기업부동산은 기업 전체 자산에서 대기업 24.39%, 중소기업 20.43%를 차지하는 중요한 자산이다. 또한 기업부동산은 기업의 경영과 밀접하게 관련되어 있기 때문에, 관심만 기울인다면 기업부동산의 활용을 통해 기업 가치를 극대화할 수 있는 자산이다. 이러한 중요성에도 불구하고 국내 기업은 해외 기업에 비하여 기업부동산을 활용하는 데 소극적이었다. 또한 기업부동산에 관한 학문적 연구도 소극적으로 진행되고 있었다.
중소기업은 대기업에 비하여 기업 자산이 작고, 부동산 활용 능력에 따라 중소기업의 가치에 영향을 줄 수도 있다. 대기업의 경우 어느 정도 체계적인 기업부동산 활용을 통해 기업 가치를 올리고 있지만, 중소기업의 경우 기업부동산을 활용할 생각조차 못하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구는 중소기업을 대상으로 기업부동산에 관한 기존 연구를 확장하고, 실무적인 사례 중심으로 중소기업의 부동산을 활용할 수 있는 가이드를 제시하고자 한다. 전체 논문은 학술적 관점에서 수행한 기업부동산의 자산관리효과에 관한 실증적 연구와 실무적 관점에서 수행한 사례 중심의 중소기업 부동산 활용 방안으로 구성하였다.
학술적인 관점에서, 본 연구는 중소기업의 기업부동산에 관한 국내 연구를 확장시켰다. 기업부동산에 관한 연구는 ‘기업부동산이 기업 가치에 미치는 영향’, ‘기업부동산의 자산관리효과’, ‘M&A 시장에서 기업부동산의 영향’의 주제로 진행되어 오고 있다. 국내 연구의 흐름을 보면 대기업에 관해서는 기업부동산에 관한 세 가지의 영역에 관한 연구가 주로 진행되어 왔다. 그러나 중소기업에 관해서는 ‘기업부동산의 자산관리효과’와 ‘M&A 시장에서 기업부동산의 영향’에 관한 연구가 진행되지 않고 있다.
이에 본 연구에서는 중소기업을 대상으로 기업부동산의 자산관리효과를 실증적으로 연구하였다. 구체적으로 1995년에서 2015년 9월말까지 1,431개의 코스닥 상장제조업을 대상으로 중소기업의 기업부동산이 위험 및 초과수익에 미치는 효과를 분석하였다. 본 연구의 방법론으로는 중소기업별로 위험을 의미하는 베타와 초과수익을 나타내는 알파를 직접 산출한 후 산출한 베타와 알파를 종속변수로 두고 중소기업의 기업부동산과의 관계를 실증 분석하는 방법을 채택하였다. 분석 결과, 첫째, 중소기업의 기업부동산은 위험을 나타내는 베타에 유의한 음(-)의 효과를 나타내며, 초과수익을 나타내는 알파에 유의한 양(+)의 효과를 나타내었다. 둘째, 소유부동산은 베타에 유의한 음(-)의 효과를, 알파에 유의한 양(+)의 효과를 보였다. 이에 반해, 투자부동산은 베타에 유의한 음(-)의 효과를, 알파에 유의한 음(-)의 효과를 보였다. 중소기업의 기업부동산이 전반적으로 자산관리효과를 가지고 있음을 의미한다. 그러나 중소기업의 소유부동산은 기업의 자산관리에 긍정적이지만, 투자부동산은 긍정적이지 않을 수 있음을 알 수 있었다. 중소기업은 대기업과 달리 활용하지 않는 부동산이 기업 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 중소기업의 경영자는 활용하지 않는 부동산의 보유 및 취득에 신중해야 함을 시사한다.
실무적인 관점에서, 본 연구는 사례를 통해 중소기업 부동산의 활용 방안을 제시하였다. 즉, 첫째, 중소기업이 기업부동산의 활용도를 높여 기업 가치를 향상시킬 수 있도록 사례별 컨설팅 방안을 제시하였다. 관련 사례로는 대부분의 중소기업에 적용되는 ‘소유냐? 임대냐?’의 기업보유 컨설팅 과정, 유통업이나 금융업 등 고객과의 접점을 확보하기 위해 영업점이 필요한 중소기업의 경우 영업점 선정과 전문적인 임대차관리 방안, 적극적인 기업부동산 관리로 기업 가치를 상승시킨 스타벅스의 사례, 부실 중소기업의 경우 기업부동산 활용으로 위기를 극복할 수 있는 사례 등을 제시하였다. 둘째, 중소기업 경영자를 대상으로 기업부동산의 활용 및 관리를 위한 교육 및 홍보의 필요성도 강조하였다. 셋째, 기본적인 기업부동산 관리를 위한 지원으로 지적분야, 토지분야, 측량분야로 구분하여 제시하였다.
본 연구는 중소기업의 기업부동산에 관한 연구를 학술적인 관점에서 확장하고, 중소기업 기업부동산의 실무담당자에게 실무적 가이드 및 방법론을 구체적으로 제공하였다는 점에서 의의가 있다. 나아가 대기업의 유휴부동산 활용도 증가를 위해 전반적인 틀을 제시하였다. 본 연구의 결과가 중소기업의 보유부동산뿐만 아니라 대기업의 유휴부동산 활용도 증가를 통해 경제 성장에 이바지하길 기대한다.

