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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 송상화
- 발행연도
- 2020
- 저작권
- 인천대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수14
이 논문의 연구 히스토리 (2)
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부동산 시장에서 물류센터에 대한 투자가 최근에 새로운 대안으로 주목받고 있으며, 리츠 및 펀드 등의 간접투자방식으로 물류센터에 대한 투자가 지속적으로 이어지고 있다. 이는 인터넷, 모바일 등의 전자상거래시장의 급속한 성장으로 인한 새벽배송 등 라스트마일 배송이 확대됨에 따라 서울 등 인접지역에 위치한 복합 물류센터에 대한 임차수요가 증가하고 있기 때문인 것으로 분석된다. 특히 코로나19의 확산으로 온라인 쇼핑 매출액이 크게 증가하면서 물류 투자시장에 대한 관심이 점점 더 커지고 있다.
물류센터 투자가 활성화되면서 투자자 입장에서의 의사결정 프로세스를 명확하게 하는 것이 필요한 상황이다. 물류센터 투자 의사결정 프로세스는 1단계 타겟 산업 및 품목 선정, 2단계 물류센터 입지선정, 3단계 물류센터 설계로 구성되는데, 이 3단계 프로세스가 논리적이고 객관적으로 진행되어야 투자에 따른 수익이 확보될 수 있다. 그런데 이에 대한 명확한 가이드라인이 제시되지 않아 어려움을 겪고 있으며, 이와 관련된 학계의 연구가 많이 부족한 상황이다.
본 연구에서는 물류센터 입지선정요인 연구는 임대수요자들을 대상으로 AHP 설문을 통해 자료를 수집한 후 입지선정 우선순위 분석을 시행하였고, 임대료 결정요인에 대한 연구는 다중회귀분석과 단계적회귀분석을 통하여 연구한 후에 이를 기반으로 물류센터 투자기업들이 수도권 물류센터에 투자 시 고려해야 할 시사점들을 입지선정 및 임대료 결정요인을 바탕으로 도출하였다.
연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 전체 지역의 물류센터 입지선정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 1순위는 입지적 요인, 2순위는 경제적 요인, 3순위는 운영적 요인, 4순위는 정책적 요인 순으로 확인되었으며, 동부권역의 경우에는 1순위는 경제적 요인, 2순위는 입지적 요인, 3순위는 운영적 요인, 4순위는 정책적 요인 순으로 분석되었다.
둘째, 권역별 결합가중치 산정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 수도권 전체 지역의 경우에는 1순위는 수요지 인접성, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 운송비 절감 순으로 확인되었으며, 동부권역의 경우에는 1순위는 운송비 절감, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 수요지 인접성 순으로 분석되었다.
수도권 물류센터 임대료에 미치는 영향을 살펴보기 위하여 다중회귀 분석을 실시한 결과는 다음과 같다. 첫째, 수도권 99개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 용적율이 클수록 물류센터의 임대료가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 경기광주, 용인, 이천, 여주 등 동부권역에 있는 물류센터 46개를 대상으로 시행한 연구에서는 동부권역의 경우에는 연면적이 넓을수록 물류센터의 임대료는 낮아지고, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 대지면적이 넓을수록, 용적율이 클수록, 전층차량접안이 가능한 물류센터일 경우, 대기업테넌트가 입주한 물류센터일 경우에는 임대료는 높아진다는 사실을 확인할 수 있었다.
본 연구의 시사점으로는 리츠 및 펀드 등 물류센터 투자기업들이 투자 시 지침이 될 수 있는 전략을 제시하였다.
핵심어 : 물류센터, 임대료, 입지선정, 리츠 및 펀드, 투자기업
물류센터 투자가 활성화되면서 투자자 입장에서의 의사결정 프로세스를 명확하게 하는 것이 필요한 상황이다. 물류센터 투자 의사결정 프로세스는 1단계 타겟 산업 및 품목 선정, 2단계 물류센터 입지선정, 3단계 물류센터 설계로 구성되는데, 이 3단계 프로세스가 논리적이고 객관적으로 진행되어야 투자에 따른 수익이 확보될 수 있다. 그런데 이에 대한 명확한 가이드라인이 제시되지 않아 어려움을 겪고 있으며, 이와 관련된 학계의 연구가 많이 부족한 상황이다.
본 연구에서는 물류센터 입지선정요인 연구는 임대수요자들을 대상으로 AHP 설문을 통해 자료를 수집한 후 입지선정 우선순위 분석을 시행하였고, 임대료 결정요인에 대한 연구는 다중회귀분석과 단계적회귀분석을 통하여 연구한 후에 이를 기반으로 물류센터 투자기업들이 수도권 물류센터에 투자 시 고려해야 할 시사점들을 입지선정 및 임대료 결정요인을 바탕으로 도출하였다.
연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 전체 지역의 물류센터 입지선정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 1순위는 입지적 요인, 2순위는 경제적 요인, 3순위는 운영적 요인, 4순위는 정책적 요인 순으로 확인되었으며, 동부권역의 경우에는 1순위는 경제적 요인, 2순위는 입지적 요인, 3순위는 운영적 요인, 4순위는 정책적 요인 순으로 분석되었다.
둘째, 권역별 결합가중치 산정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 수도권 전체 지역의 경우에는 1순위는 수요지 인접성, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 운송비 절감 순으로 확인되었으며, 동부권역의 경우에는 1순위는 운송비 절감, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 수요지 인접성 순으로 분석되었다.
수도권 물류센터 임대료에 미치는 영향을 살펴보기 위하여 다중회귀 분석을 실시한 결과는 다음과 같다. 첫째, 수도권 99개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 용적율이 클수록 물류센터의 임대료가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 경기광주, 용인, 이천, 여주 등 동부권역에 있는 물류센터 46개를 대상으로 시행한 연구에서는 동부권역의 경우에는 연면적이 넓을수록 물류센터의 임대료는 낮아지고, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 대지면적이 넓을수록, 용적율이 클수록, 전층차량접안이 가능한 물류센터일 경우, 대기업테넌트가 입주한 물류센터일 경우에는 임대료는 높아진다는 사실을 확인할 수 있었다.
본 연구의 시사점으로는 리츠 및 펀드 등 물류센터 투자기업들이 투자 시 지침이 될 수 있는 전략을 제시하였다.
핵심어 : 물류센터, 임대료, 입지선정, 리츠 및 펀드, 투자기업
목차
제 1장 서론 1제 1절 연구 목적 및 방법 1제 2절 연구의 구성 및 개요 5제 2장 이론적 고찰 7제 1절 이론적 배경 7제 2절 물류센터 입지선정요인에 관한 연구 19제 3절 물류센터 임대료 및 가격 결정요인에 관한 연구 22제 4절 선행연구와의 차별성 28제 3장 연구모형 29제 1절 연구모형 (종합) 29제 2절 수도권 물류센터 입지선정 요인 31제 3절 수도권 물류센터 임대료 결정요인 43제 4장 연구결과 56제 1절 수도권 물류센터 입지선정 우선순위 분석 56제 2절 수도권 물류센터 임대료 결정요인 분석 70제 3절 연구결과 종합 81제 5장 결론 84제 1절 연구요약 및 시사점 84제 2절 연구의 의의 및 한계 89참고문헌 90
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