정부는 온실가스 감축과 기후변화 대응을 위해 2025년 신축주택 제로에너지 성능 의무화를 목표로 관련 기준을 단계별로 강화하고 있다. 제로에너지주택 등 에너지효율주택이 본격적으로 도입될 계획이라면, 이 건축물에 대한 감정평가의 원칙 또한 구체적으로 마련되어야 한다. 그러나 국내에서는 아직 친환경 건축물과 그에 따른 에너지 성능의 가치 산정에 대한 감정평가 적용방안 및 기법에 대한 연구는 미진한 상황이다.
일부 진행된 연구들은 친환경 인증이나 에너지효율등급별로 비용을 가산하는 방식으로 제안되었다. 그러나 최유효이용에 대한 분석 없이 인증이나 등급에 따라 비용증가분을 인정하게 되면 시장가치보다 과도한 적산가치가 반영된다. 이에 본 연구에서는 에너지효율건물의 에너지 성능의 가치에 대해 증가된 비용(원가) 대비 편익(수익)뿐만 아니라, 에너지 성능의 근원이 무엇인지를 분석하고 시장에서 거래가능한 가치증가분을 건물가치에 포함하는 감정평가방법론을 도출하는 데 연구의 목적이 있다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다.
원가법에 기반한 에너지효율주택 감정평가를 활성화하기 위해서는 등급을 활용한 보정단가를 사용하는 방식이 아니라, 대부분의 에너지효율주택이 공유하고 있는 고효율 및 신재생에너지 설비에 대해 이미 시장에서 형성되어 있는 가격 정보를 감정평가에서 원활히 활용할 수 있는 시스템을 구축하는 방향으로 진행되어야 할 것이다. 이 시스템 하에서 비로소 원가를 평가하는 원가법이 에너지효율주택에 적용될 수 있을 것이다. 본 연구에 따르면 비록 일괄적으로 취합되어 편리하게 제공되어 있지는 않지만, 추가 공사비를 발생시키는 품목, 시설, 기술, 공법에 대한 가격은 이미 시장에 안정적으로 형성되어 있으며, 이에 대한 접근 역시 충분히 가능하다. 이에 본 연구는 에너지효율주택 감정평가에 원가법을 적용하기 위한 기본 틀을 액티브 요소 중 태양광발전설비의 경우 조달청 공사원가 제비율에 근거하여 순공사원가(재료비, 노무비 및 경비), 일반관리비 및 이윤 등으로 재조달원가의 산정방법을 표준화하였다. 또 다른 액티브 요소인 지열히트펌프, 에너지효율화 설비 중 열회수형 환기장치, 에너지절약기술 중 문공사와 창호공사는 유사사례로부터 구하는 간접법으로, 기능적 효용이 같은 물건을 제작할 때 소요되는 원가인 대체원가를 산정하는 재조달원가 산정방법을 제안하였다.
기존 연구들은 에너지효율주택의 감정평가에 대해 대부분 원가법을 제안하고 있으며, DCF법은 업무용 빌딩으로만 한정되고 있다. 그러나 본 연구에 따르면 에너지효율주택에 대해서 DCF법을 적용할 수 있을 만큼 충분한 자료가 이미 구축되어 있다. 이에 본 연구는 패시브 요소와 태양광발전설비, 연료전지의 수익가치를 DCF법으로 산정하는 감정평가의 기본 틀을 제시하였다.
본 연구에서는 원가법과 DCF법의 기본 틀을 토대로, 국토교통부가 최근 준공한 실제 건설된 제로에너지 실증단지를 활용하여 각 시산가치를 직접 산정하였다. 그 결과 일반 건물에 비해 대상 건물이 추가로 갖는 가치는 모의단지A를 기준으로 원가법을 기준으로 할 때 약 5억 원, 그리고 DCF법으로 할 때 최대 약 5억 4천만 원으로 산정된다. 반면 실증단지는 원가법을 기준으로 할 때 약 8억 4천만 원, 그리고 DCF법으로 할 때 최대 약 5억 6천만 원으로 추정된다. 이처럼 에너지효율주택의 감정평가의 틀을 사용하여 최유효이용을 분석한 결과 외단열공사를 제외한 패시브 요소와 액티브 요소의 결합인 모의단지A가 최유효이용에 해당한다.