The corporate real estates are the important assets that capture 24.39% regarding the large corporations and 20.43% regarding the small- and medium-sized enterprises from the entire assets of the corporations. Also, by intimately acting with the management of the corporations, the corporate real estates are the assets of which the corporate values can be maximized through the utilization of the corporate real estates if only the attention is paid. Despite such an importance, the Korean corporations have been passive in utilizing the corporate real estates compared to the overseas corporations. Also, the academic researches, too, related to the corporate real estates had been proceeded with passively.
Regarding the small- and medium-sized enterprises, because their corporate assets are small compared to the large corporations, they can have the influences on the values of the small- and medium-sized corporations according to the capability to utilize the real estates. However, although, in the case of the large corporations, they have been raising their corporate values through the systematic utilization of the corporate real estates to a certain extent, it is the reality that, in the case of the small- and medium-sized enterprises, they have been unable to even think about utilizing the corporate real estates. As such, this research intends to present the guidelines that can expand the pre-existent researches on the corporate real estates with the small- and medium-sized enterprises as the subjects and that can utilize the real estates of the small- and medium-sized enterprises in terms of the actual work and by being centered on the case examples. The overall flow of the thesis had been organized with the empirical research regarding the asset management effects of the corporate real estates, which is a scientific viewpoint, and the section that presents a proposal for the utilization of the real estates of the small- and medium-sized corporations centered on the case examples, which is an actual work viewpoint.
With regard to the scientific viewpoint, this research had expanded the researches in Korea related to the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises. The researches related to the corporate real estates have been proceeding with on the topics of ''the research on the influences of the corporate real estates on the corporate values'', ''the research on the asset management effect of the corporate real estates'', and ''the research on the influences of the corporate real estates in the M&A market''. If we take a look at the flow of the researches in Korea, regarding the large corporations, all three researches on the corporate real estates have been proceeded with. However, regarding the small- and medium-sized enterprises, ''the research on the asset management effect of the corporate real estates'' and ''the research on the influences of the corporate real estates in the M&A market'' have not bee proceeded with.
Accordingly, in this research, with the small- and medium-sized enterprises as the subjects, an empirical research on the asset management effect of the corporate real estates had been presented. Or, in other words, with the 1,431 KOSDAQ-listed manufacturing businesses from the year 1995 until September 2015 as the subjects, this research had analyzed the effects of the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises on the risks and the excess profits. Regarding the methodology of this research, after directly calculating the beta, which means the risks by the small- and medium-sized enterprise, and the alpha, which represents the excess profits, the beta and the alpha that were calculated were made into the dependent variables, and the relationships between the small- and medium-sized enterprises and the corporate real estates had been empirically analyzed. As a result of the analysis, firstly, the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises showed the significant, negative effect on the beta, which represents the risks, and they had the significant, positive effect on the alpha, which represents the excess profits. Secondly, the real estates that had been possessed had the significant, negative (-) effect on the betta and the significant positive (+) effect on the alpha. In contrast to this, the invested real estates have been showing the significant, negative (-) effect on the beta and the significant, negative (-) effect on the alpha. This means that the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises have the overall, asset management effect. However, it has been shown that, although the real estates that are possessed by the small- and medium-sized enterprises are positive regarding the asset management of a corporation, the invested real estates can be not positive. As a thing that shows that, differently from the large corporations, in the case of the small- and medium-sized enterprises, the real estates that are not utilized can show the negative influences on the values of the small- and medium-sized enterprises, it suggests that the managers of the small- and medium-sized enterprises must be prudent regarding the possession and the acquisition of the real estates that are not utilized.
This research, which is an actual work viewpoint, presented a proposal for the utilization of the real estates of the small- and medium-sized corporations centered on the case examples. Or, in other words, firstly, regarding the consulting through which a small- or medium-sized enterprise can improve the corporate value by heightening the level of the utilization of the corporate real estates, the plans were presented by case example. As for the related case examples, there are the process of the corporate ownership consulting regarding whether it is a ownership or a lease that is applied to most small- and medium-sized enterprises, the selection of the business branches and the plan for the professional management of the leases in the case of the small- and medium-sized enterprises that need the business branches for securing the contact points with the customers, including the distribution business, the financial business, etc., the case example of Starbucks, which elevated the corporate value through the aggressive management of the corporate real estates, and, in the case of the poor small- and medium-sized enterprises, the method for overcoming the crisis through the utilization of the corporate real estates. Secondly, with the managers of the small- and medium-sized corporations as the subjects, the need for the education and the PR for utilizing and managing the corporate real estates had been emphasized, too. Thirdly, as the support for the basic management of the corporate real estates, the presentation had been made by classifying into the intellectual field, the land field, and the measurement field. Going further, by expanding the real estates that were possessed by the national, state-owned lands, the public organizations, and the local governments, an efficient plan for the utilization had been presented. And, by proposing the creation of an ecosystem and an organization in which the real estates of the national, state-owned lands, the public organizations, and the local governments can be efficiently utilized, a policy suggestion had been presented.
This research has the meaning with regard to the point that it had expanded the research on the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises from a scientific viewpoint and with regard to the point that it specifically provided the guidelines and a methodology to the persons in charge of the actual work of the corporate real estates of the small- and medium-sized enterprises. Furthermore, it presented an overall blueprint for the increase of the utilization of the idle real estates of the country. I have the high expectation that, through this research, it will contribute to the economic growth through the increase of the level of the utilization of the idle real estates of the country and not only the real estates possessed by the small- and medium-sized enterprises.