도시는 생성, 발전, 쇠퇴, 침체의 생애주기를 거치며, 이후 도시의 생명은 새로운 도시기능의 도입과 관련되어 있다. 도시가 소멸하지 않고 보다 쾌적한 환경을 유지하기 위해서는 적정한 시기에 도시재생의 수단이 필요하다. 우리나라의 경우 1960년대 급속한 도시화로 인해 단기간에 집중적으로 건설된 주택 등이 30∼40년의 시간이 경과되었다. 따라서 주택개량 시기가 대규모로 도래하게 되었고 이때, 적기에 정비가 이뤄지지 않을 경우 노후·불량주거지로 변모하면서 주거지 전반에 걸친 침체가 일어나는 것이 일반적인 도시환경의 흐름이다. 이에 대규모 주택개량이 불가피해지면서 이주단지의 필요성 등으로 주택공급의 시급성이라는 시대적 필요성과 맞물려 1980년대부터 민간주도 주택재개발사업이 추진되기 시작했다.
문제는 주택재개발사업이나 주택재건축사업 등 도시정비사업의 추진을 통해 총량적으로는 양질의 주택재고를 보다 많이 확보할 수 있었으나 그 과정에서 봉착하게 되는 가장 큰 부작용은 저렴한 주택 재고를 일시에 소멸시켜 기존 저소득 계층 및 사회에 갓 진출한 젊은 직장인들의 주거안정을 크게 위협하고 있다는 점이다.

이러한 문제 인식에서 이 연구는 도시정비사업에서 원주민의 사회·경제적 특성이 도시재개발 사업방식에 미치는 영향을 분석하는데 목적을 두었다. 이 연구에서는 성남재개발사업구역 원주민의 설문조사 자료를 활용하여 사회적·경제적 특성을 조사하고, 통계분석을 통해 거주민의 특성에 따른 사업방식에 대한 영향요인을 분석하고자 하였다. 이 연구의 목적을 세부적으로 연구내용과 관련하여 구분하면 다음과 같다.
첫째, 원주민의 설문조사 자료를 분석하여 도출된 문제점의 대안을 강구함으로써 향후 재개발사업구역 거주민의, 특히 주거 취약층의 주거안정을 위한 정비사업의 방향정립에 시사점을 제시하고자 한다.
둘째, 향후 성남시 5개 재개발사업구역별 정비기본계획 수립에 대한 개선방안의 준거로 제시하고자 한다.
셋째, 앞서 분석된 종합적인 결과를 토대로 향후 성남시 재개발사업에 준거방안이 충분히 반영되길 바라며, 다른 정비사업에도 중요한 정책적 시사점을 제공하고자 한다.
이러한 연구목적으로 기존에 민간개발위주의 정비사업에 대한 새로운 방향전환의 필요성에 따라 성남 1?2단계 재개발사업을 성공적으로 추진하고 있는 성남시 사례로 재개발사업구역의 원주민을 대상으로 정비사업과 공공주도 정비사업을 구분하여 사업에 대한 찬성?반대 의사결정에 미치는 영향요인이 무엇인지 분석하였으며, 그 결과 다음의 몇 가지 특징을 발견할 수 있었다.
첫째, 민간개발 정비사업에 대한 찬성율 보다 공공주도 정비사업에 대한 찬성율이 87.9%로 7.0% 더 높게 나타난 것은 민간개발 정비사업에 반대한 응답자 중 64.8%가 공공주도 정비사업에는 찬성한 결과이다. 공공주도 정비사업 찬성 이유로는 빠른 사업추진, 사업의 공정성 및 투명성의 비중이 높았다.
둘째, 민간개발 정비사업이나 공공주도 정비사업 완료 후 재거주 의사 유무에 따른 찬성?반대 의사에도 유의미한 차이가 있었는데, 재거주 의사가 있는 경우 공공주도 정비사업 찬성율이 소유주의 88.9%보다 세입자가 94.8%로 높게 나타났다. 이는 이주 시 순환용 임대주택 공급에 대한 기대와 사업완료 후 재거주시 공공임대주택 입주권에 대한 기대에 기인한 것으로 보여 진다.