다음으로 에너지 성능의 가치를 건물가치에 포함하기 위해 실증단지와 같이 두 방식 간 격차를 보이는 경우, 본 연구의 한 가지 대안은 그 결과를 각각 상한과 하한으로 갖는 범위로 감정평가액을 제공하는 것이다. 이는 평가결과를 제공받는 시장 참여자들에게 그 목적에 따라 이 범위 내에서 적정 평가액을 선택할 수 있다는 점에서 보다 유용할 수 있다. 담보가치 산정을 위한 감정평가 목적이라면, 수익성이 담보된 DCF 기준 평가액을 활용할 수 있다. 단일 평가액을 산정하기 위해 인위적인 가중치를 적용하는 것보다, 이처럼 유의미한 복수의 정보를 제공하는 것이 시장참여자들에게 보다 유익하다면 이 대안은 충분히 검토할 만하다. DCF법에 의한 감정평가액을 범위로 제공하는 것은 원가법에 기초한 평가액만을 제공할 경우 생기는 부실평가의 우려도 차단할 뿐만 아니라, 장기적 시장가치를 반영하는 수단으로서 감정평가의 효용을 제고하는 결과로 이어질 수 있을 것이다.
한편 본 연구에 의하면 에너지효율주택의 보상가치 산정에서 기준점으로 삼아야 할 것은 기능적 감가가 고려된 대체원가를 활용하는 것이 시장가치에 보다 적합하다는 것이다. 대체원가를 적용하는 경우에도 점점 감소하는 취득가격을 고려하여 구매(제조)시점과 보상 기준시점의 가격의 변화를 반드시 고려하여야 한다.
본 연구에서 도출된 감정평가의 틀은 제로에너지주택뿐만 아니라, 일반 친환경 건축물이나 태양광주택, 신·재생에너지 활용의무 건축물, 그린리모델링의 감정평가에도 충분히 활용될 수 있을 것이다. 본 연구에서 제안된 감정평가방법론은 건축물의 추가 설비, 증축, 레노베이션, 적정 규모의 에너지효율건물의 신축 등의 최유효이용과 시장가치의 판단, 투자의 타당성 기법으로도 활용이 가능할 것이다.
본 연구는 건물의 에너지 성능 개선이 건물의 가치를 향상시킨다는 실증분석 중심의 기존 연구와 달리 감정평가 이론을 심도 있게 고찰하고, 이를 토대로 에너지효율주택의 한 유형인 제로에너지주택의 감정평가방법론을 제안했다는 점에서 의의가 있다. 그러나 에너지효율건물이 일반 건물에 비해 추가로 갖는 가치의 분석을 패시브 요소와 액티브 요소를 중심으로 에너지 성능의 경제적 가치에 대한 한정된 분석이 이루어진 한계도 있다. 그리고 원가법에 의한 시산가치의 시장성을 검증하는 방법으로 사용된 DCF법도 순수익이나 할인율의 적용에서 일부 가정이 도입되어 수익가치가 변동될 수 있는 한계점도 있다.
결국, 에너지효율주택의 등장은 감정평가 분야에서 원가법의 적용, DCF법의 사용, 그리고 시산가액의 조정 등에 걸쳐 다양한 과제를 제시하고 있다. 이 과제를 해결하는 데 적극적이고 능동적으로 대응함으로써, 에너지효율주택 보급 정책의 성공뿐만 아니라 에너지효율주택에 대한 감정평가의 역량 강화에도 기여할 수 있을 것이다.

In order to cope with the climate change and the reduction of greenhouse gas emissions, Korean government has intensified the mandatory standards of newly to-be-built zero energy housing starting in 2025. If there is a plan to introduce energy-efficient housing such as zero-energy housing on a full scale, there is a need to prepare the principle of appraisal for this building in the concrete. But the current situation is that studies have still poorly been about the scheme and technique for application of appraisal to the calculation of the value of the green building and the concomitant energy performance at home.
Some previous studies have proposed the method of adding up costs by green building certification or energy-efficiency rating. But if incremental costs are admitted according to certification or rating without analysis of highest and best use, the more excessive cumulative value is reflected than the market value. Therefore, this study intended to elicit the appraisal methodology of incorporating the incremental value tradable in the market into the building value by analyzing both the benefit to costs increased to the value of energy performance of energy-efficient housing and what was the source of energy performance. As a result, the following findings were obtained:
To revitalize the appraisal of energy-efficient housing based on the cost approach, the system should be constructed that can make smooth use of price information already formed in the market about high-efficiency and new and renewable energy facilities shared by most energy-efficient housing for the purpose of appraisal, not the corrected unit price based on the rating. The cost approach of appraising the ''cost'' could be applicable to energy-efficient housing under this system. It was found that prices for items, facilities, technologies and the method of construction generating the additional construction cost, though not assembled in a lump and conveniently provided, are already stably formed in the market, and it is sufficiently possible to approach it. Therefore, this study attempted to standardize the calculation method of the replacement cost with the new construction cost(material cost, labor cost and expenses), general administrative costs and interests by basing the basic framework for applying the cost approach to the appraisal of energy-efficient housing on all ratios of costs of construction work presented by Public Procurement Service in case of the photovoltaic power generation system of the active element. And it proposed the repurchase cost calculation method of calculating the replacement cost in the indirect approach in case of the ground source heat pump as another element, the heat recovery ventilator of energy-efficient facilities and door and window works using the energy-saving technology.
