블록단위 단독주택의 주민공동시설이 가격에 미치는 영향에 대한 연구
- 수도권 82개 단지를 중심으로 -

주택보급률이 전국기준 100%미만 이였던 2002년 이전에는 주거의 질적 공급보다는 양적 공급위주로 주택시장이 형성되었다. 주거의 다양성보다는 획일성과 경제성에 보다 초점을 맞춰서 도시주거공간의 대부분을 아파트형태의 주거가 차지하게 되었다. 주택보급률이 전국, 수도권, 서울 지역을 기준으로 100%를 넘어선 것이 2012년 이후인 것을 감안하면, 주택시장에서 보다 다양한 수요적 욕구를 충족시켜줄 수 있는 만족할 만한 시장이 형성된 시기는 불과 10년이 채 안되었다. 급속한 도시화를 통한 도시 내 인구집중과 그에 대응할 공동주택의 공급은 시대적 요구 상 필요한 사항들이였고, 현재까지도 아파트는 주거의 대표적인 형태로서 양적 성장과 더불어 보편적 주거유형으로 지속적인 공급과 발전을 하고 있다.

아파트라는 형태로 대변되는 공동주택은 도시환경의 획일화와 단조로움을 조성하는 측면에서 사회전반에 비판적인 분위기를 야기시켰으며, 이는 일반인들에게 보다 다양한 거주환경에 대한 관심과 욕구를 불러일으키기에 충분하였다. 이러한 분위기 속에서 주거의 다양성을 추구하고, 보다 폭넓은 주거형태로의 확장을 꾀하고자 하는 다양한 노력이 있었다. 2000년 초반 택지개발지구에서 개발촉진법에 기초하여 처음으로 공급되기 시작한 ‘블록형 단독주택지’는 이러한 다양한 노력들의 결과 나타난 형태로서 적정규모의 블록을 하나의 개발단위로 공급하는 것이였다.

개별 단독주택지에서 나타나는 일관성 없는 개발방향과 편의시설부족, 관리의 어려움은 공동주택과의 거주유형 선택 시 개별택지가 외면 받을 수 밖에 없는 태생적 한계를 가졌다. 이를 조금이나마 수정 보완한 형태로 나타난 것이 블록 단위공급을 통해 단독주택단지를 공급하는 것이었다. 이를 통해 기존 단독주택단지가 가지는 여러 문제점들을 보완하고자 하는 노력이 이루어지고 있으며, 개별단위로 공급하던 단독주택지를 블록단위로 묶어 공급함으로써 공급자, 수요자 모두에게 만족도를 높이는 방향으로 진행되고 있다. 하지만, 택지개발지구내에 공급되기 시작한 블록형 단독주택지는 단독주택의 형태라기보다는 공동주택의 형태에서 몇몇 부분만 보완한 측면이 커, 실상은 단독주택이라고 보기 어려운 게 현실이었다.

도시외곽지역에서 소규모 개별 단위로 공급되던 단독주택들이 점차 단지화를 통해 환경적으로 성장해 나가기 시작하였다. 이는 또 다른 형태의 주거블록화가 되어 실질적으로 단독주택단지가 형태적으로 진화된 모습으로 공급개발 된 측면이기도 하다. 하지만 이런 소규모 블록단위 단독주택들은 사적 외부 공간과 공적 외부공간의 불균형, 커뮤니티 공간의 협소, 프라이버시 미확보, 주차장 동선 계획 ,단지 내 보안등 공간계획의 미흡함 속에서 명확한 시설 지침이나 계획이 없는 관계로 다양한 문제점들이 발생하고 있다.

본 연구는 단독주택 가격형성에 영향을 주는 구성요소들에 대한 조사, 분석을 실시한다. 이를 통해 블록단위 단독주택단지의 개발과 주민공동시설의 구성에 적용가능한 결과를 도출한다. 또한, 소규모 단지개발에 대한 계획 시 시설구성 및 면적에 대한 공간배치의 효율성을 높여주며 효율적인 개발모델을 만들어 내는데 도움을 주고자 한다. 단독주택을 형성하는 물리적 요소들과의 상관관계를 통하여 가격형성요인을 객관적으로 판단할 수 있는 근거를 마련하고자 한다. 개별 요인들과 가격과의 연관성에 대한 부분을 연구함으로서 보다 다양한 부분에서 가격형성에 대한 데이터의 신뢰성을 높일 수 있는 결과를 얻고자 한다.

연구의 결과 가격형성과정에서 정의 효과를 가지는 요소들과 물리적 요소들의 조화로운 배치와 분배를 통해 만족스러운 단독주택 단지의 모습을 구현해 나갈 수 있을 것이다. 체계적인 계획 하에 블록형 단독주택단지의 조성에 있어서 보다 합리적이고 적절한 물리적 형태구성을 이뤄냄으로써 다양한 시장의 요구에 맞는 단지개발의 기준을 제시할 수 있을 것이다.