1989년 서울시 내 공공임대주택이 최초 공급된 이후 현재 약 28만호에 이르기 까지 30여년의 시간이 지났다. 노후 공공임대주택 단지의 재건축을 논의하는 이 시점에서조차 물량 위주의 공급에만 몰두하고 있다. 최근에는 공급정책과 균형을 맞추기 위한 한축으로써 주거복지 차원에서의 공공임대주택 관리 및 운영 정책이 실행되기도 하지만 여전히 시민이 체감할만한 성과가 보이지 않고 있다.
공공재로 공급되는 공공임대주택을 통해 정책목표로 삼았던 주거안정이 실현되고 있는지, 공공임대주택 거주자들의 주택성능 및 주거환경에 대한 평가는 어떠한 의미를 가지는지에 대해서 살펴볼 필요가 있다. 공공임대주택이 가지는 의미는 단순히 저소득층을 위한 거처 제공이 아닌 시대의 흐름에 따라 자연스럽게 변동되는 주거환경의 결과물이라 볼 수 있다. 거주자들의 평가를 통해 공급자 중심의 획일적 운영방식이 아닌 수요자 입장의 주택정책이 실행되고 적용될 필요가 있다.
이러한 점에 착안하여 이 연구는 공공임대주택 거주자의 종합적인 평가라 할 수 있는 주거만족도를 주택성능 및 주거환경의 틀 속에서 실증적인 데이터를 기반으로 객관적으로 살펴보고자 하였다. 연구의 범위는 서울시 내 공공임대주택 가구를 대상으로 구축한「서울시 공공임대주택 입주자 패널조사(1차년도)」자료를 활용하였으며 공공임대주택 유형으로는 영구임대주택, 50년공공임대주택, 국민임대주택, 다가구매입임대주택, 장기전세주택, 재개발임대주택이다.
연구의 접근 방법은 크게 3가지로 구성된다. 첫째, 공공임대주택 거주 여부에 따른 주택성능 및 주거환경에 대한 특성 고찰이다. 이를 수행하기 위해 국토교통부에서 실시하고 있는「주거실태조사」자료 중 일정 소득 이하의 서울시 임차가구 비교집단을 구축하였다. 둘째, 공공임대주택 유형 및 가구특성에 따른 주택성능, 주거환경 특성 과 영향요인을 살펴보았다. 비슷한 인구사회학적 특성을 가지더라도 어떤 임대유형에 거주하는지에 따른 차이를 파악하고자 하였다. 셋째, 공공임대주택의 단편적인 접근에서 벗어나 공공임대주택의 위치데이터를 활용하여 지역사회와의 관계를 공공시설 등 접근성을 통해 살펴보았다. 분석모형은 종속변수의 응답특성을 고려하여 순서형 로지스틱회귀분석을 사용하였으며 위계적인 자료특성을 감안하여 일부 분석에서는 다층모형을 활용하여 개인, 가구, 지역 특성을 종합적으로 분석하였다.
이 연구를 통해 얻은 결론은 다음과 같다.
첫째, 주택성능 및 주거환경에 대한 만족도는 일치하지 않고 상이할 수 있음을 확인하였다. 즉 양호한 주택성능이 양호하더라도 거주자들이 공공시설 등 필요시설과 거리상, 편의상 접근성이 낮은 경우 주거환경에 대한 만족도는 낮을 수 있다. 거주기간에 대한 변수를 보더라도 거주기간이 길어질수록 주택성능에 대한 만족도는 낮아지는 반면, 주거환경에 대한 만족도는 높아지는 것을 알 수 있다.
둘째, 공공임대주택 거주여부에 따라 주택성능 및 주거환경에 만족도에 미치는 영향요인의 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 일반임차가구에 비해 공공임대주택 가구에서 주택성능의 만족도는 상대적으로 높게 나타나며 주거환경에 대한 만족도는 반대로 낮게 나타나고 있다. 이는 공공임대주택을 공급수단으로서만 집중하였고, 입지 및 지역사회의 시설들과의 관계성을 충분히 고려하지 않은 것이라 볼 수 있다.
셋째, 공공임대주택 유형에 따라 주택성능 및 주거환경에 대한 특성과 영향요인의 차이가 나타났다. 공급주체, 건설재원, 입주자 자격 등 다양하게 세분화된 공공임대주택 유형만큼이나 그들이 가지는 가구특성이 반영되어 주택성능 및 주거환경에 대한 만족도에 대한 요인의 차이가 있는 것으로 나타났다. 무엇보다 다가구매입임대주택은 주택성능이나 주거환경 측면 모두 단지형 공공임대주택에 비해 낮은 만족도를 보이고 있다는 점이다.
마지막으로 개인의 주거만족도는 주관적인 요소뿐만 아니라 가구특성, 지역특성과 상당한 관련성이 있는 것으로 나타났다. 장기간 동일생활권에 거주하는 공공임대주택 거주자의 특성이 가구 및 개인의 특성으로 반영된 것으로 사료된다.
이와 같은 연구결과를 통해 정책적 시사점을 제안하면 다음과 같다.
첫째, 공공임대주택의 공급 및 관리의 균형을 중시하는 만큼 거주자의 삶의 질 제고차원에서 시민이 체감할 수 있는 폭 넓은 주거복지 정책이 실행될 필요가 있다. 단지 규모 및 배치, 커뮤니티시설 등 물리적인 계획에서부터 가구의 생애주기를 고려한 주택성능과 주거환경에 대한 만족도를 높일 수 있는 제도적 지원이 필요하다.