Existing studies are mostly proposing the cost approach in relation to the appraisal of energy-efficient housing and DCF analysis is confined only to the building for the business purpose. This study found that enough data have already been built up to apply DCF analysis to energy-efficient housing. Therefore, this study presented the basic framework for appraisal of calculating the earning capitalized of the passive element, the photovoltaic power generation system and the fuel cell by using DCF analysis.
This study attempted to calculate each indicated value by utilizing the zero-energy demonstration complex recently completed and actually constructed by the Ministry of Land, Infrastructure and Transportation on the basis of the basic framework of the cost approach and DCF analysis. As a result, it was found that the value additionally had by the subject building in the mock complex was calculated to be about 500 million won on the basis of the cost approach and to be the maximum of about 540,000,000won on the basis of DCF analysis. On the other hand, the value in the demonstration complex was estimated to be about 840,000,000won on the basis of the cost approach and the maximum of about 560,000,000won on the basis of DCF analysis. An attempt was made to analysis highest and best use by using the framework for appraisal of energy-efficient housing. As a result, it was found that the mock complex A, a combination of the passive element and the passive element, except outside insulation works applied to highest and best use.
Next, if there is a gap between two calculation methods as in the demonstration complex, one alternative is to provide the appraised value within the range of the upper limit and the lowest limit in order to incorporate the value of energy performance into the building value. This can be more useful in that market participants provided with the outcome of this appraisal can choose the proper appraised value within this range according to their purpose. If the purpose of appraisal is to calculate the collateral value, the DCF-based appraised value guaranteed profitability can be used. It is worthwhile to make a sufficient examination of this alternative if it is more advantageous to market participants to provide them with significant multiple information rather than apply the artificial weighted value in order to calculate a single appraised value. Providing market participants with the appraised value based on DCF analysis as the range `could not only prevent a possibility of poor appraisal arising from providing only the appraised value based on the cost approach but also result in enhancing the utility of appraisal as the means for reflecting the long-term market value.
On the one hand, this study showed that to adopt the basis point for calculating the compensation value of energy-efficient housing, applying the replacement cost with functional depreciation under consideration was more appropriate for the market value. In case the replacement cost is applied, thre is a need to consider changes in the price at the point in time of purchase(production) and a point in time of compensation by considering the gradually declining acquisition price.
The framework of appraisal elicited in this study could apply sufficiently to the appraisal of not only zero-energy housing but also general green building, solar-powered housing, building obligated to use new and renewable energy and green remodeling. The appraisal methodology proposed in this study could be applied as the techniques for judgement of highest and best use and market value of the additional facility, extension and renovation of the building and the construction of proper-sized energy-efficient housing and as the investment feasibility technique.
Unlike existing studies focusing on empirical analysis that the improvement of energy performance of the building improves the value of the building, this study has its significance in that it made an in-depth investigation of the appraisal theory and proposed the appraisal methodology of zero-energy housing, one type of energy-efficient housing, based on it. But it has some limitation in that the analysis of the value additionally held by the energy-efficient building compared to general buildings was confined to the economic value of energy performance with a focus on the passive element and the active element. And DCF analysis used as the method of testing the marketability of the indicated value by the cost approach has some limitation that earnings capitalized may fluctuate with the introduction of some hypotheses in applying net profits or the discount rate.
Ultimately, the emergence of energy-efficient housing presents a diversity of tasks over the application of the cost approach, the use of DCF analysis and the reconciliation of the indicated value in the appraisal field. Active and rigorous response to resolving these tasks could contribute to reinforcing the capability of appraisal on energy-efficient housing as well as the success of the energy-efficient housing supply policy.

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Zero-Energy House, Energy-Efficient Housing, Energy performance, Appraisal, Highest and Best Use, DCF Analysis, Cost Approach, Reconciliation of the Value Indication