주거용 부동산의 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구 :A study on choice of lease type and determinants of capitalization rate in residential real estate the case of South Korea

하서진

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자료유형: 학위논문

저자정보: 하서진 (건국대학교, 건국대학교 대학원)

지도교수: 노승한

발행연도: 2018

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2018

주거용 부동산의 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구

하서진 부동산학과 2018.01 학위논문

주거용 부동산의 자본환원율 결정요인 연구: 서울 월세 아파트를 중심으로

하서진 , 한광호 , 노승한 주택연구 2018.01 학술저널

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본 연구는 주거용 부동산 자산시장의 불확실성이 높아지고, 전세의 월세화가 가속되는 주거용 부동산 시장의 변화를 배경으로 한다. 한국의 주택월세시장은 기업형주택임대사업자가 주를 이루는 해외와는 달리 개인들이 투자목적으로 보유한 주택을 운영수익 창출을 목적으로 월세로 임대하는 경우가 일반적이다. 지속적인 저금리 기조와 전세의 월세화가 가속됨에 따라 주거용 부동산을 월세로 전환해 운영하고 그로 인한 수익률인 자본환원율에 대한 중요성이 높아진 결과일 것이다. 이에 본 연구에서는 주거용 부동산의 임대유형 선택과 월세 자본환원율 결정요인에 대해 분석하였다.
첫 번째 분석에서는 주거용 부동산의 임대유형 선택이 임대인의 가계 자산구조와 밀접한 연관이 있다는 가설을 검증했다. 임대인의 월세 또는 전세 임대유형 선택 결정요인을 연구하기 위해 이분형 로지스틱 분석을 실시하였다. 임대인이 근로소득 및 사업소득 외에 추가적인 소득이 필요하여 월세로 임대유형을 선택하였다는 가설을 설정해 이를 검증하고자 하였다. 분석 결과, 순금융부채가 많을수록, 근로소득 및 사업소득이 적을수록 월세로 임대유형을 선택할 가능성이 높았다.
두 번째 분석에서는 보증부 월세 부동산의 자본환원율 스프레드 결정요인을 분석하였다. 분석 결과, 매매가격 증감률이 하락할수록 자본환원율 스프레드는 증가했으며 서울 동남권에 비해 동북권에서 높은 스프레드가 형성되는 것으로 나타났다.
세 번째 분석에서는 월세 자본환원율과 자산시장의 균형관계를 분석하였다. 주거용 부동산의 자본환원율과 다른 금융자산의 수익률인 회사채 3년금리, 국고채 3년금리, 주택담보대출금리와의 균형관계를 시계열 분석을 통해 살펴보았다. 분석 결과, 회사채 3년금리, 국고채 3년금리, 주택담보대출금리와 균형관계를 이루고 있는 것으로 볼 수 있었다.
기존의 자본환원율 관련 선행연구가 상업용 부동산에 국한되어있었으나, 본 연구에서는 주거용 부동산의 자본환원율에 대한 분석을 수행하였다는 점에서 차별성이 존재한다.
또한 본 연구에서는 가계 자산 포트폴리오 내 주거용 부동산이 투자목적으로 운용되고 있음을 분석, 검증하였다. 이는 주거용 부동산(주택)에 대한 과도한 규제가 효율적인 자산 운용을 방해할 가능성이 있음을 시사한다. 투자목적 주거용 부동산을 보유ㆍ운용하는 다주택자에 대한 규제는 임대료 상승, 거래량 감소 등의 부작용을 초래함과 동시에 임차인에게 피해를 끼칠 가능성이 높다. 따라서 주택임대시장에서 임대인의 임대주택 공급기능을 감안하여, 다주택자에 대한 일방적인 규제는 완화되어야 할 것이다.