셋째, 정비사업의 찬성·반대에 영향을 미치는 요인 중에서는 원주민의 거주구역, 연령, 거주 주택 점유형태, 거주 주택면적은 유의수준 내에서 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 가구 월평균 총소득은 유의한 영향을 미치지 않았다. 연령대가 높을수록 찬성율이 낮아지는 결과를 보여주고 있다. 주택 점유형태에서는 소유자, 보증부 월세, 사글셋방, 전세 순으로 찬성가능성이 높게 나타났다. 또한, 가구 주택 면적이 커질수록 정비사업에 대한 찬성 가능성이 증가하는 것으로 나타났다.
넷째, 공공주도 정비사업 찬성·반대에 영향을 미치는 요인에서는 원주민의 거주구역과 주택 점유형태가 찬성·반대 의사결정에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 연령, 거주 주택면적, 가구 월평균 총소득은 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 정비사업과 비교되는 대목이다.
아울러 사업기간 중 주거 이주계획 설문에서는 소유자는 주택임차를, 세입자는 순환용 임대주택 입주 비중이 가장 높았다. 또한, 사업완료 후 재정착시 희망하는 주거방식에서 소유자는 주택 매입을, 세입자는 공공임대주택의 입주 비중이 가장 높았으며, 특히 월세 거주자는 공공임대주택을 70%이상 선호했다. 세입자의 경우 임대주택에 대한 기대수요의 정도를 알 수 있다.
이런 관점에서 다음과 같은 정책제언을 제시하며, 각종 정비사업을 추진하는데 있어 발전적으로 기여가 되길 기대한다.
첫째, 순환용주택 확보를 위해 인근지역 신규개발 공공택지에 일정비율 기준을 정해 순환용 임대주택을 반영해야 한다. 또한 성남시와 같이 단계별로 순차적 재개발사업을 추진할 때 주거복지 차원의 매입임대주택을 확보해 순환용주택으로 활용할 수 있다.
둘째, 도시 및 주거환경정비법상 임대주택 확보비율은 15%를 상한으로 각 지자체의 조례로 정하도록 되어 있다. 세입자 등 주거 취약층의 재정착 및 주거안정을 유도하기 위해서는 우선적으로 임대주택 비율을 상향 조정해야 하고 지자체에서는 정비사업 시행으로 개발이익을 사유화하는 권리자의 권익도 중요하지만 조례로 정한 임대주택 비율을 법에서 허용한 상한율 만큼 반영해야 할 것이다.
셋째, 공공부문의 지속적인 개발사업 참여를 위한 여건 마련이 필요하다. 용도폐지 된 기반시설용지 매입을 통해 공공임대상가를 조성하여 원주민이나 상인의 재정착을 유도함으로써 일자리를 창출하는 효과도 있을 것이다. 또한 재정착 하는 기존 원주민의 생활편익과 인근 지역주민의 부족한 생활SOC 수요 충족을 위해 생활SOC 사업과 연계를 통한 시너지를 창출할 수도 있다.
넷째, 세입자의 공공임대 주택에 대한 높은 수요를 감안하여 소득수준에 따른 공공임대주택 수요를 파악해서 주민이 원하는 유형(국민임대, 분양전환임대, 행복주택), 면적 규모 및 세대분리형의 높은 선호도에 따라 수요맞춤형 다양한 평면계획이 필요하다. 또한, 절대적인 순환용주택 물량확보를 위해 소형주택 비중을 확대하고, 평형을 다양화 하여 원주민 재정착을 위한 여건을 강화해야 한다.
다만, 이 연구는 선도적으로 공영방식 순환재개발사업을 성공적으로 추진하고 있는 성남시의 재개발사업구역을 대상지로 설정하여 연구의 대상과 범위가 한정되었음을 밝히며, 향후 이 연구 대상지의 재개발사업 완료 후 원주민 재정착률의 비교를 통해 정책적 방안을 모색하는 연구가 계속되기를 기대한다.