고 안정적으로 유지되기 위해 임대인과 임차인과 방문객이 공존할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다.
목차
제1장 서론 ···································································································· 1제1절 연구의 배경 및 목적 ························································································ 11. 연구의 배경 ········································································································ 12. 연구의 목적 ········································································································ 2제2절 연구의 범위와 방법 및 구성 ··········································································· 41. 연구의 범위 ········································································································ 42. 연구의 방법 ········································································································ 53. 연구의 구성 ········································································································ 6제2장 젠트리피케이션 및 임차인 이동의 이론적 고찰 ······························ 9제1절 젠트리피케이션 ································································································· 91. 젠트리피케이션의 개념 ······················································································ 92. 젠트리피케이션의 유형 ····················································································· 13제2절 상업 젠트리피케이션 ······················································································ 181. 상업 젠트리피케이션의 발생과 쇠퇴의 원인 ·················································· 182. 상업 젠트리피케이션의 진행단계별 특성 ························································ 25제3절 임차인 이동 ···································································································· 281. 임차인 이동의 정의 ·························································································· 282. 임차인 이동의 특성 ·························································································· 29제4절 선행연구 고찰 ································································································· 301. 젠트리피케이션에 관한 선행연구 ···································································· 302. 임차인 이동에 관한 선행연구 ·········································································· 343. 선행연구와의 차별성 ························································································ 37제3장 젠트리피케이션 현황 및 상업 젠트리피케이션 사례분석 ·············· 40제1절 젠트리피케이션 현황 ······················································································ 401. 수도권 ················································································································ 412. 비수도권 ············································································································ 46제2절 상업 젠트리피케이션 사례분석 ···································································· 511. 서울 경리단길 ··································································································· 512. 전주한옥마을 ····································································································· 563. 부산 전포카페거리 ···························································································· 614. 경주 황리단길 ··································································································· 66제3절 사례분석의 시사점 ························································································· 691. 업종 단순화 및 임대료와 권리금 상승 ··························································· 692. 지가상승 및 매매가격 상승 ············································································· 743. 창·폐업률 동시 증가 및 인구유출 ··································································· 784. 주변지역 전이 ··································································································· 81제4장 상업 젠트리피케이션 지역 소비주체 및 임차인 이동 실증분석 ··· 87제1절 실증분석의 개요 ····························································································· 871. 실증분석의 목적 ······························································································· 872. 설문조사의 내용 및 구성 ················································································· 903. 분석방법 및 연구모형 ······················································································ 92제2절 상업 젠트리피케이션 지역 소비주체 실증분석 ············································ 941. 소비주체의 일반적 특성 ··················································································· 942. 소비행태 교차분석 ·························································································· 1003. 장소성 인식 분산분석 ····················································································· 1044. 재방문 의사결정나무분석 ··············································································· 107제3절 상업 젠트리피케이션 지역 임차인 이동 실증분석 ····································· 1101. 상가 종사자의 일반적 특성 ············································································ 1102. 점포이전 의향 교차분석 ················································································· 1163. 장소성 인식 분산분석 ····················································································· 1254. 재창업 의사결정나무분석 ··············································································· 129제4절 분석 결과 및 시사점 ···················································································· 1321. 분석결과 ·········································································································· 1322. 시사점 ·············································································································· 138제5장 결론 ································································································· 140제1절 연구의 요약 ·································································································· 140제2절 향후 연구 과제 ····························································································· 142참고문헌 ··················································································································· 143부 록 ··················································································································· 150Abstract ··················································································································· 167
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