This study is based on changes in the residential real estate market, where increasing number of Jeonse are changing into normal monthly rents. Unlike other countries where enterprise-class home rental businesses dominate, Korean housing rental markets usually rent houses owned by individuals for operational profit. The continued low interest rate and the accelerated change in rental system may have resulted in the conversion of residential real estate to monthly rent and has increased importance of return on capital. Therefore, this study has analyzed the factors determining the type of lease for residential real estate and the rate of monthly capital reduction.
The first analysis has confirmed that the choice of lease type for residential properties is closely related to the household asset structure of the lessor. A binary logistic analysis was conducted to study the factors determining the selection of rent or lease type of the lessor. It was intended to verify the hypothesis that lessors choose to lease in monthly rent because additional income is needed in addition to the income from the work and business. The second analysis has analyzed the factors determining the spread of capitalization rate of monthly rent real estate. The analysis has showed that as the price increase decreases, the spread of capital reduction increases, and that there is a higher spread in the northeastern region than in southeastern Seoul. The third analysis has analyzed the balance between the monthly capitalization rate and the asset market. The time series analysis has looked at the balance between the capital reduction rate of residential real estate and the yield rate of other financial assets: the three-year bond rate, the three-year treasury bond rate and the mortgage rate. The analysis has showed that it was in balance with the three-year interest rate for corporate bonds, the three-year interest rate for treasury bonds, and the interest rate for mortgage loans. Although previous research on capital reduction was limited to commercial real estate, this study also analyzes of the return rate of residential real estate.
In addition, this study has analyzed and verified that residential real estate in the household asset portfolio is operated for investment purposes. This suggests that excessive regulations on residential properties may interfere with efficient asset management. Regulations on multiple homeowners who own and operate residential properties for investment purposes are likely to cause side effects while damaging tenants. Therefore, the one-sided regulation on multiple homeowners should be eased, considering the functions of the lessor''s housing supply in the housing rental market.

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 1
제2절 연구의 구성 및 목적 3
제2장 주거용 부동산 임대유형 선택에 관한 분석 5
제1절 임대유형 선택 분석의 배경과 목적 5
1. 분석의 배경 5
2. 분석의 목적 및 가설 5
제2절 임대유형 선택 분석의 이론적 검토 및 선행연구 고찰 6
1. 자산선택 관련 이론 7
2. 선행연구 고찰 9
3. 선행연구와의 차별성 12
제3절 분석자료 및 분석방법 12
1. 분석자료 12
2. 분석방법 및 분석모형 12
제4절 실증분석결과 15
1. 기술통계량 15
2. 분석결과 17
제5절 소결 21
제3장 주거용 부동산 자본환원율 스프레드 결정요인 분석 23
제1절 자본환원율 스프레드 결정요인 분석의 배경 및 목적 23
1. 분석의 배경 23
2. 분석의 목적 24
제2절 자본환원율 스프레드에 관한 이론적 검토 및 선행연구 고찰 25
1. 이론적 검토 25
2. 선행연구 고찰 33
3. 선행연구와의 차별성 36
제3절 분석모형 및 분석자료 36
1. 주거용 부동산(아파트)의 자본환원율 분석의 배경 36
2. 분석모형 40
3. 분석의 범위, 분석방법, 변수 설정 41
제4절 실증분석결과 43
1. 기술통계량 43
2. 분석결과 44
제5절 소결 47
제4장 주거용 부동산 자본환원율과 자산시장의 균형관계에 관한 분석 49
제1절 자본환원율과 자산시장의 균형관계 분석의 배경 및 목적 49
1. 분석의 배경 49
2. 분석의 목적 50
제2절 자본환원율과 자산시장의 균형관계 분석의 이론적 검토 및 선행연구 고찰 50
1. 자산시장 균형조건 50
2. 선행연구 고찰 52
3. 선행연구와의 차별성 55
제3절 분석모형 및 분석자료 56
1. 분석자료 56
2. 분석모형 56
3. 변수설정 60
제4절 실증분석결과 61
1. 기술통계량 61
2. 변수의 추이 62
3. 분석결과 63
제5절 소결 84
제5장 결론 86
참고문헌 89
ABSTRACT 94

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