도시쇠퇴, 저출산 및 고령화 등 다양한 이유로 빈집이 발생하고 있으며, 지역의 주거환경악화, 붕괴위험, 미관저해 등 다양한 사회적인 문제를 야기하고 있다. 이러한 빈집은 도시개발사업, 도시재생사업 등 각종 정비 사업에서의 활용가능 한 대안으로 인식되면서 주목받고 있다.
1980년대 이후 산업화와 도시화가 가속화되면서 대규모 택지개발을 통해 주거여건을 개선하는 전면철거방식의 물리적인 개발 사업을 주로 추진해왔다. 이러한 전면철거형과 같은 개발방식은 주민과 개발 주체간의 극심한 마찰을 빚으며 사회적 갈등을 증폭시키고, 서민의 주거 기반을 뺏는 등의 문제점이 발생하였다. 기존 주민 삶의 터전을 보전하고 생활편의와 도시미관을 동시에 개선하는 거주자 중심의 도시재생사업으로 변화하였다.
강원도는 실질적 빈집이라 할 수 있는 1년이상 빈집비율이 40.9%로 전국평균 33.2%보다 높게 나타나, 빈집정비 및 활용의 요구가 증대되고 있다. 도시재생사업에서 강원도 각 지자체의 특성에 맞는 빈집의 활용방안이 제시되어야 한다.
본 연구는 강원도 내 18개 각 지자체별 특성에 따른 군집분석을 통하여, 지역별 특성에 따른 빈집의 활용방안을 살펴보고자 하였다. 분석을 위해 2015년을 기준으로 지표의 구성요소인 인구?가구, 주택, 사회 3개 부분 19개 지표를 선정하였으며, 이 지표를 표준점수화(z-score)하여 k-평균 군집분석(K-Means cluster Analysis)을 실시하였다. 지역별 특성에 따른 18개 지자체를 5개의 유형으로 군집화하여 군집별 특성을 분석하였다.
군집 1은 동해시, 태백시, 속초시가 속해있는 군집으로 ‘거점도시형’으로 명명하였다. 이 군집의 경우 외부효과로 인한 인구유입은 없으나, 관광객 등의 외부유입은 꾸준히 있는 지역으로, 이에 대응할 수 있는 빈집의 활용을 모색해볼 수 있다. 군집 2는 ‘중심도시형’으로, 강원도 거점도시인 춘천시, 원주시, 강릉시가 속해있는 군집이다. 도시적인 특징이 나타나고, 경제활동인구가 많은 지역으로 빈집을 활용하여 이들을 대상으로 한 주택공급과 주거서비스를 제공하는 것이 필요하다고 판단된다. 군집 3은 철원군, 화천군, 양구군, 인제군, 고성군 5개 특수한 상황의 접경지역 지자체가 모여 있는 군집으로 ‘특수지역형’으로 명명하였다. 사회적 낙후도가 현저하게 높은 지역이나, 특수한 상황으로 인해 청장년층의 인구비율이 높은 지역이다. 신규주택의 공급이 미미하고, 주택의 노후도가 높아 빈집의 발생 시 청장년층의 주거니즈에 대응 가능한 활용이 필요할 것으로 판단된다. 군집 4는 삼척시, 홍천군, 횡성군, 평창군, 영월군, 정선군으로 ‘고령지역형’으로 명명하였다. 고령화율이 높고, 빈집발생이 많은 군집으로, 외부에서 유입되는 인원에 의한 수요는 적을 것으로 예상된다. 따라서 빈집 발생 시 지역 내 고령자를 위한 커뮤니티하우스 등과 같은 공동체 활동공간으로 활용하는 법을 모색 할 수 있다. 군집 5는 양양군으로 고령화율, 빈집율이 가장 높다. 또한 도로 등의 개통으로 인한 외부유입으로 인하여 지역 내 지가변동율이 가장 높은 군집으로 ‘복합특성지역형’으로 명명하였다. 이 군집의 경우 기초수급비율도 가장 높게 나타나고 있어, 저소득 고령자를 위한 공유주택이(shared housing)나 코하우징(co-housing) 같은 유형의 주거서비스 제공을 위한 빈집의 활용방안의 모색이 필요하다. 또한 관광객 등의 외부유입 인구에 대한 대응이 필요할 것으로 예상되며, 이와 관련된 게스트하우스, 펜션 등의 다양한 숙박시설로 활용하는 것을 모색할 수 있다.