둘째, 공공임대주택에 거주하는 것만으로는 주거복지가 완성되지 않는다. 공공임대주택이 공급되는 지역, 입주계층, 공급방식의 다원성이 제대로 고려되어야 할 필요가 있다. 공공임대주택의 입지에 따라 거주특성과 편익 수준이 달라지기 때문에 적절한 입지의 공공임대주택 공급이 필요하며 이는 계획단계에서부터 면밀한 분석을 통해 주변지역의 생활SOC등 시설과 연계한 공공임대주택의 종합적인 공급방식 형태로 진행될 필요가 있다.
마지막으로 공공임대주택에는 과연 누가 어떻게 거주하고 있는가? 에 대한 물음에 대해 객관적인 데이터에 기반하여 지속가능한 정책을 이어나갈 필요가 있다. 이를 모니터링하기 위해서는 이 연구에서 활용한 서울시 공공임대주택 패널조사와 같이 개인 및 가구의 특성을 면밀히 파악한 데이터를 체계적으로 구축하여 실행계획에 반영될 수 있도록 제도적 근거와 정책지원이 뒤따라야 할 것이다.

Since the public housing in Seoul was first supplied in 1989, it has been about 30 years and the amount of public housing is about 280,000. Even at this point, when the story of the reconstruction of the old public housing complex comes out, it is concentrating only on the supply of the volume. In recent years, in order to balance with supply policy, public housing management and operation policies have been implemented in terms of housing welfare, but citizens have not yet achieved the results that the citizens are experiencing. In the case of public housing that is provided as a public good, it is not only about the realization of the housing stability that was the policy goal, but also the peripheral interest which does not have any significance about the evaluation of the housing performance and the residential environment of the residents. The meaning of a public housing is not simply a provision of a residence but an overall result of a residential environment that changes naturally according to the flow of the times. Based on the evaluation of the residents, it is necessary to implement the housing policy of the consumer for the uniform management of the supplier.
In this study, we tried to examine the residential satisfaction, which is a comprehensive evaluation of residents of public housing, objectively based on empirical data in the framework of housing performance and residential environment. The scope of the study is based on the「A Panel Survey of Public Hosing in Seoul (First Year)」. The spatial scope of this survey is Seoul. Public housing types include permanent public housing, 50-year public housing, national public housing, multi-family purchase public housing, long-term public housing, and redevelopment public housing.
The research approach consists of three major parts.
Firstly, it is a study on characteristics of housing performance and residential environment according to the residence of public housing. In order to do this, we constructed a comparative group of private households in Seoul that have a certain income or less among the 「Korea Housing Survey」 conducted by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
Secondly, the characteristics of housing performance and residential environment according to the type of public housing and the characteristics of households were examined. Even if they had similar demographic characteristics.
Thirdly, we used the public housing location data from the fragmentary approach of the public housing and examined the relation with the community through accessibility such as public facilities.
The analytical model used ordered logistic regression analysis in consideration of the response characteristics of dependent variables, and analyzed the characteristics of individuals, households, and areas using a multilevel model in some analyzes considering hierarchical data characteristics.
The conclusions of this study are as follows.
Firstly, satisfaction with housing performance and residential environment is not consistent and can be different. In other words, even though they have good housing performance, the residents'' satisfaction with the residential environment may be lowered if the accessibility to the facilities such as the public facilities is short.
Secondly, there is a difference in the factors affecting satisfaction with housing performance and residential environment depending on the residence of public housing. Compared to private households, the satisfaction of housing performance is relatively high in public housing households and the satisfaction of residential environment is low. In the past, public housing has been used as a means of supply, and it can be considered that it does not fully take into account the location of public housing and the relationship with the facilities of the community.
Thirdly, according to the types of public housing, there are differences in characteristics and influencing factors on housing performance and residential environment. There is a difference in the factors of satisfaction with housing performance and residential environment as well as the type of public housing, which are classified into various types such as supply source, construction source, and tenant qualification. First of all, multi-family purchase public housing has low satisfaction with housing performance and residential environment compared to the complex type public housing.
Finally, it is found that the individual''s satisfaction with housing is related not only to subjective factors but also to household characteristics and local characteristics. First of all, the characteristics of residents of public housing living in the same living zone for a long period of time are considered to be reflected in the characteristics of households and individuals.
The results of this study suggest that policy implications are as follows.
Firstly, it is necessary to implement a wide range of housing welfare policy framework that citizens can experience in order to improve the quality of life of residents, as it emphasizes the balance of supply and management of public housing. There is a need for institutional grounds to increase the satisfaction of housing performance and residential environment considering the physical plan such as scale and layout, community facilities, and life cycle of households.
Secondly, housing welfare is not completed only by living in public housing. It is necessary to consider the diversity of the area where the public housing is supplied, the occupancy class, and the supply method. Since the residential characteristics and the level of benefits vary according to the location of the public housing, it is necessary to supply public housing with proper location. This is a comprehensive analysis of the public housing It is necessary to proceed in the form of a method.
Finally, how do people live in public housing? There is a need to maintain sustainable policies based on objective data. In order to monitoring this, institutional basis and policy support should be followed in order to systematically build up the data of individual and household characteristics, such as the survey of the public housing panel in Seoul utilized in this study, so that it can be reflected in the implementation plan.