강원도 전반적으로 높은 고령화율, 낮은 출산율, 높은 노후주택율과 빈집율을 나타냈으며, 이로 인한 빈집의 발생속도는 가속화 될 것으로 판단된다. 도시재생사업에서 빈집의 정비와 활용은 이와 같이 지역의 여러 특성을 고려한 종합적인 관점에서 유연하게 대응해야 한다.

Urban decline, low birth rates, an aging population, and various reasons have increased the number of empty houses, which is leading to various social problems such as deterioration of the residential environment, risk of collapse, and aesthetic deterioration. Such empty houses are attracting attention as they are recognized as alternatives for various maintenance projects such as urban development and regeneration projects.
As industrialization and urbanization accelerated after the 1980s, physical development projects using the demolition method has usually been pursued to improve housing conditions through the development of large scale residential land. Such development projects using the demolition method has caused severe conflicts between residents and the development subjects that has amplified social conflicts and taken away the residential areas of common people. These development projects have now changed into residential urban revitalization projects that preserve the lives of the residents in the area while improving the convenience of living and aesthetics of the city at the same time.
Gangwon Province shows a higher ratio of substantial empty houses, which are houses that have been empty over one year. The ratio of empty houses in Gangwon Province is 40.9%, which is higher than the country average of 33.2%. This calls for the high demand for the maintenance and utilization of empty houses. The characteristics of the local governments of Gangwon Province should be taken into consideration in suggesting the utilization methods for the empty houses in the urban regeneration project.
The purpose of this study is to investigate how to use the empty houses according to the characteristics of each region through the cluster analysis of the 18 municipalities in Gangwon Province. For the analysis, 19 indicators were selected from the three components of population?household, housing, and society as of year 2015. This indicator was z-scored to take on the k-means cluster analysis. The 18 municipalities were clustered into 5 types according to their regional characteristics to analyze the characteristics of each cluster.
Cluster 1 is the cluster with the cities Donghae, Taebaek, and Sokcho and is named as the ‘focus city type’. In this cluster, there is no population influx due to external effects but is an area that has steady outside influx of tourists. As a result, the utilization of empty houses can be done to meet this demand. Cluster 2 is the ‘center city type’, which is the cluster that includes the focus cities Chuncheon, Wonju, and Gangneung. These cities represent urban characteristics and is also an area with a lot of economically active populations. It is necessary to utilize the empty houses in these areas to provide housing supply and residential services. Cluster three includes five regions in special circumstances, which are Cheolwon, Hwacheon, Yanggu, Inje, and Goseong. This is a cluster that is located near the border area and thus named the ‘special region type’. It is a region of high social lag however has a high ratio of young adults and middle aged people due to the unique situation of the area. There is a small supply of new houses and a high deterioration of existing houses, which calls for the utilization of empty houses that can meet the housing needs of these young adults and middle aged people. Cluster 4 is named the ‘aging region type’ including Samcheok, Hongcheon, Hoengseong, Pyeongchang, Yeongweol, and Jeongseon. This area is an aging society and the cluster with the most empty houses. There is no demand expected from outside influx in the area. Thus, the empty houses that appear could be utilized as community activity spaces such as community houses for the aging population in the area. Cluster 5 is Yangyang, which records the highest rates of aging and empty houses. In addition, it is the area with the highest fluctuation in the land value due to the opening of new roads and outside influx in the area. As a result, it is named the ‘composite property area’. This cluster also reflects the highest numbers of recipients of basic living, which calls for the utilization of empty houses through provision of shared housing or co-housing for senior citizens of low income. There is also a need to address the outside influx population such as tourists. Thus, these empty houses can also be utilized as various accommodation facilities such as guesthouses or pensions.
In general, Gangwon Province reflected high aging rates, low birth rates, high rates of aged houses, and high rates of empty houses, which is accelerating the appearance of empty houses. The management and utilization of empty house in the urban regeneration project should take on a general viewpoint with flexible actions by considering the various characteristics of the area.